Limitaciones del dominio

Derecho Hipotecario

La concepción individualista romana que concebía el derecho de dominio como absoluto, en el que las posibles limitaciones eran consideradas raras y anómalas, ha quedado superada por la actual, donde el dominio se le concibe no sólo con limitaciones derivadas de la naturaleza propia del derecho llamado a cumplir determinados fines, sino también con limitaciones surgidas del sentido social que la propiedad debe cumplir. No otra es la idea que recoge el artículo 33 de la Constitución Española al reconocer el derecho de propiedad privada, siendo la función social de este derecho la que delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Pues bien, la concepción actual del derecho de dominio considera que el mismo puede tener una serie de limitaciones derivadas de la naturaleza misma del dominio, como puedan ser las que surgen del abuso del derecho, los actos de emulación, el ius usus inocui, etc.; las llamadas limitaciones legales o por razón del interés social, en las que cabría distinguir las limitaciones de utilidad pública o servidumbres legales y todas aquellas limitaciones de utilidad privada, como son las relaciones de vecindad y los tanteos y retractos legales, así como también las impuestas por la voluntad del transmitente a través de las prohibiciones de disponer o enajenar.

Este conjunto de limitaciones tiene importancia dentro de la legislación hipotecaria, puesto que el principio de publicidad que en ella domina impone que todo aquello que no conste en el Registro de la Propiedad no puede perjudicar a tercero. Clarísimamente se deduce esto de lo que establece el artículo 13 de la L.H. al decir que los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier carga o limitación de un dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre el que recaiga. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo. Este artículo, junto con los artículos 32, 34 y 37 de la L.H., viene a corroborar la idea anteriormente dicha. Por eso, el Reglamento Hipotecario, al establecer las circunstancias de las inscripciones, dice que para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente y que también se harán constar las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba, expresándose brevemente las que consten ya inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan y que en ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la L.H. y los aplazamientos de precio no asegurados especialmente. Pero esta doctrina tiene sus matices cuando descendamos a la clasificación de las limitaciones que puede sufrir un dominio. Quedan fuera de esta doctrina de la publicidad todas aquellas limitaciones que se derivan de la naturaleza propia del dominio, como son los actos de abuso en derecho, etc., que no es posible que consten en el Registro para que puedan perjudicar al tercero en sus efectos. Igualmente la legislación hipotecaria regula específicamente el problema de las limitaciones voluntarias o prohibiciones de disponer para las que los artículos 26 y 27 ofrecen forma distinta según estén establecidas en el testamento o en acto dispositivo gratuito o en los otros actos. En los primeros deberán hacerse constar en el Registro, mientras que en los segundos no cabe su admisión. El problema fundamental radica en las llamadas limitaciones legales por razones de «interés social» que según la conocida tesis de ROCA SASTRE gozan, por el hecho de ser establecidas por la Ley, de una publicidad mayor que la que el Registro pudiera suministrarles y de ahí que perjudiquen a tercero sin necesidad de que consten en el Registro. La tesis es discutida, puesto que el conjunto de limitaciones que se establecen en los campos del urbanismo, así como en el agrícola, exigen unas referencias concretas a los planes de ordenación, puesto que de lo contrario podrán ser consideradas como inexistentes por el tercero que adquiere confiado en los pronunciamientos registrales. El principio de seguridad en el tráfico jurídico así lo exige.