Inmuebles

Derecho Hipotecario

En forma muy general podría identificarse en concepto de bienes inmuebles con el de bienes raíces, pero este criterio común, junto con otros ya de cierto tecnicismo, como pueden ser los que intentan adscribir al concepto el de su carácter en el valor de los mismos, no sirven para llegar a una plena definición de lo que debemos entender por bienes inmuebles y su diferenciación de los muebles. Quizá la falta de criterios determinativos para diferenciar los muebles de los inmuebles reside en el hecho de que el Derecho romano no atendió a esos criterios, ya que en materia de derechos reales la regulación se hacía con total y absoluto olvido de que recayese sobre bienes muebles o inmuebles. La distinción proviene del derecho germánico, que partió de la diferenciación entre cosas inmuebles y muebles. La distinción proviene del Derecho germánico, que partió de la diferenciación entre cosas inmuebles y muebles. La distinción tiene una gran trascendencia en el diverso régimen jurídico que se atribuye a unos y a otros.

La legislación hipotecaria parte de la distinción entre bienes muebles e inmuebles, para excluir del ámbito de la registración aquellos bienes que no tengan las características de los segundos. No obstante, la distinción entre unos y otros fue superándose por un conjunto de disposiciones en las que comenzó a utilizarse el concepto de «bienes» y la precisión entre los reales y los personales, que cobijó las posibles ficciones de la hipoteca naval, la prenda agrícola sin desplazamiento, la hipoteca aceitera, la hipoteca industrial, la prenda sin desplazamiento, culminando con la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre prenda sin desplazamiento e hipoteca mobiliaria. Al surgir estas nuevas disposiciones, al socaire la necesidad de ampliar los créditos con garantía, se desplazó el punto de la distinción que antes podía residir en la movilidad o inmovilidad o en el desplazamiento o no del bien sobre el cual recaía la garantía, por el criterio de la determinación del objeto de la misma. Ello dio lugar a la Ley de Navegación Aérea de 21 de junio de 1960 sobre inscripción de hipoteca de las aeronaves y la legislación sobre ventas a plazo de bienes inmuebles, que crea el registro de tal nombre, según la Ley de 17 de junio de 1965 y disposiciones posteriores. De ahí que aquellas ficciones que desvirtúan el concepto de inmuebles y permiten garantías sobre otros bienes provoquen la aparición de la distinción entre bienes registrables y no registrables y que se pase a lo que CARNELUTTI denominó circulación controlada, exigiendo la necesidad de que se asentase en una posibilidad de control circulatorio que imponía una señalización de tráfico análoga a la del tráfico corriente, lo cual implicaba un índice de publicidad.

La Ley Hipotecaria solamente se refiere a los bienes inmuebles y a los derechos que recaen sobre los mismos a los efectos de la posible inscripción, rechazando toda inscripción de bienes muebles o de derechos que se refieren a éstos, y de ahí que al enumerar en el artículo 2 y otros de la misma los títulos que pueden ser inscritos en el Registro hable de títulos relativos al dominio de los inmuebles o de los derechos reales constituidos sobre los mismos, especificando en algunos casos determinados derechos y en otros refiriéndose de una forma general a los que recaen sobre dichos bienes inmuebles. El Código Civil parte también de la distinción entre cosas que pueden ser objeto de apropiación y que divide en bienes muebles e inmuebles, enumerando en el artículo 334 un conjunto que en ciertos casos no sirve a los efectos de ser considerado como objeto de inscripción. En el artículo 334 citado los bienes pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por destino y por analogía. Determinados bienes que se enumeran, como los árboles y plantas, los frutos pendientes, todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, las estatuas, relieves, pinturas, las máquinas, vasos, instrumentos, etc., no pueden ser considerados como objeto de inscripción. El concepto del suelo, el del subsuelo, los yacimientos minerales, las aguas subterráneas, el espacio aéreo, el vuelo, los volúmenes edificables y algunos otros conceptos plantean problemas de encuadramiento en la clasificación apuntada, en su relación inmediata con el de finca.