Anticresis

[DCiv] Derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, bien instando la venta del inmueble o finca para su pago. Los frutos obtenidos se aplican en primer lugar al pago de los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al capital.
CC, arts. 1.881 ss.
Derechos reales de garantía.

(Derecho Civil) Garantía real que permite al acreedor tomar posesión de un inmueble e imputar anualmente sus frutos y rentas primero sobre los intereses y después sobre el capital de su crédito, hasta la liquidación o pago de este último.

Derecho Civil

«Derecho de garantía cuyo objeto son los frutos de un bien inmueble». Su origen se encuentra en los pactos unidos al pignus, que concretaban el abono de los intereses mediante su sustitución por los frutos, con independencia de su correspondiente valor; que también se generalizaron en los casos de hipoteca. La Edad Media vio desmerecer su existencia, por la sanción canónica respecto del interés, siendo en nuestro Derecho prohibidos por Las Partidas. Los proyectos codificadores llegaron incluso a omitir la figura, que fue regulada en detalle por el Code, como reacción contra las críticas del proyecto de texto legal y en función de la libertad contractual recogida en su seno.

Nuestro Código Civil configura la anticresis como un derecho real de garantía autónomo, aunque suele aparecer en la vista casi siempre unido a prenda e hipoteca, lo que, en ocasiones, ha llevado a doctrina y jurisprudencia, a confundir la anticresis con un derecho real inmobiliario, cuando no a identificarle con la misma hipoteca.

Como derecho real autónomo en función de garantía, la anticresis otorga al titular una serie de derechos característicos, a saber:

a) Derecho a la percepción de los frutos del inmuebles, cuyo destino debe ser abonar los intereses y, después, al capital del crédito (art. 1.881 C.C.), si no se ha pactado la automática compensación de frutos con intereses, como en su origen fue el instituto.

b) Un derecho de retención, para el caso de pasar la finca a manos de un tercero, siendo de aplicación las mismas normas que rigen para el derecho real de prenda.

c) Un derecho a provocar la venta del inmueble en caso de impago. Es esta facultad precisamente la que dificulta precisar la autonomía de la anticresis, siendo, además, un derecho original. El pacto anticrético ha supuesto siempre, ciertamente, la posibilidad de solicitar la venta del objeto (mueble o inmueble), pero por ser precisamente pacto agregado a prenda o hipoteca; mientras que el legislador incluye la facultad en el caso de la figura real autónoma.

d) Un derecho preferente a cobrarse con el producto de la venta, que, aunque no recogido en el Código Civil de modo expreso, es analógicamente referible, como ocurre en la prenda e hipoteca, al menos en aquellos casos en que la anticresis ha sido objeto de inscripción registral.

e) Derecho a deducir de los frutos las cantidades abonadas por concepto de contribuciones y cargas y gastos necesarios para la conservación del inmueble, si lo tiene en su posesión.

Por contraposición, viene obligado el acreedor a atender aquellos pagos y cuidar la finca poseída, en su caso, con debida diligencia, devolviéndola una vez satisfecho el crédito.

Es un derecho real de garantía, con desplazamiento posesorio, que se constituye sobre un inmueble. La posesión de éste es entregada al acreedor de la deuda así garantizada para que perciba los frutos del inmueble y los aplique a la extinción de los intereses, primero, y del capital, después (compensación anticrética). La anticresis otorga al acreedor un derecho a aprovecharse de los frutos del inmueble sólo para cobrarse de lo que se le debe. De ahí que se denomine también prenda de rendimiento. Podría decirse que la anticresis es una reducción del usufructo a la función de garantía de una deuda. La anticresis, como todos los derechos reales de garantía, puede constituirse por el propio deudor o por un tercero.

Código civil, artículos 1.881 a 1.886.

Como bien se ha dicho, la anticresis es vocablo compuesto de dos palabras griegas, que significan contra y uso, respectivamente. En erecto, en este contrato existe un verdadero uso; ya que, mientras el acreedor disfruta de la cosa del deudor, apropiándose sus frutos, éste, en cambio, disfruta o se sirve del dinero de aquél, por cuya razón se la ha llamado también contrato de gozar y gozar.