Prórrogas

Derecho Hipotecario

El concepto de prórroga podría ser definido como la ampliación de un plazo o tiempo para el ejercicio de un determinado derecho. Tiene importancia en el campo hipotecaria, ya que afecta al asiento de presentación y supone una ampliación del plazo de su vigencia con repercusión en otros asientos contradictorios o conexos. El concepto de prórroga se aplica a determinados asientos y circunstancias como la ampliación del plazo para tomar posesión de un determinado registro (art. 516 del R.H.), la ampliación de licencia que pueden disfrutar los Registradores (arts. 548 y 549 del R.H.), los plazos de duración de las cuentas corrientes de crédito garantizadas con hipoteca (art. 153 de la L.H.), así como todos los supuestos de anotaciones preventivas (art. 86 de la L.H.). Su aplicación al asiento de presentación ha hecho que la doctrina diferencie los conceptos de prórroga y suspensión de dicho asiento, aun cuando la última reforma del Reglamento Hipotecario no permita muchas licencias en este punto. Cabría por ello distinguir los dos aspectos:

a) Supuestos de prórroga y suspensión. Los conceptos de prórroga y suspensión son claros, puesto que el primero supone la prolongación en el tiempo de asiento de presentación que corre hasta el plazo fijado y la suspensión no viene a ser más que la paralización del plazo normal, que luego continúa, hasta su fecha final. La Ley Hipotecaria en el artículo 225 utiliza el concepto de suspensión y el Reglamento en el artículo 432 admite solamente la prórroga. Por ello a efectos de enumeración unificamos los casos de prórroga o suspensión, citando los siguientes:

1.º Prórroga en el supuesto del artículo 97.2 del R.H. cuando existiendo efectos subsanables los documentos retirados se aportaren dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación que se entiende prorrogado por un periodo igual al que falte para completar los diez días. La prórroga significará la de los asientos contradictorios o conexos anteriores o posteriores haciéndose constar por medio de una nota marginal.

2.º Prórroga en el supuesto de que se retire el título para pago de derechos reales dentro de la vigencia del asiento de presentación, pero por no poder pagarse durante la misma por causa debidamente justificada se suspende dicho término hasta que se realice el pago (art. 255, párrafo último de la L.H.). El artículo citado habla de que se suspende y el Reglamento Hipotecario en el artículo 432 utiliza el término prórroga. Los asientos contradictorios y conexos, anteriores o posteriores, quedarán prorrogados conforme los artículos 111 y 432.1.b del R.H.

3.º Prórroga en el supuesto de que calificado el título tuviere defecto y se recurra gubernativamente dentro de la vigencia del asiento de presentación. El artículo 66 de la L.H. considera el supuesto como de suspensión, cosa que ratificaba el artículo 107 del R.H, pero que en la actualidad el artículo 436 del R.H. considera como prórroga.

4.º Prórroga en el caso de que para despachar un documento fuera necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad, caso que recoge el artículo 432.1.c del R.H.

5.º Supuesto en el que existe un título anterior, sea previo, preferente o incompatible que impide en su momento calificar o despachar el posterior.

6.º Prórroga en el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado (art. 432.1.d del R.H.).

b) Respecto a las anotaciones preventivas, la característica de las mismas es la de tener un plazo de duración y una vez vencido el mismo la anotación o caduca o se convierte en inscripción definitiva. conforme al artículo 86 de la L.H. Las anotaciones preventivas, cualesquiera que sea el origen de las mismas, caducarán a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan en la Ley señalado un plazo de caducidad más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse las mismas por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada entes de que caduque el asiento. Caso singular es el del artículo 199 del R.H. que ordena que las anotaciones preventivas que se dicten por autoridad judicial no se cancelen por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva se dictó si su prórroga hubiese sido solicitada dentro de la vigencia de la anotación preventiva. Como mecánica registral para realizar la prórroga de las anotaciones preventivas los artículos 204 y 205 del R.H. establecen la forma en que puede pedirse, y así el 204 habla de una solicitud al Juez o Tribunal, si creyese subsanable el defecto y probada la causa que se haya alegado por solicitante, decretará la prórroga denegándola en caso contrario. La prórroga, en todo caso, se hará constar en el registro por medio de otra anotación y para que surta sus efectos es preciso que el mandamiento que la disponga se presente en el Registro antes de que haya caducado el primer plazo de los sesenta días.