Fe pública registral

Derecho Hipotecario

la Constitución Española de 6 de diciembre de 1978 permite en sus artículos 105 y 149, regla 8.ª del apartado 1, la distinción entre los llamados Registros administrativos y Registros jurídicos. La fecundidad de esta distinción reside en la diferenciación que existe entre lo que podríamos llamar publicidad noticia y publicidad efecto. Es precisamente el llamado principio de fe pública registral el que determina la inclusión del Registro de la Propiedad dentro de los Registros jurídicos de bienes. LACRUZ BERDEJO explica sintéticamente el principio citado considerando que el Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir o resolverse el derecho del transferente. La protección registral supone, así, quedar el titular verdadero privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era en la realidad. No es ni más ni menos que la plasmación del llamado principio de seguridad del tráfico jurídico, vertiente que se deriva del principio de seguridad jurídica a que alude la misma Constitución en el artículo 9.3.

Tradicionalmente se ha incrustado el principio de fe pública registral como efecto de la publicidad que emana del Registro de la Propiedad y así se ha dicho que la publicidad provoca una doble protección a través de una doble presunción que surge de los libros registrales: una protección iuris tantum de que los derechos reales publicados por el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, que es la del principio de legitimación registral y otra presunción iuris et de iure a favor de los terceros adquirentes que reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable de su adquisición y que constituye el principio de fe pública registral que encierra a su vez una doble presunción de exactitud y de integridad. La presunción de exactitud del Registro supone que lo que publica el Registro frente a un posible adquirente existe con la extensión y contenido con que aparece. Esta presunción, considerada como positiva de veracidad, está recogida en el artículo 34 de la L.H. complementado por los artículos 36, 37, 40, 76, 97, 144, etc., de la misma. De otra parte la presunción iuris et de iure supone que el Registro se presume íntegro y esta integridad considera inexistente lo que el Registro no contiene ni publica en el momento de la adquisición. Es por ello una presunción negativa de veracidad, ya que lo que no está inscrito no perjudica a tercero. Tal presunción de integridad está recogida en el artículo 32 de la L.H., que es una reproducción de lo que dispone el artículo 606 del C.C., teniendo su complemento en los artículos 13, 29 y 37 de la L.H.

Esta concepción tradicional fue atacada por NÚÑEZ LAGOS quien diferenciaba técnicamente el sistema alemán del español, ya que la fe pública alemana dota al asiento de exactitud e integridad, no alterándose, mientras que en España puede alterarse aunque esa alteración no perjudique a tercero. Cabrían también otras opiniones que sitúan la exactitud en el artículo 38 de la L.H. e incluso las de aquellos que diferencias el principio de fe pública del artículo 34 de la protección latina que late en el artículo 32 de la L.H. pero lo que no puede negarse es que si el Registro no se presume exacto e íntegro, la adquisición del tercero carece de base para invocar el principio de seguridad del tráfico jurídico que justifica la situación.

a) Ámbito. Para que opere el principio es preciso que el tercero reúna las circunstancias exigidas por el artículo 34 (onerosidad, buena fe, adquirir de quien figura legitimado en el Registro y verificar la inscripción en el mismo). La fe pública registral sólo comprende los casos registrales relativos a la existencia, contenido y titularidad de los derechos inscritos. El principio actúa solamente sobre el contenido de la hoja registral, pues el artículo 13 de la legislación hipotecaria establece que para que perjudiquen a tercero los derechos limitativos del dominio, servidumbres, cargas, etc., deberá constar en la hoja registral de la finca a que el derecho se refiera. La fe pública registral, de otra parte, tiene en cuenta los requisitos exigidos por el artículo 34 para su protección, con independencia de que el que por ellos quede protegido haya o no consultado de hecho el Registro y conozca o no su verdadero contenido. El principio sólo mantiene las adquisiciones de derechos reales inmobiliarios que en virtud de negocios jurídicos realice el tercero, sin amparar ni cubrir el negocio jurídico en el sentido de convalidarlo o sanarlo, caso de ser inválido o claudicante como tal e igualmente no ampara a los posibles acreedores del titular inscrito, ni a los que cumplan una prestación a favor del mismo. Como circunstancias que quedan excluidas de la protección cabe citar los datos registrales de mero hecho, los relativos a la capacidad de las personas, al estado civil de las mismas, tampoco se extiende a los derechos personales que quedan fuera de la protección conforme a lo dispuesto en el artículo 98 de la L.H., y por último se excluyen del ámbito de la fe pública registral aquellos derechos que sean conocidos con independencia de los pronunciamientos registrales, sobre la base del juego de la buena o de la mala fe o de la notoriedad. Dentro de la teoría general de las limitaciones del dominio, también debe tenerse en cuenta las llamadas institucionales y las legales, que parecen ser excluidas.

b) Excepciones. Existen una serie de supuestos en los que no tiene aplicación el principio, como son los casos de las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro (art. 37 L.H.); las acciones de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro (art. 37.2 de la L.H.) y las acciones de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen. Las servidumbres aparentes según criterio jurisdiccional mantenido por diversas sentencias del Tribunal Supremo y las llamadas hipotecas legales tácitas o créditos singularmente privilegiados, que deben estimarse subsistentes, aún y a pesar de los pronunciamiento registrales. Igualmente cabe citar las menciones, ya que conforme al artículo 29 de la L.H. la fe pública del Registro no se extiende a las mismas. En materia de usucapión será necesaria una determinada actuación del tercer adquirente en forma condicionada para que la fe pública le proteja (art. 36 L.H.). En las anotaciones preventivas la del derecho hereditario queda inadaptada a los principios hipotecarios, porque el derecho hereditario no se refiere a una finca o derecho determinado, sino al conjunto de un determinado patrimonio. En materia de cesión de créditos hipotecarios es necesario tener en cuenta lo que disponen los artículos 149 y 151 de la L.H., puesto que, aparte de los requisitos del artículo 34, es necesario notificar al deudor la cesión para que ésta le vincule. El derecho de reversión opera frente a la protección registral conforme al artículo 69 del Reglamento de Expropiaciones Forzosas, y, por último, la llamada retroacción de la quiebra. Hoy, la Resolución de 20 de enero de 1986, sobre la base del principio de seguridad jurídica, hace prevalecer el Registro.

c) Suspensión. Como supuestos en los que se suspende la aplicación del principio podríamos citar el artículo 28 de la L.H., pues las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surten efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante; los asientos de inmatriculación a que se refiere el artículo 207 de la L.H. tampoco surten efectos respecto de terceros hasta transcurridos dos años de su fecha. Durante el periodo de reconstrucción de los Registros también se entiende suspendida la aplicación de los artículos 32 y 34, así como los 17 y 20 de la L.H. En materia de adjudicación para pago de deudas y conforme al artículo 45, los acreedores de una herencia tienen derecho a pedir anotación preventiva sobre los bienes que hayan sido adjudicados, y mientras no transcurra el plazo de ciento ochenta días, en toda certificación de cargas o afecciones deberá expresarse tal circunstancia conforme al artículo 353 del R.H., lo que supone inscripciones de concentración parcelaria se establece que respecto de terceros la inscripción no surte efectos hasta transcurridos noventa días naturales a contar desde el siguiente al que se extendió el asiento de inscripción, en el que se hará constar esta circunstancia (art. 235.1 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973).