Hipoteca

pciv] Derecho real de garantía por el cual quedan gravados directa o indirectamente los bienes sobre los que se constituye al cumplimiento de una determinada obligación para cuya seguridad se constituyen. Se trata de un derecho real, indivisible, accesorio del de crédito, de realización de valor, que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación pecuniaria, que recae sobre bienes inmuebles. Se caracteriza frente a otros derechos reales en que requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad para estar debidamente constituida. Otro tipo es la hipoteca mobiliaria, que se rige por la LHMPSD, de 16 de diciembre de 1954.
ifSSi CC, arts. 1.874 ss.; LH, arts. 104 ss.
Derechos reales de garantía.

(Derecho Civil) Derecho real accesorio que grava un inmueble y que se constituye en favor de un acreedor en garantía del pago de la deuda. La hipoteca no implica desposesionamiento del propietario.
La hipoteca autoriza al acreedor no pagado al vencimiento a embargar y vender el inmueble en manos de cualquiera que se encuentre (derecho de persecución) y a pagarse con el precio de él antes que los acreedores quirografarios (derecho de preferencia).
Hay también casos de hipotecas mobiliarias (navios, aeronaves).

Derecho Hipotecario

En forma muy general, la hipoteca podría ser definida como un derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder de una obligación. Pero la definición resulta insuficiente, ya que no toda la doctrina está de acuerdo en considerar a la figura como un derecho real, y al existir otras variantes, como la llamada hipoteca mobiliaria, se pone en duda el efecto de la sujeción de los bienes para responder de una obligación. Sin embargo, este efecto es el que destaca el Código Civil en el artículo 1.876 y la Ley Hipotecaria en el artículo 104 al decir que la hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre los que se impone, cualesquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Esta redacción, según la doctrina, solamente ofrece el aspecto negativo de afección de bienes y de accesoriedad de la obligación principal, por lo que se insiste en precisar el carácter positivo que ofrecería su condición de derecho real, su función de asegurar una percepción dineraria y su carácter accesorio o de garantí. Para compaginar estos aspectos y recoger los caracteres que pueden atribuirse a la figura, es fundamental la definición que de la hipoteca dio ROCA SASTRE al decir que «la hipoteca es un derecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e invisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en la posesión del propietario».

Al precisar la figura podríamos destacar cuatro puntos fundamentales: los caracteres que la identifican, las clases admitidas, los elementos y, por último, los efectos que produce.

a) Caracteres. Dentro de la definición apuntada se recogen los siguientes:

1. La hipoteca es un derecho real inmobiliario. Es discutido este carácter, ya que frente al mismo se eleva la tesis obligacionista que considera a la hipoteca como una obligación real, la postura procesalista que atribuye a su titular el derecho de vender el bien hipotecado para la satisfacción del crédito garantivo y la teoría que trata de eliminar la distinción entre derechos reales y derechos de obligación.

2. Es un derecho de realización de valor. Dentro de la clasificación general de los derechos reales: derechos de uso, disfrute, derechos reales de garantía, y de adquisición, la hipoteca se sitúa en un grupo llamado de realización de valor, ya que es de esencia, como dice el artículo 1.858 del C.C., que vencida la obligación principal puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la hipoteca para pagar a los acreedores.

3. Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, aunque, conforme al artículo 1.861 del C.C. puede garantizar toda clase de obligaciones, cosa que confirma el artículo 105 de la L.H. Lo que sí es indispensable es que se pueda traducir en dinero el incumplimiento de la obligación.

4. La hipoteca es de carácter accesorio. Éste es uno de los caracteres más discutidos, aunque dentro del Código Civil está claro, ya que el artículo 1.857 exige que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal y el 1.528 del Código Civil, en relación con el 149 de la L.H., establece que la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.

5. La indivisibilidad de la hipoteca. El carácter de indivisibilidad se manifiesta no sólo del lado del crédito, ya que mientras subsiste parte de él, queda íntegra la hipoteca, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor (art. 1.870 C.C.) y del lado de los bienes puesto que la garantía, mientras no sea cancelada, subsiste íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios, aunque se reduzca la obligación y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido (art. 122 L.H.).

6. La inscripción constitutiva. Uno de los casos en los que la inscripción en nuestro Derecho opera en forma constitutiva es el de la hipoteca y así lo viene a establecer el Código Civil en el artículo 1.875, y la Ley Hipotecaria al decir que, además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. De ahí que todas esas cláusulas que se establecen en las escrituras y en las que se dice que quedará vencida la hipoteca si en el plazo que se determine no se inscribe en el Registro de la Propiedad sean inoperantes, puesto que la hipoteca no puede vencer mientras no sea tal a través de la inscripción.

7 La hipoteca recae directamente sobre los bienes inmuebles que sean ajenos y enajenables: Los bienes han de ser inmuebles (salvo los casos admitidos de hipoteca mobiliaria), han de ser ajenos, puesto que nuestro Derecho no admite la figura de la hipoteca de propietario y, por último, han de ser enajenables ya que la finalidad de toda hipoteca lleva consigo el de la posible realización de valor conforme al artículo 1.858 del Código Civil.

8. No es preciso desplazamiento de posesión. El artículo 1.863 del Código Civil establece como esencial para la constitución de la prenda, que se ponga en posesión al acreedor o tercero, pero para la hipoteca no se repite esta exigencia. Institucionalmente, por tanto, la diferencia sustancial entre prenda e hipoteca reside en esta falta de desplazamiento, aunque se admite la figura de la prenda sin desplazamiento, regulada por la Ley de 16 de diciembre de 1954.

b) Clasificación de las hipotecas. De los diferentes criterios admitidos para la clasificación podemos citar los siguientes:

1. Por su origen pueden ser voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la Ley. Las hipotecas legales son aquellas que están admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Todo ello se deduce de lo dispuesto en los artículos 138 y 158 de la L.H.

2. Por la forma pueden ser expresas y tácitas. Actualmente han desaparecido las hipotecas tácitas, quedando como reminiscencia de ellas los créditos singularmente privilegiados. Toda hipoteca es necesario que sea expresa para su validez, pactada en documento público e inscrita en el Registro de la propiedad. Supone excepción la que resulta del artículo 194 de la L.H. al establecer los privilegios a favor del estado, sus provincias, los pueblos y los aseguradores.

3. Por el objeto pueden ser generales y especiales. En el antiguo Derecho eran hipotecas generales las que afectaban a todos los bienes del deudor, figura que ha desaparecido por lo que sólo cabe hablar de hipotecas especiales en base del principio que rige en esta materia.

4. Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. La ordinaria o de tráfico sigue la normativa general, mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe pública registral sólo cubre la garantía real, mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse, en el momento oportuno, por medios extrarregistrales lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad. También pueden ser hipotecas de capital o de renta, según garanticen una obligación de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones periódicas, conforme dispone el artículo 157 de la L.H.

5. por los efectos pueden ser comunes y privilegiadas. Las privilegiadas son las hipotecas tácitas anteriormente aludidas o mejor créditos singularmente privilegiados.

6. Por su régimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Son excepcionales o extraordinarias aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garantía de títulos transmisibles o al portador, la constituida en garantía de cuentas de crédito y las que regula la Ley de Mercado Hipotecario de 28 de marzo de 1981.

7. Pueden señalarse, por último, determinadas modalidades de hipoteca cuando existe el llamado pacto de limitación de la responsabilidad al importe de los bienes hipotecados, así como la hipoteca con cláusulas de estabilización de valor, la hipoteca que establece el pacto en el que el adquirente de la finca hipotecada asume la deuda o aquella en la que existe descuento o retención del precio de la venta, que son estudiadas específicamente en diversos artículos de la Ley y Reglamento Hipotecario (arts. 118, 140 L.H. y 219 R.H.).

c) Elementos que intervienen en la constitución. Los elementos pueden ser personales y reales, aparte de los formales constituidos por el documento público y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Como elementos personales intervienen el deudor o sujeto pasivo de la deuda hipotecaria que constituye sobre sus propios bienes la garantía hipotecaria (aunque la garantía puede ser constituida no sólo por dicho sujeto pasivo, sino también por persona que no sea deudor, lo cual da lugar a la fianza hipotecaria). El deudor debe tener capacidad necesaria para constituir hipotecas, siendo la regla general la de la capacidad de obrar conforme al Código Civil y las especialidades que se señalan en la legislación foral. El otro elemento personal es el acreedor hipotecario titular de la hipoteca, al que se le exige la capacidad general.

Los elementos reales son las fincas o derechos que pueden ser hipotecados y que precisa el artículo 106 al establecer que «pueden ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de inscripción, los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes», precepto que recoge el artículo 1.874 del Código Civil. Dentro de la legislación hipotecaria el artículo 107 enumera un conjunto de derechos reales susceptibles de hipoteca, entre los que están el usufructo, la mera propiedad, los bienes anteriormente hipotecados, la hipoteca voluntaria, los derechos de superficie, pastos y otros semejantes, las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro, el retracto convencional, los bienes litigiosos, bienes sujetos a condiciones suspensivas o resolutivas y pisos inscritos como finca independiente. Discute la doctrina la hipotecabilidad del derecho de arrendamiento, así como la del derecho hereditario. No pueden ser objeto de hipoteca las servidumbres, salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante y la de aguas, y los usufructos legales, exceptuando al del cónyuge viudo y el uso y la habitación, conforme dispone el artículo 106 de la L.H.

d) Los efectos. Son los de garantizar el cumplimiento de la obligación, y en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede ejercitar o la acción personal derivada del crédito o la acción real de la hipoteca por los procedimientos admitidos, entre los que figura el procedimiento judicial sumario que permite tras breves trámites la realización del crédito hipotecario (arts. 131 y ss. L.H.). El acreedor hipotecario, para el caso de que el propietario de los bienes, tiene la acción de devastación (arts. 117 L.H. y 219.2 R.H.).

Este derecho real de garantía, denominado con más precisión hipoteca inmobiliaria, es un derecho accesorio por el que una persona (hipotecante) afecta un bien inmueble de su propiedad en garantía del cumplimiento de una obligación propia o ajena. Cuando el hipotecante no es el deudor de la obligación que se garantiza, se denomina también fiador real. La persona cuyo derecho de crédito está garantizado mediante la hipoteca se denomina acreedor hipotecario. En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la finca puede ser enajenada y con su producto pagar la deuda asegurada (ejecución hipotecaria). El derecho real de hipoteca es indivisible, transmisible, debe constituirse necesariamente en escritura pública y ha de inscribirse en el Registro de la propiedad. Pueden hipotecarse (hipotecabilidad) toda clase de bienes inmuebles registrables, así como los derechos reales enajenables que se constituyan sobre dichos inmuebles.

Código civil, artículos 1874 a 1876, 1879 y 1880. Ley Hipotecaria, artículos 104 a 106, y 149.

Derecho real constituido en seguridad de un crédito sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Esta definición ha sido tachada de insuficiente, porque no expresa todos los caracteres de la hipoteca y porque no menciona que la hipoteca puede ser constituida por una persona distinta al deudor.

Mas analíticamente, derecho real convencionalmente constituido sobre uno o varios inmuebles especial y expresamente determinados, para garantizar, previa publicidad para hacerlo oponible a terceros, por medio del jus persequendi (que le permite caer sobre la o las cosas afectadas en cualquier mano que se encuentre) y del jus preferendi (derecho a cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido de la ejecución de la o las mismas) un crédito cierto y determinado en dinero del cual resulta accesoria, permaneciendo el o los inmuebles en poder del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crédito garantizado o un tercero que afecta su inmueble sin obligarse personalmente, conservando dicho constituyente las facultades inherentes a su derecho de propiedad sobre la cosa, siempre y cuando su ejercicio no redunde en perjuicio de la garantía que la afecta.

Accesoriedad de la hipoteca: según lo hemos dicho ya, la hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero. De allí surge naturalmente que la hipoteca es accesoria de la

obligación personal contraída por el deudor. Las consecuencias que se desprenden de esta idea son las siguientes:

a) la hipoteca sigue la suerte de la obligación principal: si esta se extingue por pago o prescripcio, se extingue también la hipoteca; si la obligación principal se declara anulada queda invalidada la hipoteca. Sobre este punto hay que distinguir la extinción del derecho real de hipoteca y la cancelación de su inscripción en el registro de la propiedad. Es posible que la obligación principal se haya extinguido o anulado, y que, sin embargo, no se haya procedido a cancelar la hipoteca en el registro. La cancelación es nada mas que el cumplimiento de una mera formalidad; hasta que no se cumpla podrá tener algunos inconveniente para la disponibilidad del bien, pero de cualquier manera la hipoteca está ya extinguida.

Por la misma razón que la hipoteca sigue la suerte de la obligación principal, la cesión del crédito al cual sirve de garantía significa la cesión de la hipoteca. Lo mismo ocurre en caso de transmisión del crédito mortis causa.

B) como consecuencia del mismo principio de la accesoriedad, se ha decidido que es competente para entender en la ejecución hipotecaría el juez que lo sea en la acción personal nacida del crédito que se ejecuta. Por idéntica razón, las ejecuciones hipotecarias son atraídas por los juicios universales, sean sucesorios o concursos.

Recae sobre inmueble: lo verdaderamente característico de la hipoteca es que el bien hipotecado permanece en poder del deudor, de tal modo que no hay nada en la naturaleza misma de derecho que impida la hipoteca de bienes muebles. Las leyes han creado la hipoteca mobiliaria disimulandola bajo el nombre de prenda con registro.

Indivisibilidad de la hipoteca: la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Esto significa que mientras haya un saldo impago la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble.

El principio de indivisibilidad de la hipoteca se aplica aun al caso en que una hipoteca comprenda varios inmuebles.

El acreedor tiene en tal caso el derecho a perseguir todos los inmuebles simultáneamente o a hacer ejecutar uno solo de ellos, aun en el caso de que algunos de dichos inmuebles se encuentren actualmente en el dominio de terceros poseedores.

Especialidad de la hipoteca: se entiende por principio de la especialidad el que exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles determinados y por una suma de dinero también cierta y determinada.

Condiciones de constitución: las condiciones de fondo exigidas para la constitución de una hipoteca son las siguientes: 1) que el constituyente sea propietario del inmueble gravado; 2) que tenga capacidad de enajenar sus bienes; 3) que tratándose de bienes gananciales o de inmuebles, en los que está constituido el hogar conyugal, el cónyuge preste su asentimiento; 4) que se respete el principio de la especialidad.

Facultades que conserva el dueño:

la regla es que el propietario den inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad.

Esta palabra, de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o erecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadirla o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación. | NAVAL. La fuerte garantía que, pese a guerras, naufragios y otras contingencias desfavorables, ofrecen los buques, llevaron a convertirlos en objeto de hipoteca; pero, al tropezarse con el obstáculo clásico de que ella sólo recaía sobre inmuebles, se recurrió a la inocente ficción de suponerlos bienes inmuebles tan sólo a los efectos hipotecarios.