Derecho real

[DCiv] Derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de una determinada relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su titular sobre la cosa, y la oponibilidad erga omnes o facultad de ejercitarlo imite a todos. La Ley Hipotecaria enumera sin carácter exhaustivo, pues pueden crearse otras modalidades, los siguientes tipo de derechos reales: usufructo, hipoteca, habitación, enfiteusis, censos y servidumbres. Suelen clasificarse en derechos reales definitivos, como la propiedad, y derechos reales limitados o iura in re aliena.
£3 LH, art 2; RH, art. 7.
Derecho real atípico; Derecho real limitado.

(Derecho Civil) Derecho que recae directamente sobre una cosa. Se contrapone al derecho personal (V. esta palabra). Los derechos reales principales son el derecho de propiedad y sus desmembraciones. El derecho de propiedad implica tres prerrogativas: el derecho a usar de la cosa, el derecho a percibir los frutos de ella y el derecho a disponer de ella.
Algunos derechos reales no confieren a su titular sino una parte de tales atribuciones: se dice entonces que son desmembraciones del derecho de propiedad (p. ej.: Usufructo, Servidumbre).
Por contraposición a los derechos reales principales, hay también derechos reales accesorios; están ligados a la existencia de un crédito cuyo cobro garantizan (p. ej., Hipoteca).

Derecho Hipotecario

El concepto de derecho real es de suma trascendencia en el ámbito hipotecario puesto que en el Registro, salvo en casos excepcionales, sólo se pueden ser admitidos a inscripción los derechos reales, siendo eliminados de la misma todos aquellos llamados personales u obligaciones. La dificultad del concepto hace más trascendente las facultades calificadoras de Registrador, puesto que nuestro sistema no es el de derechos reales expresamente determinados por la Ley, sino que parece aceptar el criterio del numerus apertus.

Para llegar a un concepto de derecho real se han utilizado infinidad de teorías, de las que la primitiva o clásica fue defendida por RUGGIERO, el cual considera que el derecho real supone siempre una relación inmediata entre la persona y la cosa o lo que es lo mismo una potestad directa sobre la cosa sin necesidad de intervención de persona alguna. De este concepto clásico se derivó el carácter fundamental del derecho real, es decir, el de la inmediatividad; pero habiéndose observado que determinados derechos reales, como el de la hipoteca, carecían de este carácter se intentó por la doctrina sustituir el mismo por el de la inherencia (tesis de GIORGIANNI). Frente a esta concepción clásica surgió la personalidad u obligacionista, que vio en el derecho real no una relación de persona a cosa, sino que al no poder admitirse en todo derecho más que dos personas, el sujeto activo y el pasivo, o lo que es lo mismo, una relación de derecho entre personas, el derecho real se contempla desde el punto de vista negativo, como de abstención u obligación pasiva, que impone a todo el mundo el deber de respetarle y que genera el carácter de absoluto o derecho que puede imponerse frente a todos. Al lado de estas dos concepciones surgieron las tesis pluralistas, que intentan llegar a una armonización entre lo obligacional y lo real a través de concepciones como la del ius ad rem y el ius in re y las obligaciones in faciendo, que complican excesivamente la distinción apuntada y oscurecen las primitivas concepciones. Doctrinas eclécticas han intentado llegar a una conclusión sobre el concepto de derecho real, atribuyéndole los caracteres de ser una relación de sujeto con la cosa y de una obligación de contenido negativo que tienen los extraños al derecho de no invadir aquella relación directa entre sujeto y cosa. De otra parte han intentado otras doctrinas utilizar términos como lo estático y lo dinámico, que en el fondo no llegan más que a suministrar puntos de vista de carácter útil para llegar a una definitiva concepción del derecho real, que por ahora no se ha logrado precisar.

Nuestra legislación hipotecaria en el artículo 2, apartado 2, considera que son inscribibles los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales, lo cual califica a los derechos citados como reales y admite la teoría del numerus apertus en cuanto a la admisión de derechos reales. En esa enumeración falta el dominio, al cual se refiere el párrafo 1 del artículo 2 al hablar de los títulos traslativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, lo cual supone aceptar la teoría diferenciadora entre el dominio y los derechos reales. El artículo 7 del R.H. acepta y aclara el reto del sistema del numerus apertus diciendo que no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya o reconozca, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier otro acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique desde luego o en lo futuro alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. Añade el artículo 8, que no solamente serán inscribibles estos derechos reales, sino que también lo serán todos aquellos que en las provincias en que rigen fueros especiales producen respecto a los bienes inmuebles y derechos reales cualesquiera a los efectos indicados en el artículo anterior.

Fundamentalmente la teoría del numerus apertus está ciertamente condicionada por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que adopta en este punto un criterio restrictivo, en lo que podríamos llamar elaboración por los particulares de los derechos reales, y puede resumirse diciendo que su tesis está condensada en la doctrina que no autoriza a la constitución de cualquier relación jurídica con el carácter y efecto de un derecho real, pues para ello han de llenarse las características externas y aparentes para que puedan afectar a terceros y los requisitos que exige la inscripción. Así pueden citarse las Resoluciones de 11 de abril de 1930, 23 de noviembre de 1934, 13 de mayo de 1936, 22 de febrero de 1943, 27 de marzo de 1947, 31 de mayo de 1951 y 1 de agosto de 1959, entre otras. El Tribunal Supremo en su delimitación del concepto del derecho real, acepta normalmente el criterio de la inmediatividad como carácter fundamental para distinguir lo real de lo obligacional y así puede citarse la sentencia de 14 de noviembre de 1960, aunque en algunas ocasiones el Tribunal Supremo ha estimado el carácter de la absolutividad de los derechos reales para configurar como tales determinadas situaciones de exclusiva. Así, por ejemplo, en la sentencia de 28 de octubre de 1955.

Los derechos reales admiten desde un punto de vista hipotecario una clasificación que podríamos exponer con DÍEZ-PICAZO distinguiendo: a) La «propiedad» sobre los bienes materiales o derecho de dominio, que comprende también el de las propiedades especiales, aunque sólo tangencialmente guardan relación con el Registro de la Propiedad. b) Los «derechos de uso y disfrute» y utilización de las cosas ajenas que suponen los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre y enfiteusis. c) Las «cargas reales» que facultan al titular para obtener una prestación periódica, que debe ser satisfecha por la persona que en cada momento sea dueño de la cosa, entre las que tenemos los derechos de foros, subforos y de naturaleza análoga. d) Los «derechos reales de garantía» entre los que figura la hipoteca y la anticresis.

También cabría intentar otra clasificación desde el punto de vista hipotecario, distinguiendo aquellos derechos cuya inscripción es constitutiva (como la hipoteca y el derecho de superficie) y los de inscripción declarativa, que son todos los demás. Respondiendo a necesidades de la seguridad del tráfico o a la protección de ciertos intereses acreedores de la misma, pueden enumerarse otro conjunto de derechos y situaciones que pueden inscribirse aunque su carácter real sea discutido: 1) El derecho de superficie (art. 107 L.H.), el derecho a elevar o profundizar (art. 16 del R.H.), el derecho de anticresis (art. 216 del R.H.), el retracto convencional (art. 107 de la L.H.), los foros y los subforos (art. 8 de la L.H.) y el derecho al vuelo (art. 30 R.H.), cuyas características son las que pueden predicarse de los derechos reales. 2) Derechos inscribibles por afinidad con los reales, como pueden ser arrendamientos (arts. 2 y 5 de la L.H.), el derecho de opción (art. 14 R.H.), el derecho de retorno arrendaticio (art. 15 R.H.), las prohibiciones para pago de deudas (arts. 2 y 3 de la L.H.) y las reservas autenticadas de las que habla ROCA SASTRE. 3) Hechos, derechos y situaciones personales, como las que dan lugar a las anotaciones preventivas (art. 42 L.H.), los hechos jurídicos modificativos (art. 23 de la L.H. y 56 R.H.), las resoluciones judiciales de incapacidad (arts. 2 y 4 de la L.H.), los estatutos de la propiedad horizontal (arts. 4 y 8 de la L.H.), etc. 4) Las situaciones y derechos reales administrativos, y que se derivan de la actuación de la administración a través de la expropiación forzosa, concesiones administrativas, apremios, etc.

Es el concepto genérico que constituye el eje de una parte del Derecho civil: la del llamado Derecho de cosas, que trata de las relaciones jurídicas de las personas con los bienes o las cosas (res, cosa en latín), denominándose derechos reales dichas relaciones. Hay derecho real desde que el ordenamiento jurídico ampara el interés de una persona sobre una cosa o bien determinado, sin necesidad de que otra persona contraiga un deber concreto frente a la primera. Así, el titular del derecho real puede obtener la utilidad de la cosa o bien de forma directa, sin pasar por la prestación de un obligado o deudor. Son derechos reales la propiedad, el usufructo, la servidumbre, etc. En todo caso, estos derechos engendran acciones reales o derecho a proteger aquéllos ejerciéndolos en la vía judicial adecuada.

Ver Derechos reales.