Arrendamiento rústico

Derecho Civil

Introducción.

Desde un punto de vista histórico el arrendamiento de fincas rústicas no surgió en el Derecho Romano sino en una época muy tardía, posiblemente en el siglo VII de Roma al aplicarse a los particulares, como mecanismo jurídico para la explotación de fincas, la figura de la locatio, que en un principio, respecto de los inmuebles, sólo se había aplicado a las tierras públicas que el Estado no podría explotar directamente. Durante la Edad Media el arrendamiento tiende a la perpetuidad, quedando embebido en la enfiteusis y otras figuras agrarias afines, de naturaleza real y alejadas de la locación pura del Derecho Romano. Será en el siglo XIX cuando, abolido el dominio señorial, propio de épocas feudales, recobre importancia el contrato de arrendamiento, regulado ahora sobre la base de principios individualistas y en normas que consagran, como consecuencia del principio de absoluta libertad contractual, el predominio de la posición jurídica del propietario-arrendador, frente a la del arrendatario. De esta tendencia es muestra en España el Decreto de 8 de junio de 1813. Y no es otra la orientación que acogió el Código Civil español de 1889 que dedicó tan solo cuatro artículos (1.575 a 1.578) a los arrendamientos rústicos. Se trata de normas asentadas en el principio de autonomía de la voluntad y en el marco de una economía de goce en la que lo relevante es la titularidad y no el ejercicio de los derechos, y que se limitan a regular el derecho del arrendatario a obtener rebaja de la renta por casos fortuitos «extraordinarios e imprevisibles», la duración del contrato en defecto de pacto y las relaciones entre el arrendatario entrante y el saliente.

Esta normativa era insuficiente para atender las exigencias de la nueva realidad socioeconómica presidida por la pérdida del carácter absoluto de la propiedad que, en este ámbito, se traduce en mecanismos jurídicos que procuran la estabilidad en la posición del arrendatario, la justeza de las rentas, la protección del cultivador directo de la tierra y la posibilidad de su acceso a la titularidad dominical. A estas ideas responden la Ley de Colonización y Repoblación de 30 de julio de 1907, el Decreto-Ley de 7 de enero de 1927 sobre adjudicación de fincas, el Decreto-Ley de 21 de noviembre de 1929 sobre límites a las facultades dispositivas a favor del arrendatario y, sobre todo, la Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 de marzo de 1935 que -como explica JAVIER MANRIQUE PLAZA- profundizando en aquellas tendencias socializadoras, permite intuir un nuevo cambio en el bien jurídico protegido por esta normativa especial y que se concreta ahora en la actividad agraria como actividad empresarial si bien, no puede ocultarse, como consecuencia de la estructura social, jurídica y económica de la época, se encaminó en muchos casos a la resolución de problemas laborales encubiertos en el ámbito de una agricultura de mera subsistencia.

El desarrollo reglamentario de la Ley de 1935 (Reglamento de 27 de abril) fue seguido de numerosas leyes (28 de junio de 1940, 23 de julio de 1942, 18 de marzo de 1944, 16 de julio de 1946, 18 de diciembre de 1946, 4 de abril de 1948, 16 de julio de 1949, 17 de julio de 1953 y 15 de julio de 1954) reguladoras de aspectos parciales y que, aun con principios inspiradores comunes, contribuyeron a crear un confusionismo legislativo al que hizo frente el Reglamento de 29 de abril de 1959, concebido como verdadero Texto Refundido de las disposiciones vigentes en la materia hasta épocas recientes.

La necesaria adaptación a los principios proclamados en los artículos 33, 45 y 130 de la Constitución de 1978, motivó la promulgación de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 que en su Disposición Final deroga expresamente toda la normativa anterior y que se asienta en los siguientes principios inspiradores:

- El contrato de arrendamiento se configura como un instrumento de reforma agraria vinculándose su normativa con las Leyes Especiales de la política agraria.

- Se concibe el contrato de arrendamiento como un contrato para la empresa agraria, exigiéndose en el arrendatario -sea persona física o jurídica- la condición de profesional de la agricultura.

- Se fomenta y facilita el acceso del arrendatario a la propiedad de la tierra.

- Se regula de forma específica la aparcería como una figura distinta del arrendamiento.

Son, por último, hitos normativos destacables la -hoy derogada- Ley de 24 de diciembre de 1981 del Estatuto de los Jóvenes Agricultores y Explotación Agraria, la Ley de 28 de febrero de 1991 que modifica el artículo 14 de la Ley de 1980 en adaptación a la Normativa Comunitaria, la Ley de 10 de febrero de 1992 de Arrendamientos Rústicos Históricos y la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de la Explotación Agraria que, para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, fija la duración mínima de los contratos en cinco años y suprime las prórrogas legales reguladas en el artículo 25 de la Ley de 1980, al tiempo que modifica el concepto de profesional de la agricultura.

Principios inspiradores de la normativa especial.

Del examen de los artículos 8 a 11 de la L.A.R. resultan dos características generales inspiradoras de esta normativa: su imperatividad y su función tuitiva, protectora de la posición del arrendatario. Esta tendencia se manifiesta de forma expresa en el artículo 9 al decir que son nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la presente Ley, salvo los casos en que ésta expresamente lo autorice. No pueden imponerse al arrendatario condiciones o prestaciones diferentes de las que le son propias, conforme a lo establecido en esta Ley, ni gastos por reparaciones u otros conceptos que por Ley no le corresponder. Además, y de forma análoga a la establecida en el artículo 6.4 del Código Civil, se establece en el artículo 8 que son nulos los actos realizados en fraude de esta ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.

También la buscada protección del arrendatario es el fundamento del artículo 10 que reconoce a aquél el derecho de determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca, al terminar el arriendo, en el estado que la recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en la propia ley. Por ello son nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos salvo los que tengan por finalidad evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o reglamentarias. Cuando la determinación de destino sólo podrá hacerse de acuerdo con el artículo 61.

A la misma finalidad responde la exclusión de la renuncia preventiva de los derechos del arrendatario de modo que sólo se admite la renuncia a los derechos del arrendatario desde el momento que puedan ser ejercitados; renuncia que según el artículo 11 deberá constar en documento público. Por el contra, los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas generales.

También parece procedente hacer una referencia en este punto a lo dispuesto en el artículo 74 de la L.A.R. que, consagrando el principio germánico «kauf bricht nicht miete» -venta no quita renta-, dispone que el adquirente de una finca rústica arrendada, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. De esta forma, sea o no el adquirente de la finca un tercero protegido por el principio de fe pública registral, y con independencia de que el arrendamiento rústico se encuentre o no inscrito, aquél soportará el arrendamiento por todo el tiempo que corresponda. Lógicamente si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad es el arrendatario el que deberá probar que la relación arrendaticia fue constituida con anterioridad a la transmisión de la finca; prueba que no planteará mayores dificultades si el arrendamiento se formalizó en escritura pública con arreglo al artículo 1.218 C.C. Si el contrato de arrendamiento se celebró verbalmente o en simple documento privado -como es el contrato-tipo al que después se hará referencia- entonces habrá que acudir a los medios generales de prueba admitidos en nuestro Derecho y prestar especial atención a lo dispuesto en el artículo 1.227 C.C., sobre todo si el contrato privado fue inscrito en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos.

Ámbitos de aplicación de la normativa especial.

Ámbito territorial

El ámbito territorial de aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos aparece delimitado en su Disposición Adicional, a cuyo tenor será de aplicación en todo el territorio nacional sin perjuicio de:

a) La aplicación preferente de los derechos civiles forales o especiales en todos los territorios de Estado donde existan normas peculiares al respecto.

b) La conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de su Derecho Civil relativas a las materias reguladas por esta Ley.

Pues bien, existen normas peculiares fundamentalmente en los arts. 35 y ss. de la Ley de Derecho Civil de Galicia de 24 de mayo de 1995, en las Leyes 588 y ss. de la Compilación de Navarra de 1 de marzo de 1973, en los artículos 337 y ss. del Derecho Legislativo de 19 de julio de 1984 que aprueba el Texto Refundido de la Compilación de Cataluña y en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Derecho Civil de Baleares de 6 de septiembre de 1990.

Todo ello al margen de otras normas que sin referirse directamente al arrendamiento rústico (ni a la aparcería, ni a otros contratos agrarios) han de tenerse, no obstante, en cuenta, por ejemplo, en cuanto pueden alterar el régimen de preferencias de los derechos de adquisición del arrendatario (así, en tal sentido, los artículos 149 a 152 de la Compilación Aragonesa de 8 de abril de 1967 y los artículos 112 y ss. de la Ley del Derecho Civil del País Vasco de 1 de julio de 1992). Igualmente han de destacarse, para Galicia, las Leyes de su Parlamento Autonómico de 10 de diciembre de 1986 sobre prórrogas en Arrendamientos Rústicos y de 16 de abril de 1996 sobre Aparcería y Arrendamientos Rústicos Históricos; y por último, con carácter general, destacan todas las normas autonómicas reguladoras del sector agrario, así como las estatales de traspaso de funciones, competencias y servicios a las Comunidades Autónomas, a los efectos de lo establecido en el punto tercero de la propia Disposición Adicional de la Ley de Arrendamientos Rústicos sobre facultades del Ministerio de Agricultura y del Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario.

Ámbito material

Aparece regulado en los artículos 1 a 7 de la L.A.R., en el capítulo dedicado a las Disposiciones Generales, de donde resulta que se consideran arrendamientos rústicos a los efectos de la ley, «los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de una precio o renta», y ello aunque las partes le hayan asignado una denominación distinta de la de arrendamiento, o se incluya, además de las tierras, edificaciones, instrumentos u otros elementos destinados a la explotación, o aunque consista el precio en una suma alzada o, total o parcialmente, en la mejora o transformación del predio arrendado.

No se consideran arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos ni los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular. Tampoco lo son los contratos de cesión del suelo a cambio de una canon, fijo o variable, por un plazo superior a doce años para plantar y aprovechar viñas, naranjos, olivares u otras especies arbóreas no forestales (cuyo régimen jurídico será el del artículo 1.656 C.C., o el de las Disposiciones Forales correspondientes como es el caso de la «Rabassa morta» en Cataluña); no obstante si finalizado el plazo del contrato el usuario continuare en el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tácito del cedente, la Ley considera establecido un arrendamiento, por plazo de seis años susceptible de tácitas reconducciones por periodos sucesivos de tres años, determinándose la renta por el procedimiento previsto en el artículo 121.4.a.

Además, la Ley excluye del ámbito de aplicación de sus preceptos, quedando sometidos al régimen del Código Civil o normativa especial correspondiente:

1.º Los arrendamientos concertados entre parientes en línea recta o colaterales hasta el segundo grado, por consanguinidad, afinidad o adopción, salvo que se otorguen por escrito y con expresa sumisión a la L.A.R.

2.º Los arrendamientos celebrados entre coherederos o sus cónyuges sobre fincas pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma salvedad del caso anterior.

3.º La cesión de aprovechamientos de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas.

4.º Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola.

5.º Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra específica del contrato.

6.º Los arrendamientos de fincas adquiridas por causa de utilidad pública o interés social conforme a la legislación especial.

7.º Los arrendamientos que tengan por objeto:

a) aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, plataneras, montaneras o, en general, otros secundarios distintos siempre de los principales y compatibles con éstos.

b) aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

c) la caza.

d) explotaciones ganaderas de tipo industrial o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.

8.º Los arrendamientos de fincas que constituyan suelo urbano o urbanizable programado. Hoy debe tenerse en cuenta que en virtud del Real Decreto Ley de 7 de junio de 1996, Ley de 14 de abril de 1997 y Ley de 13 de abril de 1998 se suprimió la distinción entresuelo urbanizable programado y no programado, refundiéndose en una sola categoría denominada suelo urbanizable.

9.º Los arrendamientos de fincas accesorias a otras explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento ajeno al destino rústico sea notoriamente superior a éste.

10.º Los arrendamientos de fincas cuyo valor en venta, por circunstancias ajenas al destino agrario, sea superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca a las de su misma calidad o cultivo.

Si, vigente el contrato, sobreviene alguna de las circunstancias arriba reseñadas bajo los números 8 y 10 el arrendador podrá poner término al contrato al amparo del artículo 83.

Ámbito temporal. Referencia a los Arrendamientos Rústicos Históricos

El ámbito temporal de aplicación de la L.A.R. aparece delimitado en su Disposición Transitoria Primera de la que se desprende que la Ley es de aplicación a todos los contratos de arrendamiento o aparcería sobre fincas rústicas, cualquiera que sea la fecha de su celebración, con las salvedades siguientes:

1.ª Los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley se regirán en cuanto a su duración por lo establecido en la legislación anterior (sobre este particular ha de estarse, esencialmente, a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto de 9 de abril de 1959). No obstante, si se trata de cultivadores personales, en los términos que define el artículo 16 de la L.A.R., tendrán derecho a las prórrogas que la misma determina hasta el límite de veintiún años contados desde la iniciación del contrato.

2.ª Las consecuencias previstas en los artículos 17 y 19 no serán de aplicación a los contratos en vigor en tanto no finalice el plazo estipulado o la prórroga que se halle en curso, sin que puedan prorrogarse en ninguna forma, ni aun con el consentimiento del arrendador.

3.ª Los arrendamientos concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935 en que se hubiera perdido memoria del tiempo por el que se concertaron, cuando el cultivador sea personal, se entenderán prorrogados por dos periodos de tres años; durante estos periodos el arrendatario podrá hacer uso del derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el párrafo primero del artículo 98 de esta Ley.

Debe aclararse, en relación con esta regla 3.ª, que la Ley de 12 de febrero de 1987 concedió una nueva prórroga de cinco años, durante los cuales pudo el arrendatario hacer uso de su derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el artículo 98, o con arreglo al artículo 99 si el contrato se hubiese concertado antes del 1 de agosto de 1942. Con posterioridad, la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos de 10 de febrero de 1992, derogó tales artículos de la L.A.R., y concedió un último y único periodo de prórroga, que concluyó el 31 de diciembre de 1997, al tiempo que estableció el régimen jurídico especial de los denominados arrendamientos rústicos históricos.

A estos efectos la Ley de 1992 considera como tales en su artículo 1.º:

a) Los arrendamientos anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal.

b) Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal.

c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

La condición de arrendamiento rústico histórico podrá acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, y no se perderá por el hecho de que las partes hayan introducido pactos modificativos de la renta o de otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas.

La Ley, como queda expuesto, prorrogó tales arrendamientos hasta el 31 de diciembre de 1997, excluyendo durante dicho plazo la posibilidad de que el arrendatario hiciese uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la L.A.R. Del mismo plazo dispuso el arrendatario para hacer uso del derecho de acceso a la propiedad con los requisitos regulados en el artículos 2.º de la Ley, cuyo inciso final establece que de haberse ejercitado ese derecho de acceso a la propiedad el arrendatario quedará obligado a cultivar personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo. El incumplimiento de tal obligación de cultivo personal atribuye al arrendador la facultad de resolver la transmisión dominical, abonando el precio de la misma, con derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios y recuperar la finca libre de arrendatarios y ocupantes.

Como norma especial -basada, tal y como aclara la Exposición de Motivos, en razones sociales- el artículo 3 establece que una vez finalizada la prórroga ordinaria concedida por la ley -el 31 de diciembre de 1997- si el arrendatario tuviese cincuenta y cinco años cumplidos a la entrada en vigor de la misma -decir, el 11 de febrero de 1992, fecha de su publicación en el B.O.E. a tenor de la Disposición Final -el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que aquél causa derecho a la pensión de jubilación o invalidez permanente en cualquiera de los regímenes del Sistema de la Seguridad Social, y como máximo hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal; situación de prórroga en la que igualmente queda excluida la posibilidad de hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la L.A.R.

El artículo 4 apartado 1.º de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos, basado en razones de justicia distributiva, establece que si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos a los que se refiere la Ley, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas, valor que se determinará en la misma forma prevista en los apartados 2 y 3 del artículo 3 de la propia Ley, que al regular el derecho de acceso del arrendatario a la propiedad de la finca, establece que por tal se tendrá la cantidad resultante de la aritmética entre la valoración catastral de la finca y el valor en venta actual de fincas análogas en el mismo término municipal o en la comarca. Tal cantidad será fijada por las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos, que donde no estuviesen constituidas lo serán por las Comunidades Autónomas respectivas con sujeción al artículo 121 de la L.A.R.

El mismo artículo 2 apartado 1.º concede al arrendatario idéntico derecho a la tercera parte del valor de la finca en el caso de que se vea privado de su explotación por expropiación forzosa, si bien en este caso la tercera parte del valor de la finca se determinará en función del justiprecio de la misma, sin perjuicio de los derechos que al arrendatario conceden los artículos 62 y 64 de la L.A.R. en relación con las mejoras por él realizadas.

Para llevar a efecto lo dispuesto en dicho apartado 1.º del artículo 4 la Ley impone como requisito que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario, antes de la extinción del contrato, el propósito de recuperación de la finca y el ofrecimiento de pago de la indemnización fijada en la forma expuesta. Si el arrendatario no percibiese la indemnización correspondiente antes de la finalización del año agrícola en que se extinga el contrato tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta el pago o la consignación de la cantidad debida.

Sin perjuicio de lo que antecede, si el arrendamiento comprendiese casa de labor habitada por el arrendatario, éste tendrá derecho, salvo que ésta fuere expropiada, a continuar el arrendamiento de la casa de labor y en un 10% de la superficie total de las fincas arrendadas, a su elección, con un máximo de una hectárea, hasta el fallecimiento del arrendatario y el de su cónyuge que con el conviviere, pagando como renta la usual en el lugar para fincas análogas, sin exceder de la que pague el arrendatario por la totalidad de las fincas arrendadas.

Completa la normativa sobre estos Arrendamientos Rústicos Históricos la Disposición Adicional de la Ley, donde se prevén préstamos a largo plazo y bajo interés y subvenciones para facilitar el acceso a la propiedad de los arrendatarios que lo hubiesen solicitado dentro de los dos primeros años de vigencia de la Ley. Ayudas estatales que, con otros aspectos accesorios de esta materia, fueron reguladas por el Real Decreto 1.147/92 de 25 de septiembre.

Por lo demás, la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos se dictó al amparo del artículo 149.1.8 de la Constitución y, por lo tanto, como legislación civil, con carácter supletorio, en defecto de la legislación civil, foral o especial relativa a estas materias, lo que reclama una breve referencia a la Ley del Parlamento de la Comunidad Autónoma de Valencia de 15 de diciembre de 1986 sobre Arrendamientos Rústicos Históricos, y a la Ley de 16 de abril de 1996 sobre Aparcería y Arrendamientos Rústicos Históricos en Galicia.

En la Comunidad Autónoma de Valencia el reconocimiento de la condición de Arrendamiento Rústico Histórico es el resultado de un expediente administrativo instado por el arrendatario aportando o bien un dictamen pericial de especialista que recoja la oportuna investigación histórico-jurídica, o bien una prueba de que la relación jurídica arrendaticia fue constituida antes de la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935. En cualquier caso para tal calificación administrativa se precisa que se trate de arrendamientos constituidos desde tiempo inmemorial y regidos por la costumbre.

La Ley valenciana configura el arrendamiento histórico como un contrato de duración indefinida, si bien concede al arrendador la facultad de recabar la finca, en cualquier momento, para su cultivo directo -que deberá mantener durante, al menos, diez años- y abonando al arrendatario la indemnización que al efecto fija la Ley, entre un 40% y un 50% del valor de la finca.

También, al margen de otras cuestiones de menor interés, se prevé el acceso del arrendatario a la propiedad de la tierra, el reparto entre el arrendador y arrendatario del plusvalor resultante de la calificación de la finca como suelo urbanizable y se regulan diversos supuestos de sucesión inter vivos y mortis causa en el cultivo de la finca para asegurar la continuidad de la explotación agraria.

En la Comunidad Autónoma de Galicia quedan sometidos al régimen especial de la Ley de 16 de abril de 1996 los arrendamientos existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1 de agosto de 1942 así como las aparcerías de igual antigüedad en las que no se haya modificado desde aquella fecha la partición correspondiente a cada una de las partes. Todos estos contratos quedaron prorrogados automáticamente hasta el 31 de diciembre de 2005, previéndose prórrogas complementarias de modo análogo al resultado en el artículo 3 de la ley estatal. También es similar al régimen de la ley estatal al previsto en la ley gallega para el acceso a la propiedad del arrendatario o aparcero. No obstante, se concede al propietario un derecho de rescate de las fincas arrendadas o cedidas en aparcería, abonando al arrendatario o aparcero además del importe de las mejoras introducidas «el valor atribuible a los beneficios cesantes como consecuencia de la rescisión del contrato y como reconocimiento de la titularidad empresarial que venía ostentando», obligándose, además, el propietario a la explotación personal y directa de la finca durante, al menos, seis años y siempre que, previamente, justifique su necesidad inexcusable de cultivar la finca como único medio de subsistencia. Por el contrario y a diferencia de la ley estatal, no se prevé en Galicia la obligación del propietario de abonar dicha indemnización al arrendatario o aparcero si al término de la relación contractual -en general el 31 de diciembre de 2005- recupera las fincas.

Constitución.

Elementos personales

- El arrendador.

Según el artículo 12 de la L.A.R. «para dar fincas en arrendamientos sujetos a la presente Ley se precisa la misma capacidad que para enajenarlas. Los padres o tutores podrán dar en arrendamiento las fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por término no superior al que falte a dichos menores para alcanzar la mayoría de edad. Estos arrendamientos serán improrrogables. Expirado el plazo del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a continuar en posesión de la finca hasta la recolección de la cosecha pendiente».

Lógicamente si los padres o tutores del menor de edad pretenden constituir un arrendamiento sobre la finca propiedad de aquél por un plazo superior al que le falte para alcanzar la mayoría de edad, deberán obtener la correspondiente autorización judicial, tal y como se desprende de las normas generales reguladoras de los actos de enajenación de bienes de menores en el Código Civil (en particular, sus artículos 166 y 271), solución que igualmente contemplaba el artículo 9.5 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 1959.

Tratándose de menores emancipados, y ya que la ley exige como hemos visto la capacidad necesaria para enajenar, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 323 del C.C., precisándose pues la asistencia de los padres o a falta de ambos del curador; y la misma solución merece el caso del arrendamiento constituido por el incapaz sometido a curatela, según los artículos 290 y 271 C.C.

Respecto de los incapacitados sometidos a tutela hay que entender que el tutor necesitaría en todo caso autorización judicial al amparo del artículo 271.2 C.C. y cualquiera que sea el plazo de duración del arriendo; en tal caso, surge la duda de si el contrato se extinguirá en el caso de dictarse una resolución judicial que, con arreglo a los artículos 212 y 213 C.C., ponga fin al estado de incapacitación del arrendatario, como resultaría de una aplicación analógica del artículo 12.2 de la L.A.R., razón de analogía defendida, entra otros, por autores como PAU PEDRÓN y LACRUZ.

Analizadas las cuestiones que plantea la capacidad necesaria para dar una finca en arrendamiento con sujeción a la L.A.R., debe también estudiarse la legitimación precisa para ello, legitimación que compete, desde luego, al propietario de la finca, pero no sólo a él, sino también al titular de cualquier derecho que implique el goce transmisible de la finca y así el artículo 13 de la L.A.R. prevé que los contratos constituidos por usufructuarios, superficiarios, enfieutas y cuantos tengan un derecho análogo de goce sobre la finca, se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento durante el correspondiente año agrícola; lógicamente si al otorgamiento del contrato hubiere concurrido también el propietario, subsistirán durante todo el tiempo pactado.

Lógicamente si en cualquiera de los supuestos anteriores, existiera conflicto de intereses entre el menor o incapacitado y sus padres, tutor o curador (por ejemplo, por tratarse del arrendamiento de una finca propia de aquéllos a favor de éstos), deberá procederse al nombramiento de un defensor judicial con arreglo a los artículos 299, 163 y concordantes del Código Civil. Evidentemente, el arrendamiento no es un acto prohibido a los cargos tutelares a los efectos del artículo 221.3 C.C., pues no se trata de una transmisión.

- El arrendatario.

Desde luego ha de concurrir en el arrendatario la capacidad para contratar con arreglo a las normas generales de nuestro Derecho Civil y, además, los requisitos de los artículos 14 a 19 de la L.A.R., que pueden ser expuestos del siguiente modo:

1.º Sólo pueden ser arrendatarios, o en su caso subarrendatarios, de fincas rústicas los profesionales de la agricultura. A estos efectos se entiende profesional de la agricultura según el artículo 15 L.A.R., modificado por la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de la Explotación Agraria:

a) La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional. Por agricultor profesional se entiende según el artículo 2.5 de la citada Ley de 4 de julio de 1995, aquél que siendo titular de una explotación agraria al menos el 50% de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta precedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias se superior a la mitad de su tiempo de trabajo total. Para determinar al «renta total» debe estarse a los criterios establecidos en el artículo 5.1 de la Orden de 13 de diciembre de 1995 y una enumeración de lo que ha de entenderse, a los efectos de la norma, por «actividades complementarias» se encuentra en el inciso 2.º del propio artículo 2.5 de la Ley de 1995.

b) Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo asociado dentro de la actividad agraria.

c) Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, que en caso de ser anónimas, sus acciones deberán ser nominativas y tengan por objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria.

d) Las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

En todo caso a los efectos de la L.A.R. se considera profesional de la agricultura al cultivador personal, esto es, a quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con él conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. No se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal. Sobre la posibilidad de considerar o no la jubilación como «justa causa» a tales efectos puede consultarse el trabajo de FONSECA GONZÁLEZ «El cultivador personal y su jubilación en la nueva L.A.R.», publicado en la Revista de Derecho Privado (Año 1983, página 541 y ss).

2.º No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas y sociedades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

a) Las personas y sociedades nacionales de los Estados miembros de la Comunidad Económica Europea.

b) Las personas y sociedades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Además, y aunque no se establezca específicamente en la normativa de arrendamientos rústicos, deben tenerse en cuenta las restricciones establecidas en la Ley de 12 de marzo de 1975 y su Reglamento de 10 de febrero de 1978 sobre Zonas e Instalaciones de Interés para la defensa nacional, cuando se pretenda en dichas zonas la constitución de arrendamientos a favor de extranjeros, pues dada la finalidad perseguida por tal Ley, no parece que deba darse excesiva trascendencia a la distinción entre derechos reales y -como el del arrendatario- personales. En efecto, escribe LUCAS FERNÁNDEZ, defendiendo la solución aquí propuesta «[...] como si a los altos intereses militares les importara mucho en un mismo supuesto de derecho de disfrute de una finca que este derecho fuere real o personal [...]».

3.º Tampoco podrán ser arrendatarios las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria o varias con las características y dimensiones que, para comarca, fijen las Administraciones competentes, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío, o 1.000 hectáreas si se trata de fincas para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo. En cualquier caso, las superficies incultas de fincas, calificadas catastralmente como eriales, matorrales y monte bajo, no se computarán a los efectos de dicha norma y en el caso de fincas mixtas, para la determinación de aquellos límites se computará cada hectárea de regadío por diez de secano y cada dos de terreno forestal o ganadero por una de secano.

Lógicamente el I.R.Y.D.A. y demás entidades públicas, sociedades estatales y organismos autónomos a los que se refiere el artículo 15.c) y d) de la L.A.R. no quedan sujetos a dicha limitación de superficie; limitación de superficie que, por lo demás, queda sujeta a normas especiales cuando el arrendatario sea una sociedad cooperativa, con arreglo a los artículo 15.b) y 18.3 de la L.A.R.

También existen reglas especiales respecto de las sociedades a las que se refiere el apartado c) del artículo 15 de la L.A.R. para las que rigen estas limitaciones por razón de superficie arrendada, si bien conforme al artículo 18.4 a tal efecto se considerará que cada socio es arrendatario del número de hectáreas que resulte de aplicar a la superficie total arrendada por la sociedad el porcentaje de participación de aquél en el capital social. Si la sociedad no reduce o anula la participación del socio en la medida que exceda de tales límites será de aplicación el artículo 17 de la L.A.R. que se expondrá posteriormente.

Con estas normas la L.A.R. se propone evitar la concentración excesiva de tierras en manos de quienes no ostenten efectivamente la condición de agricultor profesional, buscando, además, la efectiva dedicación de éste a su actividad. Por ello, la Ley permite en su artículo 17.7 que, previa autorización del I.R.Y.D.A: una persona tome en arrendamiento fincas cuya superficie exceda de los límites señalados, siempre que constituya una unidad de explotación cuya división menoscabe sustancialmente su rentabilidad.

Finalmente no regirán los estudiados límites de superficie cuando se trate de fincas cuyo destino sea forestal y el arrendatario industrialice la totalidad de los productos forestales obtenidos en ellas, si bien la Administración competente podrá señalar superficies máximas, para cada caso concreto y, por razones medioambientales, limitar las especies, métodos de plantación y tratamiento silvícola que pretendan utilizarse, cuando puedan alterar el equilibrio ecológico de la zona.

Para salvaguardar la observancia de los requisitos exigidos por los artículos 15 (profesional de la agricultura) y 18 (límite máximo de superficie), los artículos 17 y 19 establecen que si el arrendatario no es profesional de la agricultura en el momento de la celebración del contrato y el arrendador, previo requerimiento del I.R.Y.D.A., no hiciese uso en el plazo de treinta días, de la facultad de resolver el contrato que le otorga el artículo 76, aquel organismo -o el autonómico competente- tendrá la facultad de arrendar la finca, abonando como renta la usual en la comarca. En tales casos, y salvo lo dispuesto en el artículo 15.c), las fincas serán subarrendadas a personas de las comprendidas en los apartados a) y b) del artículo 15 y preferentemente a los titulares de explotaciones colindantes que no alcancen los límites mínimos de viabilidad.

Las mismas reglas se aplicarán en el caso de que, con posterioridad a la celebración del contrato, el arrendatario pierda la condición de profesional de la agricultura o arrendare explotaciones superando los límites de superficie arriba analizados. No obstante en tales casos -en los que la pérdida de condición de profesional de la agricultura o la superación de los límites máximos de superficie, son sobrevenidas- los contratos quedarán convalidados si antes de que el arrendador o en su defecto, el I.R.Y.D.A. ejerciten su derecho, recupera el arrendatario la condición de profesional de la agricultura o se resuelven o extinguen otros contratos de arrendamiento de modo que las tierras que pueda explotar el arrendatario queden dentro de los límites permitidos.

Elementos reales

1.º La finca:

Ha de tratarse de una finca rústica y su dedicación preferente debe ser la actividad agraria. Lógicamente deben darse por reproducidas en este punto las reglas ya estudiadas al tratar del ámbito material de aplicación de la L.A.R., fundamentalmente en los artículos 6 y 7, así como las recogidas en el artículo 18 sobre límites máximos de superficie.

2.º La renta:

Aparece regulada en los artículos 31 a 46 L.A.R., estructurados en los siguientes apartados:

a) Reglas generales:

La renta será la que libremente estipulen las partes y se fijará en dinero, no obstante la L.A.R. permite que pueda fijarse en especie, supuesto en que cualquiera de las partes puede exigir su conversión en dinero conforme a los criterios establecidos en el artículo 38. La renta se pagará por años, en la fecha pactada, y en su defecto, con arreglo a la costumbre del lugar. En aquellos supuestos en que -según permite el artículo 2.3- se fije el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento, se dividirá por la duración pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada anualmente como renta a los solos efectos de establecer el momento del pago. La Ley también prevé en el artículo 2.3 los arrendamientos ad mejorandum, esto es, aquellos en los que se pacta que la renta será satisfecha, en todo o en parte, mediante la mejora o transformación de la finca por el arrendatario.

El carácter marcadamente tuitivo de la L.A.R. fundamenta la norma del artículo 33 a cuyo tenor queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. El arrendatario -alterándose los criterios generales de los artículos 1.896 y concordantes del Código Civil- podrá reclamar el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obró de mala fe.

El pago de la rente se realizará en el lugar y la forma pactada y, en su defecto, en la morada o casa del arrendatario.

Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta. El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

El arrendatario podrá asegurar la producción normal de la finca contra riesgos ordinariamente asegurables y el arrendador compelerle a que lo haga. En ambos casos le será posible al arrendatario repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le notifique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.

b) La actualización de la renta:

Las normas que sobre este particular recogen los artículos 38 y 39 ofrecen un remedio frente a las perturbadoras consecuencias de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda; se trata pues de una medida estabilizadora de origen legal, de las llamadas de escala móvil que juega con referencia a los índices anuales de precios fijados por el Ministerio de Agricultura. El B.O.E. núm. 63 de 14 de marzo de 1998 publica la Resolución de 3 de marzo de 1998 de la Secretaría General Técnica del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación sobre índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 1997 a los efectos de actualización de rentas en arrendamientos rústicos.

El mecanismo de actualización de la renta es el siguiente:

Las partes podrán acordar la actualización de la renta por referencia al último índice anual de precios percibidos por el agricultor, establecido por el Ministerio de Agricultura para todos los productos agrícolas en general o algunos de los productos principales de que sea susceptible la finca, atendida sus características y la costumbre de la tierra. De igual modo, tratándose de fincas cuyos principales productos sean ganaderos, podrá también referirse la actualización al índice de precios de alguno o algunos de los productos.

Como ya se expuso anteriormente el mecanismo de actualización de rentas juega no sólo en el caso de que así lo acuerden las partes, sino también como una medida impuesta legalmente en defecto de acuerdo, supuesto en que cualquiera de las partes podrá solicitar del Juez que añada al contrato la cláusula de actualización conforme a lo expuesto anteriormente.

En cualquier caso, se exceptúan del mecanismo legal de actualización los contratos en que, conforme al artículo 32.2, se hubiese estipulado como renta una cantidad alzada para todo el contrato, a menos que así se haya pactado expresamente y por escrito, y sin perjuicio de la posible revisión de la renta, que se analiza a continuación.

c) La revisión de la renta:

Como hemos dicho la actualización de la renta es un mecanismo legal que trata de hacer frente a las perturbadoras consecuencias de la oscilación del valor de la moneda; distinta finalidad tienen las normas que recogen los artículos 40 a 43 de la L.A.R. sobre revisión de la renta, pues responden al criterio de imponer la justicia de la misma. Así, transcurrido el primer año de vigencia del contrato cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de la renta por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas, pero para ello no se tendrán en cuenta -como es lógico- los incrementos de producción imputables a la iniciativa del arrendatario o las mejoras cuyo coste hubiese él anticipado. En cualquier caso la revisión de la renta sólo tendrá efecto respecto de los vencimientos posteriores a la presentación de la demanda.

Al lado de esta revisión ordinaria, contempla la L.A.R. que cualquiera de las partes podrá solicitar la revisión extraordinaria de la renta por haber cambiado las circunstancias que influyeron en su determinación, dando lugar a una lesión superior al 15% de la renta justa. Si se accede a esta revisión extraordinaria a solicitud del arrendador, el arrendatario podrá optar por la cesación de la relación arrendaticia.

d) La reducción y exoneración de la renta:

Se regula esta materia en los artículos 44 a 46 de la L.A.R., normas que aparecen fundadas en claras razones de equidad. En ellas se establece que procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca teniendo en cuenta, al estimarlos, la indemnización recibido y, en su caso la propia repercusión a que se refiere la norma.

Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de reducción o exoneración de la renta es necesario que notifique fehacientemente el siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que se produzca, y que actúe con la debida diligencia a fin de conseguir, en su caso, cualquier indemnización que pudiera corresponderle.

Además, la Ley concede al arrendatario derecho de reducción de la renta cuando cualquier menoscabo o deterioro de la finca que disminuya su productividad -incluso los causados por obra permitida o impuesta al arrendador por la Ley-. En este caso podrá solicitarse la reducción de la renta en proporción a la disminución y durante el tiempo que dure ésta, salvo culpa o negligencia del arrendatario.

e) La renta consistente en productos de la finca. Referencia al arrendamiento parciario.

Con anterioridad a la vigente L.A.R. bastaba la fijación, como renta, de una parte alícuota de los productos de la finca para desnaturalizar el contrato como arrendamiento y convertirlo en aparcería. Sin embargo, este requisito no es ahora el único determinante pues según el artículo 101 L.A.R. se considerará arrendamiento parciario y no aparcería el acuerdo por el que se ceda la tierra a cambio de una participación en los productos que se obtengan de la misma, si el cedente no aporta, además de la tierra, el ganado, la maquinaria y el capital circulante, o lo hace en proporción inferior al 25%. Este arrendamiento se regirá por las normas generales de la L.A.R. con las siguientes especialidades:

- Las mejoras realizadas por el arrendatario determinarán la elevación de la participación en proporción a la mayor productividad conseguida por el mismo, según determine la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos.

- Las partes contribuirán al seguro concertado por cualquiera de ellas en proporción a sus respectivas participaciones.

- En el caso de expropiación forzosa al que se refiere el artículo 100 L.A.R., se tomará como renta, a los efectos de calcular la indemnización del arrendatario, la media del último quinquenio.

- Se establece como causa específica de resolución del contrato la deslealtad o fraude del arrendatario en la valoración o entrega de los frutos.

- El arrendamiento parciario se convertirá en arrendamiento ordinario sobre la totalidad de la finca si alguna de las partes lo pidiere dentro de los dos meses anteriores al comienzo del nuevo año agrícola. Procederá entonces la fijación de la renta en metálico, tomándose por tal la usual en el lugar para fincas análogas, realizándose su actualización en la forma ya estudiada en el artículo 38.

Elementos formales

El Capítulo III de la L.A.R., comprensivo de los artículos 20 a 24, está dedicado a la forma y prueba del contrato.

Como regla, congruente por lo demás con lo consagrado por el artículo 1.278 C.C., se establece el principio de libertad de forma, de modo que el contrato será válido y vinculante para las partes cualquiera que sea la forma en que se celebre, incluso verbalmente, siempre que, con arreglo a las normas generales de prueba en nuestro Derecho, se demuestre existencia. La Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos tipos para su formalización por escrito y en ellos se harán constar los derechos y obligaciones de ambas partes quienes podrán, además, incorporar al contrato los pactos y condiciones que no sean contrarias a lo dispuesto en le Ley. En cumplimiento de esta disposición legal se publicó (en el B.O.E. de 16 de enero de 1982) la Orden Ministerial de 1 de diciembre de 1981, aprobando el modelo de contrato-tipo.

Las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento del contrato-tipo. Antes de que el arrendatario entre en posesión de la finca o dentro de los dos meses siguientes las partes podrán compelerse a formalizar inventario que describa el estado de la finca, de las edificaciones y demás bienes incluidos en el arrendamiento. Los gastos de inventario se pagarán por mitad.

La Ley establece en el artículo 23 que el convenio contenido en el contrato-tipo se elevará a escritura pública a instancia de cualquiera de las partes, siendo de cuenta de la que lo solicite todos los gastos que se deriven de ello. Evidentemente parece que la misma posibilidad de solicitar la elevación a escritura pública amparará a las partes, aunque no se haya suscrito previamente el contrato-tipo, pues así se infiere de los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

En materia de prueba se establece que incumbe la carga de la prueba a quien invoque la existencia de estipulaciones que se aparten de las normas dispositivas de la Ley o de las cláusulas que para los arrendamientos correspondientes estén establecidas en el contrato-tipo que corresponda utilizar en la comarca. Con carácter iuris tantum y, por ende, mientras no se pruebe lo contrario se presumirá que el arrendamiento es a renta fija, que el plazo de duración es el mínimo legal y que el precio es el usual en la comarca.

Finalmente con función informativa, estadística, de publicidad y coordinación existe un Registro Público, administrativo y gratuito de Arrendamientos Rústicos regulado por el Decreto 2.235/85 de 9 de octubre.

Debe, por último, destacarse que, como excepción al referido principio de libertad de forma contractual, en los arrendamientos que el artículo 28 califica como de larga duración -esto es, aquellos estipulados por un plazo mínimo inicial de dieciocho años- se exige, para que surtan los efectos que la Ley les reconoce, que consten necesariamente por escrito facultando al arrendatario para realizar libremente mejoras útiles, indemnizables al final del contrato.

Contenido de la relación arrendaticia.

La L.A.R. no regula detalladamente y con carácter general los derechos y obligaciones de las partes en la relación arrendaticia, pues sólo se ocupa de forma sistemática de los gastos y mejoras. Sin perjuicio de que esta última cuestión sea objeto de un análisis detenido con posterioridad, teniendo en cuenta las normas generales del Código Civil y preceptos específicos de la propia L.A.R. puede ahora, de forma esquemática, ofrecerse el siguiente cuando general de los derechos y obligaciones de las partes:

A) Obligaciones del arrendador:

El arrendador está obligado a:

a) Entregar al arrendatario la finca arrendada.

b) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento todo el tiempo que dure el contrato.

c) Realizar, según el artículo 52, las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que fue destinada, sin que por estas obras tenga derecho de elevación de la renta.

d) Permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar el arrendatario.

e) Pagar la parte de la prima de los seguros concertados por el arrendatario con arreglo al artículo 36 o conforme al artículo 101 si el arrendamiento es parciario.

B) Derechos del arrendador:

El arrendador, además de los que resulten de las correlativas obligaciones del arrendatario, tiene derecho a:

a) Realizar con autorización del I.R.Y.D.A. y oído el arrendatario, mejoras útiles en la finca, siempre que no menoscaben su rendimiento, pudiendo una vez realizadas, elevar la renta en la forma que estudiaremos en el epígrafe siguiente.

b) Realizar mejoras de lujo o recreo siempre que no perjudiquen al arrendatario.

C) Obligaciones del arrendatario:

Como tales se infieren del articulado de la Ley las siguientes:

a) Pagar la renta en la fecha y lugar que resulta de los artículos 33 y 34.

b) Explotar la finca en su totalidad con arreglo a los fines o aprovechamientos previstos en el contrato, tal y como se desprende del artículo 75.3.

c) Resarcir al arrendador de la elevación de la contribución o de los gastos que aquél ocasione la realización de las mejoras, según el artículo 65, y teniendo en cuenta que las faltas de pago de tales cantidades equivale al impago de la renta según el artículo 35.2.

d) Realizar las obras originadas por daños dolosos o negligentes producidos por el arrendatario o sus dependientes con arreglo al artículo 47.1.

e) Permitir la realización de las obras, mejoras o reparaciones que deba o pueda realizar el arrendador.

f) Concertar -y pagar en la proporción que le corresponde según el artículo 36- los seguros contra riesgos ordinarios que afecten a la normal productividad de la finca, si lo exige el arrendador.

g) Devolver la finca (en el estado que la recibió) a la conclusión del arriendo.

D) Derechos del arrendatario:

a) Obtener de la finca los aprovechamientos agrarios, pecuarios o forestales para los que hayan sido cedidas (artículo 1).

b) Determinar el tipo de cultivo con arreglo al artículo 10.

c) Obtener prórrogas del contrato en los términos que se estudiarán al tratar de su duración.

d) Pedir la revisión, reducción o exoneración de la renta en los casos previstos en los artículos 40 y ss.

e) Hacer desaparecer las paredes, vallados, setos vivos o muertos, zanjas u otras formas de cerramiento o cercado si separan dos o más fincas que constituyan una unidad de explotación, con los requisitos que se estudiarán en el artículo 50 al tratar de los gastos y mejoras.

f) Acceder a la propiedad de la finca mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en el caso de venta de la finca arrendada, previsto en el artículo 86, o del derecho de adquisición preferente en los demás supuestos de enajenación previstos en el artículo 89, o bien mediante el ejercicio de las facultades que a los titulares de arrendamientos rústicos históricos reconoce su normativa especial, ya analizada al estudiar el ámbito de aplicación temporal de la Ley.

Gastos y mejoras.

La L.A.R. regula detalladamente esta materia en los artículos 47 a 69, distinguiendo reparaciones necesarias, mejoras útiles y sociales y mejoras suntuarias. Con carácter previo y siguiendo el articulado de la Ley, pueden destacarse las siguientes reglas generales:

1.ª Cada parte está obligada a soportar la realización de las obras, reparaciones o mejoras que la otra parte pueda o deba realizar. Las obras, salvo cuando por su naturaleza no puedan diferirse se realizarán en la época del año y circunstancias que menos perturben.

2.ª Incumben al arrendador las obras, mejoras o reparaciones que, por Ley, resolución judicial o administrativa firme hayan de realizarse precisamente sobre la finca arrendada, salvo lo que, para cada caso concreto, pueda establecerse en la Ley o resolución que las ordene.

3.ª Las demás inversiones o mejoras impuestas al arrendatario agrario incumben al arrendatario.

4.ª El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallados, setos vivos o muertos, zanjas u otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación con el consentimiento del arrendador o, falta de este consentimiento, garantizando suficientemente a juicio del I.R.Y.D.A. su reposición y siempre que queden mojones o hitos que hagan indiscutibles los linderos.

5.ª Mientras no se pruebe lo contrario, las mejoras hechas en la finca se presumirán realizadas por el arrendatario.

Gastos necesarios

De conformidad con los artículos 52 a 56 de la L.A.R. el arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada la finca. Si no las realiza después de haber sido requerido por el arrendatario, éste tendrá derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios causados y, además, podrá optar entre compeler judicialmente al arrendador para que las realice, resolver el contrato, obtener una reducción proporcional de la renta o realizar él mismo las reparaciones con derecho a reintegrarse de su importe mediante compensación con las rentas pendientes, siempre que en este último caso obtenga informe previo favorable del I.R.Y.D.A. Si se trata de reparaciones urgentes, en los términos que precisa el artículo 55, podrá realizarlas el arrendatario inmediatamente con derecho de reintegro y sin perjuicio de la facultad que le asiste para compensar su importe con las rentas que vayan venciendo siempre que para ello obtenga la aprobación del I.R.Y.D.A.

No obstante cuando por causa de fuerza mayor la finca sufra daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta no estará obligado el arrendador a su reparación, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar el arrendamiento con la disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar. Tampoco está el arrendador obligado a realizar las reparaciones que tengan su origen en daños dolosos o negligentes ocasionados por el arrendatario o sus dependientes que, lógicamente, serán de cargo del propio arrendatario, sin perjuicio de la facultad que el artículo 56, en relación con el artículo 75, concede al arrendador para resolver el contrato.

Mejoras útiles y sociales

De los artículos 57 a 68 de la L.A.R. resulta que son mejoras útiles las obras incorporadas a la finca arrendada que aumenten, de un modo duradero, su producción, rentabilidad o valor agrario, y son mejoras sociales las que, quedando igualmente incorporadas a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o dignidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores. Unas y otras quedan sometidas al mismo régimen jurídico que puede exponerse del siguiente modo:

1) Mejoras realizadas por el arrendador:

El arrendador puede por sí solo realizar cualquiera de estas mejoras, previa autorización del I.R.Y.D.A., oído el arrendatario, siempre que no menoscabe el rendimiento ni el uso agrícola a que ha sido destinada la finca y sin perjuicio del derecho del arrendatario a obtener la reducción de la renta mientras duren las obras y la indemnización de los demás daños y perjuicios que se le causen. Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en proporción a la mayor productividad o rentabilidad obtenida, según determinación del I.R.Y.D.A. Tratándose de plantaciones forestales o aprovechamientos más intensos del arbolado, se estará a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, sobre Fomento de la Producción Forestal.

Una vez realizada la mejora del arrendador debe notificarla al arrendatario quien, dentro de los tres meses siguientes a la notificación, podrá optar entre:

a) Continuar la relación arrendaticia, abonando en lo sucesivo la nueva renta notificada.

b) Poner fin a la relación arrendaticia.

c) Que no se eleve la renta, supuesto en que el arrendamiento quedará restringido a una parte de la finca que, teniendo en cuenta la nueva rentabilidad de la tierra, corresponda a la renta vigente antes de la realización de las obras, siempre que, a juicio del I.R.Y.D.A., la tierra restante pueda ser objeto, con independencia, de explotación viable.

d) El cese, con la correspondiente reducción de renta, de la relación arrendaticia respecto de las fincas o parte de las fincas afectadas por la transformación de cultivos, siempre que a juicio del I.R.Y.D.A. la tierra restante pueda ser objeto, con independencia, de una explotación viable.

En los casos de los apartados b) y d) el arrendatario podrá exigir al arrendador una indemnización equivalente a la que le correspondería en caso de la expropiación de la finca o parte de la finca que devuelva.

Si notificada la mejora el arrendatario no comunica otra ocas al arrendador se entenderá que opta por continuar en el arrendamiento, sujetándose a la renta nueva.

2) Mejoras realizadas por el arrendatario:

El arrendatario podrá realizar mejoras útiles y sociales, siempre que no menoscabe el valor de la finca. Para ello deberá comunicar previamente y por escrito al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas si el arrendador no da su respuesta en el plazo de un mes. Si, por el contrario, en dicho plazo manifestase el arrendador su oposición a las mejoras, el arrendatario podrá realizarlas con informe favorable del I.R.Y.D.A:, oído el arrendador.

Cuando se trate de mejoras que supongan una transformación de la finca por variar su destino productivo, como la puesta en regadío, roturación y otras semejantes que lleven consigo una inversión superior a nueve anualidades de renta y el arrendador no las realizare, previamente requerido por el arrendatario, podrá éste acometerlas por sí, previa autorización del I.R.Y.D.A., con tal que a juicio de éste, se garantice la terminación de las obras en el plazo previsto.

En este supuesto quedará en suspenso durante nueve años y por una sola vez durante la vigencia de la relación arrendaticia la facultad del arrendador de recuperar la finca por expiración del periodo contractual o de cada una de las prórrogas legales. Cuando por razones excepcionales de fuerza mayor o impedimento físico u otra análogas el arrendatario no pudiere atender el cambio de explotación que la mejora trae consigo podrá entonces subarrendar a quien tenga aptitud legal para ser arrendatario.

Estas obras sólo se autorizarán:

a) Si se aumenta, al menos y como consecuencia de ellas en un 50% el valor agrario.

b) Y cuando se inicien dentro del periodo contractual en los primeros doce años de prórrogas.

Terminado por cualquier causa el arrendamiento el arrendatario podrá optar:

a) Por retirar las mejoras realizadas por él, si la finca no sufriere deterioro.

b) Por exigir al arrendador que, a elección de éste, se le abone, en compensación por las mejoras, bien el mayor valor que por ellas tenga la finca, bien el coste actual que supondría la realización de las que todavía subsistan en el estado en que se encuentren.

Si el arrendatario exige que se le abonen las mejoras se determinará por acuerdo de las partes o, en su caso, por resolución judicial la cantidad que deba ser reembolsada por el arrendador, así como la renta que correspondería a la finca mejorada. Si el arrendador no cumple su obligación de abonar las mejoras el arrendatario podrá reclamar judicialmente el pago o continuar en el arrendamiento con facultad de subarriendo en los supuestos excepcionales previstos en el apartado 2 del artículo 61, mientras no se liquide la deuda, abonando solamente la renta pactada, con la actualización correspondiente, y aplicando a la compensación de lo que se le debe la diferencia hasta la mayor renta determinada para la finca como consecuencia de la mejora.

Las partes no podrán pactar en el contrato que el arrendador recupere la finca arrendada con sus mejoras sin indemnización ni, en general, modificar los derechos reconocidos al arrendatario en materia de mejoras, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 2.3 de la propia Ley en relación con los llamados arrendamientos ad mejorandum.

El arrendatario tendrá respecto de las cantidades que haya de pagarle el arrendador los mismos privilegios y garantías que el acreedor refaccionario. Por lo tanto, debe tenerse presente lo establecido en los artículos 1.923.3 y 5, 1.927.2 y 3, 1.928 C.C., en relación con los artículos 42 y 59 a 64 de la Ley Hipotecaria y 155 a 158 de su Reglamento.

El arrendatario resarcirá al arrendador de la elevación de la contribución o de cualquier otro gasto o desembolso que le ocasione la realización por aquél de las mejoras, en tanto no quede el gasto compensado con una mayor rentabilidad efectiva en el favor del arrendador.

Tanto el propietario como el arrendatario pueden participar en las mejoras promovidas o fomentadas por la Administración, aplicándose a las relaciones entre aquéllos el régimen que antecede. La parte que reciba subvenciones oficiales no podrá incluirlas en la cuenta de las mejoras.

Las mismas reglas hasta aquí analizadas se aplicarán a las mejoras útiles o sociales que vengan impuestas por alguna disposición legal, a menos que en ésta se establezca otra cosa.

Mejoras suntuarias

Como tales se consideran, según el artículo 69, las mejoras de mero lujo, adorno o recreo, que podrán ser ejecutadas tanto por el arrendador, como por el arrendatario, libremente y a su costa, siempre que no sufran detrimento los intereses de la otra parte. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos con que hubiere embellecido la finca, si esta no sufriere deterioro y el arrendador podrá, en todo caso, exigírselo.

Duración del contrato.

Teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato, es posible distinguir los siguientes supuestos:

1.º) Arrendamientos rústicos históricos.

Analizando ya su régimen jurídico (supra. ámbito temporal), baste ahora con señalar que en virtud de la Ley de 10 de febrero de 1992 quedaron prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, fecha hasta la que el arrendatario pudo ejercitar un derecho privilegiado de acceso a la propiedad o recibir una indemnización -consistente en la tercera parte del valor de la finca, calculado con arreglo al artículo 2 de la propia Ley- si a requerimiento del arrendador dejó la finca libre y a disposición del mismo al concluir el año agrícola. Si el arrendatario no hubiese percibido tal indemnización, tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta el pago o consignación judicial de la misma.

Como norma especial el artículo 3 establece que una vez finalizada la prórroga ordinaria concedida por la Ley -el 31 de diciembre de 1992- si el arrendatario tuviese cincuenta y cinco años cumplidos hasta que aquél cause derecho a la pensión de jubilación o invalidez permanente en cualquiera de los regímenes del Sistema de la Seguridad Social, y como máximo hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal.

También debe destacarse que incluso en el supuesto en que el arrendatario hubiere dejado la finca libre y a disposición del arrendador, el artículo 4 in fine permite a aquél continuar el arrendamiento de la casa de labor que viniese habitando y un 10% de la superficie de las fincas arrendadas -con un máximo de una hectárea-, hasta el fallecimiento del arrendatario y el de su cónyuge que con él conviviera.

En lo que se refiere a los Arrendamientos Rústicos Históricos de Galicia en virtud de su Ley reguladora de 16 de abril de 1996, se declaran prorrogados hasta el 31 de diciembre de 2005, con prórrogas complementarias similares a las de la Ley estatal.

Por último la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos de la Comunidad Autónoma de Valencia de 15 de diciembre de 1986, concibe estos arrendamientos como contratos de duración indefinida, pero concede al propietario la facultad de recabar para sí el cultivo de la finca en cualquier momento abonando una indemnización al arrendatario del 40 o del 50% del valor de la finca, según el artículo 4.

2.º) Arrendamientos concertados antes de la entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de 1980.

Con la excepción ya analizada de los arrendamientos rústicos históricos, los arrendamientos concertados antes de la entrada en vigor de la L.A.R. se rigen plenamente por ésta, en virtud de su Disposición Transitoria 1.ª, que establece dos salvedades:

a) Su duración se regirá por la legislación anterior, recogida básicamente en el artículo 9 del Decreto de 29 de abril de 1959 (B.O.E. de 7 de mayo).

b) Cuando el arrendatario sea cultivador personal, en los términos que define el artículo 16 L.A.R., tendrá derecho a las prórrogas que la misma establece, hasta un máximo de veintiún años contados desde la celebración del contrato.

3.º) Contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la L.A.R.

La duración de estos arrendamientos se regula en los artículos 25 a 30 de la L.A.R. Tendrán una duración mínima de seis años. Terminado este plazo el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por otros seis años y luego prórrogas sucesivas de tres años cada una, que será automáticas, si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento. Podrá, sin embargo, el arrendatario rescindir el contrato al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses. El tiempo total de prórrogas legales no excederá, en ningún caso de quince años, transcurridos los cuales quedará extinguido el contrato y el arrendador podrá dar a la finca el destino que estime conveniente.

El arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas si se compromete a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí o por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus descendientes mayores de dieciséis años en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura. En este caso deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario con antelación mínima de un año al comienzo de aquélla, expresando la causa de la oposición.

La expresión «notificación fehaciente» debe interpretarse en el sentido de que debe ser notarial o judicial. Según explica MANRIQUE PLAZA la notificación notarial debe realizarse en la forma establecida en el artículo 202 del Reglamento Notarial, y no mediante su remisión por correo pues esta notificación no es fehaciente ya que sólo acredita el simple hecho del envío, la fecha de su entrega en la oficina postal, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado y la recepción por el notario del aviso de recibo como dice el artículo 201 del mismo Reglamento.

Ejercitado por el arrendador el derecho a la denegación de la prórroga y declarada judicialmente la temeridad de la oposición del arrendatario, se considerará a éste poseedor de mala fe desde la fecha en que, a tenor de la sentencia debió abandonar la finca. Si el arrendador, una vez recuperada la finca incumple su obligación del cultivo directo -impuesta por el artículo 26- el arrendatario tendrá derecho a la reanudación del arrendamiento y a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos conservando, además, si la finca ha sido enajenada, sus derechos de tanteo y retracto o de adquisición preferente.

La Ley, en su artículo 28 establece un régimen especial para los que denomina arrendamientos de larga duración. Tales son los estipulados por un plazo de al menos dieciocho años. En tal caso el arrendador, al terminar el plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario al menos con un año de antelación. Si no lo hace, al término del contrato, éste se entenderá prorrogado tácitamente por una plazo de tres años y así sucesivamente, pudiendo ejercitar al término de cada prórroga, el derecho de recuperación de la finca.

Con carácter general los artículos 29 y 30 establecen que si se divide una finca que pertenezca en pro indiviso a varios propietarios, cada comunero podrá ejercitar, sobre la porción que se le adjudique y con independencia de los demás el derecho de denegación de la prórroga, en los casos en que proceda tal denegación conforme a lo expuesto anteriormente.

En todo caso, conservará el arrendador su derecho de recuperación de la finca, conforme a lo dispuesto en la Ley; sólo podrá ser privado del mismo en virtud de causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante la oportuna indemnización de acuerdo con la legislación de expropiación forzosa.

4.º) Arrendamientos sujetos a la Ley de 4 de julio de 1995, de Modernización de la Expropiación Agraria.

Están sujetos a lo dispuesto en esta Ley los contratos de arrendamiento rústico que se celebren a partir de la entrada en vigor de la misma. El régimen que se establece para ellos es similar al que antes hemos visto para los contratos de larga duración, con la salvedad de que estos tendrán una duración mínima de cinco años. Al finalizar el plazo contractual el arrendador podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario, al menos, con un año de antelación. Si el propietario no hace uso de este derecho, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado por tres años y así sucesivamente, pudiendo ejercitar al término de cada prórroga, el derecho de recuperación, previa la notificación establecida. El arrendatario, por su parte, podrá dar por extinguido el contrato al término de cada año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación. Con estas salvedades los arrendamientos rústicos se seguirán rigiendo por lo dispuesto en la Ley de 1980.

También se establece que el Gobierno podrá, en función de la evolución del mercado de la tierra, establecer incentivos en forma de ayuda económica anual a los propietarios que celebren contratos de arrendamiento con una duración igual o superior a ocho años, siempre que mediante el arrendamiento la explotación de la que sea titular el arrendatario alcance o mantenga la condición de prioritaria, en los términos en que ésta se define en la propia Ley. La ayuda anual se mantendrá por un máximo de ocho años mientras el arrendatario sea titular de la explotación prioritaria y esté en vigor el contrato de arrendamiento. Esta ayuda económica no se concederá, en ningún caso, a los arrendamientos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 6 de la L.A.R.

Subarriendo, cesión y subrogación del contrato.

Aparecen reguladas estas cuestiones en los artículo 70 y 74 de la L.A.R.

Como regla general serán nulos los subarriendos o las cesiones, totales o parciales, de los derechos del arrendatario. Sin perjuicio de la nulidad, tales actos serán, además, causa de desahucio, sin que puedan ser convalidados por el consentimiento del arrendador. Esta regla general conoce ciertas excepciones, pues la propia Ley autoriza, sin necesidad siquiera de consentimiento del arrendador:

1.º El subarriendo entre labradores o ganaderos residentes en la comarca sobre fincas hasta entonces integradas en la explotación del arrendatario, siempre que se produzcan circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan, temporalmente, el cultivo de las fincas. El plazo de este subarriendo no podrá exceder de tres años, ni la renta podrá exceder de la del arrendamiento.

2.º El subarriendo en caso de mejoras, a que se refieren los artículos 61 y 62.

3.º El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca rústica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca. Si la renta que, por todos estos conceptos, perciba el arrendatario excede de la renta anual del arrendamiento, el arrendador tendrá derecho a percibir la mitad de dicho exceso.

4.º Los subarriendos a favor del cónyuge o descendientes; además, el arrendatario podrá conceder por escrito al descendiente el derecho de sucederlo en el arrendamiento.

5.º La cesión, con o sin precio, a favor del I.R.Y.D.A. u organismos análogos competentes en cada Comunidad Autónoma.

6.º La aportación del uso y disfrute de la tierra a alguna de las entidades a que se refiere el artículo 15.b), sin que ello suponga resolución del arrendamiento.

Como hemos dicho, no es preciso en ninguno de estos casos el consentimiento del arrendador, sin embargo, el cesionario o el subarrendatario no podrá entrar en la posesión de la finca sin previa comunicación fehaciente del arrendatario al arrendador. La omisión de este requisito faculta al arrendador para resolver el contrato, excepto en el caso del subarriendo de la vivienda o aprovechamientos secundarios.

En cuanto a la subrogación, sólo se permite a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario, siendo, además, necesario que en aquél concurra la misma condición de profesional de la agricultura o en su caso, de cultivador personal. Es requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.

Por otra parte, ya hemos visto -supra principios inspiradores de la L.A.R.- que según el artículo 74 el adquirente de la finca, aunque esté amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

Aun apartándonos de la sistemática de la Ley, parece oportuno analizar en este punto la sucesión en caso de fallecimiento del arrendatario, regulada en los artículos 79 a 81 de la L.A.R., de los que resulta que tendrán derecho a sucederlo, por orden de preferencia, salvo que conforme al artículo 71.d) se haya concedido este derecho por escrito al descendiente subarrendatario:

1.º El legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento.

2.º El cónyuge superstite no separado legalmente o de hecho.

3.º El heredero o legatario que al abrirse la herencia fuese subarrendatario de la finca o cooperador de hecho en su cultivo.

4.º Cualquiera de los restantes herederos.

En todo caso, el sucesor ha de ser profesional de la agricultura.

Si existen varias personas con el mismo derecho sucederá el que ellos elijan por mayoría; esta elección será notificada fehacientemente al arrendador antes de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario; de no recibirse esta comunicación, el arrendador elegirá al que él prefiera, previo requerimiento -hay que entender a todos los interesados- para que realicen la elección.

Siendo varios los arrendatarios si fallece alguno de ellos los que le sucedan se integrarán en la relación arrendaticia, sin alterar el carácter indivisible de ésta. Si no existe personas que ejerciten su derecho a suceder en el arrendamiento, éste continuará con los demás arrendatarios.

Finalmente, la relación arrendaticia no podrá ser objeto de valoración en la sucesión del arrendatario, sin perjuicio de computar en la herencia los créditos y deudas que tenga pendientes el fallecido en relación con el arrendamiento.

Resolución y extinción del contrato.

Según el artículo 75 podrá resolverse el contrato a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

1.ª Falta de pago de la renta, teniendo en cuenta los artículos 127 y 128.

2.ª Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca asumida por el arrendatario en el contrato.

3.ª No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos de los previstos en el artículo 1.

4.ª Subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en la Ley.

5.ª Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

6.ª Si se trata de plantaciones o aprovechamientos forestales destinados al disfrute de rozas de leñas bajas o pastos, por las causas previstas en el artículo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, esto es, si el propietario se propone iniciar trabajos de plantación forestal o un aprovechamiento más intenso del arbolado, siempre que el Ministerio de Agricultura apruebe el proyecto correspondiente y el propietario indemnice al arrendatario en la cuantía fijada en la Ley.

El artículo 76 establece como causas de resolución a instancia del arrendador, por interés social:

1.ª Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

2.ª No reunir o perder la entidad arrendataria las características a que se refiere el artículo 15.b) a e).

3.ª Excederse el arrendatario de los límites impuestos en el artículo 18. En este caso, la acción de desahucio, según el artículo 77 corresponderá, si son varios los arrendadores, a cualquiera de ellos, y afectará a la totalidad de la finca.

4.ª Infringir las normas vigentes en orden a mejoras o cultivos, siempre que la infracción comporte de modo expreso la resolución del contrato.

5.ª En los casos previstos en leyes especiales.

El artículo 78 dispone que la resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada facultará al que resulte propietario para pedir la resolución del arrendamiento sin perjuicio de las acciones que correspondan a los que concertaron el arrendamiento.

Los artículos 82 y 83 de la L.A.R. regulan la extinción del contrato en virtud de las siguientes causas:

1.ª Pérdida total de la finca por caso fortuito o fuerza mayor. Si la pérdida es parcial el arrendatario podrá optar entre continuar el arriendo, con reducción proporcional de la renta o pedir la resolución del contrato. En cualquier caso, si la finca se pierde por culpa o dolo de una de las partes, la otra tendrá derecho a indemnización.

2.ª Expiración del plazo contractual si el a arrendatario renuncia a la prórroga o, en otro caso, por finalización del último periodo de prórroga legal, salvo que exista tácita reconducción en cuyo caso ésta tendrá la duración prevista en el Código Civil, finalizando al expirar la misma.

3.ª Por sobrevenir alguna de las circunstancias previstas en el artículo 7.1, que operan del siguiente modo:

a) Si la finca se convierte en suelo urbano o urbanizable o llega a ser accesoria de edificios o explotaciones ajenas al destino agrario siendo el rendimiento no rústico superior notoriamente a éste, el arrendador o su causahabiente podrá dar por finalizado el contrato avisando al arrendatario con seis meses de antelación. El arrendatario deberá dejar libre la finca a la terminación del año agrícola, supuesto en el que tendrá derecho a la doceava parte del precio de la tierra, calculado según el que tengan las fincas rústicas de la misma calidad y cultivo en la zona, en concepto de indemnización, y otro tanto por cada uno de los años que le restarían de vigencia del contrato sin computar las prórrogas futuras y sin que pueda nunca rebasarse el precio total de la finca valorada como rústica. Las indemnizaciones por mejoras o gastos realizados antes del cambio de circunstancias no entrarán a componer las estimaciones de valor referidas y se pagarán a parte, conforme a su normativa específica.

b) Si la finca arrendada llega a alcanzar en venta un valor superior al doble del que corresponda normalmente en la comarca o zona a las que su misma calidad o cultivo, el arrendador sólo podrá poner término al contrato en el caso de que se proponga edificar, establecer instalaciones o destinar la tierra o cualquier obra a actividad no agraria. Para ello se observarán los mismos requisitos analizados en el apartado a). Si no comienzan las obras en el plazo de un año desde que el arrendatario hubiese abandonado la finca, por causa imputable al arrendador, el arrendatario podrá obtener judicialmente la reposición en el disfrute de la finca y una indemnización no inferior a dos anualidades de renta.

En el caso de que las circunstancias del artículo 7.1 afecten solamente a una parte de la finca arrendada el arrendatario podrá acudir a los Tribunales para que decreten que el arrendamiento se restrinja en el futuro a la parte de finca no afectada por tales circunstancias sobrevenidas, con la consiguiente reducción de renta y calculándose las indemnizaciones en proporción a la parte de finca en que cese el arrendamiento.

El acceso del arrendatario a la propiedad de la tierra.

Además de las medidas ya analizadas al tratar de los arrendamientos rústicos históricos y persiguiendo una finalidad común -nuevamente de carácter social- cual es conseguir que el empresario agrícola que explota una tierra ajena pueda convertirse en propietario de la misma, los artículos 84 a 97 conceden a favor del arrendatario la facultad de acceder a la propiedad mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto (que procederán en los casos de compraventa) o del de adquisición preferente (que procederá en los contratos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros supuestos de enajenación inter vivos distintos de la compraventa).

En cuanto a la naturaleza jurídica de tales derechos únicamente recordaremos, entre otras configuraciones doctrinales, de una lado la de aquellos autores que siguiendo a PUIG BRUTAU ven en los tanteos y retractos legales un derecho real de preferente adquisición, y de otro, los que siguiendo a ROCA SASTRE, los conciben como una limitación legal del derecho de propiedad; tesis esta última, especialmente atractiva en una campo normativo que, como el arrendaticio, aparece presidido por la ya referida función social amparada, como hemos visto, por preceptos de rango constitucional, y que desde una perspectiva economicista, enlazaría con la configuración del trabajo como un «justo título» de adquisición de la propiedad fundiaria, nuevamente respaldada por el Estado que «habilitará líneas especiales de crédito en las condiciones más favorables de las que se autoricen para el crédito oficial, a fin de facilitar a los arrendatarios el ejercicio de su derecho de acceso a la propiedad».

En cualquier caso, estos derechos sólo podrán ser ejercitados por quienes sean profesionales de la agricultura -difícilmente podría ser de otra forma dado lo que establece el artículo 14 de la propia Ley- y los arrendatarios que a la vez sean propietarios de más de 20 hectáreas en regadío o de 200 en secano en territorio nacional, no podrán ejercitar ninguno de los derechos de adquisición que estamos analizando.

Analizando ya los requisitos de ejercicio de tales derechos, se establece que el transmitente (ya se trate del pleno dominio de la finca ya de su nuda propiedad, de una porción determinada o de una cuota indivisa) notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar, indicando las condiciones de la enajenación, así como el precio, en su caso, y el nombre y circunstancias del adquirente. El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, notificándolo así al enajenante también de modo fehaciente. En defecto de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho a retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión. Si el arrendatario ejercita su derecho en forma legal, la escritura se otorgará dentro de los treinta días siguientes y el pago se realizará en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de transmisión, siendo de cuenta del arrendatario los reembolsos determinados en el artículo 1.518 C.C. y si del contrato no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario deberá pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

Ejercitado su derecho, el arrendatario que adquiera la propiedad de la finca arrendada no podrá, salvo que lo haga a favor del I.R.Y.D.A., enajenarla, arrendarla o cederla en aparcería hasta que transcurran seis años desde la fecha de adquisición. Si hipotecase la finca, la acción del acreedor no podrá tener efectividad mientras no transcurra dicho plazo. Si el arrendatario incumpliese estas prohibiciones, el arrendador podrá pedir la resolución del contrato ordinario, recuperando la propiedad de la finca, con la consiguiente resolución, según proceda, de la transmisión, arrendamiento o cesión efectuados. Como elemental medida de precaución, que evita la elusión de tales derechos, la Ley dispone que en toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el artículo 26.1 de la Ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores.

En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición inter vivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.

Como excepción, no procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:

a) En las transmisión a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente o su cónyuge.

b) En la permuta de las fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas a otra de cualquiera de los permutantes y siempre que sean inferiores a diez hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

Por último, destacaremos que la Ley también se ocupa de regular las preferencias, para el ejercicio del derecho, en los casos en que sean varios los arrendatarios de una misma finca. Desde luego, habrá que cumplir con cada uno de ellos los requisitos anteriormente vistos, y el derecho de tanteo y retracto y el de adquisición preferente podrán ser ejercitados por ellos separadamente, referidos a la porción o porciones de fincas ocupadas, respetando las normas vigentes sobre unidades mínimas de cultivo. Si uno o varios arrendatarios renuncian al derecho de tanteo o retracto la Junta Arbitral establecerá la preferencia de los restantes sobre las porciones renunciadas en función de la viabilidad de las explotaciones resultantes. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios el tanteo y retracto o el derecho de preferente adquisición corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal. En los casos de fincas de las que sólo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo los derechos regulados en los artículos anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del importe total del precio corresponde a la porción dada en arriendo.

Y en cuanto a la relación de preferencia con otros posibles derechos de adquisición, la Ley es terminante pues los derechos establecidos a favor del total rústico serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1.523 C.C., que prevalecerá sobre los derechos del total cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.