Suelo urbano

Derecho Urbanístico

A los efectos del artículo 8 de la Le.Re.Su.V., tendrán la consideración de suelo urbano (en adelante SU):

a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

Es doctrina consolidada por la jurisprudencia el considerar que la función de clasificación de un terreno como SU ha de responder a la realidad física de los hechos, quedando por tanto fuera del arbitrio del planificador.

Ahora bien, conviene advertir que los servicios cuya concurrencia determina la clasificación de un suelo como urbano -con arreglo al criterio de la urbanización- no se ciñen exclusivamente a los exigidos por el artículo 8 Le.Re.Su.V., sino a los establecidos adicionalmente y, de modo complementario, por la legislación autonómica; en este mismo sentido y, por lo que se refiere al SU por consolidación, corresponde también a la legislación autonómica el definir los criterios concretos que la definen.

Más allá de estas consideraciones, es de advertir también que en aquellas comunidades autónomas donde está vigente el T.R.L.S.-1976, rige lo establecido en su artículo 78 (en Cataluña, el artículo 115 T.R.U.C. se asimila a este primer modelo estatal), y en aquellas otras donde lo está el T.R.L.S.-1992, rige el artículo 10 del mismo (en Navarra y Galicia, asimilables a este segundo modelo estatal, artículos 7 L.F.O.T.U. y 64 L.S.G). Tanto en un modelo como en otro, lo dispuesto en el precepto estatal se ha de complementar con el artículo 21 RP, en el cual se añade la previsión de que, en el criterio de la urbanización, los cuatro servicios habrán de reunir las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.

Por su parte y, a excepción de la Comunidad Valenciana con la L.A.U.CV., el resto de comunidades autónomas que han adoptado una regulación propia al respecto, reiteran el contenido del precepto estatal básico, si bien algunas de ellas introducen pequeños matices diferenciadores en sus respectivos ordenamientos urbanísticos.

Analizando pormenorizadamente los contenidos de las diferentes comunidades autónomas y, comenzando por La Rioja, en el artículo 8 L.O.T.U.R. aparece reproducido el enunciado básico estatal, si bien añade como requisitos adicionales para clasificar un terreno como SU por el criterio de la urbanización, la necesidad de la adecuación de los servicios y el enlace con la malla urbana preexistente. Por lo que al criterio de la consolidación se refiere, la misma Ley distingue entre municipios de más de 25.000 habitantes -en cuyo caso será SU aquel en cuya superficie la edificación ocupe los dos tercios de los espacios aptos para la misma- y el resto de municipios -en los que bastará con que ocupe la mitad de dichos espacios.

Próxima a la redacción estatal se encuentra también Aragón, la cual exige, en el artículo 8 L.U.A., la concurrencia de los servicios ya conocidos para caso de clasificar el SU por el criterio de la urbanización, y generaliza sin distinción alguna el tradicional de la ocupación de los dos tercios por la edificación para clasificarlo como tal por el de consolidación.

Castilla y León, por su parte, sigue el esquema de las dos anteriores en lo atinente al criterio de la urbanización y generaliza el requisito de la ocupación en sólo la mitad de la superficie en el caso del criterio de la consolidación. Ahora bien, como presupuesto previo común a ambos criterios, el artículo 8 L.U.C.Y.L. requiere que los terrenos formen parte de un núcleo de población en congruencia con el modelo territorial asumido, modelo este detallado por la propia Ley en su Exposición de Motivos.

La única autonomía que introduce una variante conceptual es la Comunidad Valenciana, puesto que del artículo 8.4 L.A.U.COV se infiere que la técnica de la clasificación del suelo se pone al servicio de la específica estrategia legal en materia de gestión. A mayor abundamiento, será SU aquél en el cual la gestión haya de desarrollarse mediante actuaciones aisladas (art. 9.2 L.A.U.COV),mientras que será urbanizable -aun cuando fuese clasificable como urbano con arreglo a los criterios tradicionales- aquel en el cual haya de efectuarse mediante actuaciones integradas.

Siguiendo el análisis comparativo y, por lo que al Derecho castellano-manchego se refiere, el artículo 45.1 LOTAUCAMAN define el SU con arreglo a los tres criterios tradicionales, si bien introduce para ello ciertas matizaciones: en el criterio de la urbanización, los servicios exigidos son los que otorgan la condición de solar; en el de la consolidación, aparte de la edificación en los dos tercios de la superficie, se requiere una suficiencia adicional de los servicios prestados por las respectivas redes, y, en el de la urbanización en virtud de ejecución de planeamiento previo, también se requiere para los terrenos afectados haber alcanzado dotación de servicios propia de solares.

En las Islas Canarias, el artículo 50 a) L.O.T.C.AN, aunque reproduzca con pequeños matices los tres criterios en los términos tradicionales, exige como requisito previo en todos ellos el de la integración real o potencial en la malla urbana.

Por último, es de indicar que en los municipios que carezcan de planeamiento general, a tenor de lo preceptuado en el artículo 11 Le.Re.Su.V., los terrenos tendrán la consideración de SU siempre que cumplan con los criterios establecidos en el artículo 8 del mismo cuerpo legal.

Obviamente, los terrenos clasificados como SU en los Planes y Normas vigentes en el momento de entrada en vigor de la Le.Re.Su.V., estarán sujetos al régimen urbanístico del SU establecido en la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado a) de su Disposición Transitoria Primera.

Son los terrenos incluidos en esta clase por el planeamiento general del Municipio correspondiente. En este sentido, sólo pueden serlo los que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica; también son terrenos de suelo urbano los que tengan su ordenación consolidada por el hecho de ocupar la edificación los dos tercios de los espacios aptos para la misma, conforme se prevea en el planeamiento general correspondiente. Los terrenos que, al ejecutarse el planeamiento municipal, dispongan de los referidos elementos de urbanización, se considerarán también suelo urbano.

Ley del Suelo y ordenación urbana, artículo 10.