Menciones

Derecho Hipotecario

Aunque la acepción general de la palabra mención es la de recuerdo o memoria que se hace de algo, el concepto dentro del Derecho Hipotecario es conflictivo, ya que se enfrentaron diferentes posturas para su precisión. La figura -hoy día- tiene escasa importancia y sólo desde el punto de vista transitorio podría ser tenida en cuenta. Sin embargo, es importante su precisión para evitar la presencia de la misma en los asientos registrales. Una primera noción fue esbozada por IGNACIO CASSO considerando que era «la alusión hecha en un asiento de un derecho real o personal distinto del que lo motiva». Esta definición fue superada por ROCA SASTRE, que precisó el concepto diciendo: «Mención es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos y sin estar previamente inscritos». Precisamente a esta noción parece responder la referencia que a las mismas hace el artículo 29 de la L.H. al hablar de que «la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial» no produce efectos frente a terceros.

Haciendo una exégesis de la definición anterior podríamos precisar los puntos que constituyan los caracteres de la misma: a) La mención es una simple noticia o referencia expresa, hecha en una forma muy simple, de la existencia de una carga o gravamen en un asiento de inscripción o anotación preventiva, de un acto o título inscribible. Es decir, se trata de una alusión a la existencia de una carga o gravamen que en el fondo no está inscrito debidamente. De ahí que el artículo 51, regla 7.ª, del R.H. considere que las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. b) La segunda nota característica es que la alusión o la referencia sea de carga, gravamen o derecho real inmobiliario en un sentido muy amplio, pues abarca las causas, afecciones fideicomisarias, reservas o reversiones sucesorias, limitaciones de disponer y otras restricciones análogas, así como los gravámenes de retroventa y la afección resolutoria por impago del precio aplazado, siempre que todas estas cargas, gravámenes y derechos reales se hallen meramente indicados, aludidos o relacionados. c) La tercera nota es la de que la referencia a la carga, gravamen o derecho real inmobiliario conste simplemente relacionada en el título que se inscriba o anote, pero no que en él se constituyan tales cargas, gravámenes o derechos reales, pues si tal se hicieren, dejarían de ser menciones para convertirse en verdaderos derechos, gravámenes o limitaciones. El Reglamento Notarial, en el artículo 175, facilita la figura de la mención, ya que entiende que la designación de las cargas o gravámenes que pesen sobre los inmuebles debe hacerse constar, en primer término, por lo que resulte de la declaración de la parte transmitente o de la que constituye el gravamen, y en segundo lugar, por lo que aparezca de los títulos o documentos que al notario se le exhiban. Diseñada de esta forma la mención, conviene precisar sus diferencias con otras figuras, sus efectos y caducidad y cancelación de las mismas.

a) Diferencia con otras figuras. Es fundamental a los efectos de la precisión de los efectos de mención que consideremos la exclusión del concepto de determinadas figuras que se acercan al mismo, pero que se diferencias fundamentalmente de él: 1.º La figura de la mención de derechos legitimarios de que hable el artículo 15 de la L.H., y que viene desarrollada en los artículos 85 a 90 del R.H., no puede ser confundida con la verdadera mención, ya que se trata de una «expresión registral legitimaria» incorporada al asiento de inscripción de bienes hereditarios y que opera como afección real en garantía del pago de dichas legítimas. 2.º Otro supuesto es la expresión registral de derechos personales no asegurados especialmente a que hace referencia el artículo 98 de la L.H., sin atribuirle el carácter de mención. Pero estos derechos personales, bien estén expresamente mencionados, en cuyo caso equivaldrían a una mención, o bien relacionados en el asiento no producen efectos a terceros, por ser de categoría personal y no reunir los requisitos necesarios para que puedan ser inscritos. 3.º Otras menciones impropias son las expresiones registrales de legados no legitimarios, no anotados preventivamente dentro del lazo legal, a los que se refiere el artículo 98 de la L.H., pues transcurridos los ciento ochenta días que la Ley concede a los legatarios para hacer constar su derecho no pueden considerarse como verdaderas menciones, pero tampoco como gravámenes expresamente por virtud de lo dispuesto en el artículo anteriormente. 4.º El artículo 51 del R.H., en su regla sexta, para dar a conocer el derecho que se inscriba, dice que se hará expresión circunstanciada de todo lo que según el título determine el mismo derecho o limite de condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real. Por ello, es evidente que no pueden ser consideradas como menciones estas modalidades, que vienen a configurar la extensión del derecho que se inscribe, y porque si las mismas tiene trascendencia real vienen constituidas en el mismo título que provoca el asiento respectivo. 5.º De los artículos 188 y 192 del R.H. se deduce que en un solo asiento puede hacerse constar la nuda propiedad, ésta no podría convertirse en dominio pleno, dada la imposibilidad de acreditar en el Registro el hecho de la consolidación, por desconocerse el titular del derecho inscrito. De ahí que ello justifique esta norma hipotecaria. No se trata de una mención, pues en el título en el cual se constituye la nuda propiedad no se menciona el usufructo, sino que se constituye también. 6.º La referencia que conforme al artículo 13 de la L.H. debe hacerse en inscripciones de los precios dominantes de las servidumbres prediales, también ha planteado el problema de si se trata de una verdadera mención, pero ya ROCA SASTRE deshace la posibilidad de la asimilación, pues la servidumbre no constituye ninguna carga o gravamen, sino simplemente una cualidad del precio dominante. 7.º De un conjunto de opiniones doctrinales y casos que se van planteando en la práctica podemos también incluir dentro del concepto de menciones impropias el caso de la alusión que se hace en los asientos de inmatriculación, al amparo del artículo 205 de la L.H., de los actos de transferencia anteriores, lo cual tampoco debe ser considerado como auténtica mención, ya que la transmisión anterior no se inscribe, sino que sirve de elemento puente para poder verificar la inmatriculación.

b) Los efectos de las menciones. La mención ha sido tratada por la legislación vigente en forma distinta de lo que sucedía en la Ley de 1909, ya que conforme a esta última el dominio o derecho real que se menciona en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté reflejado en el Registro por medio de una inscripción especial, surtirá efectos contra terceros desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo. La legislación actual adopta un criterio totalmente distinto, ya que en el artículo 29 de la L.H. establece que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial y viene completada esta idea por el artículo 98 de la misma Ley Hipotecaria, que dispone de los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no han sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. Estos dos artículos también tienen su complemento en el 51 del Reglamento, al establecer en la regla séptima que no se expresarán en ningún caso en las inscripciones las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real y en ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley. Por lo tanto, la posición actual de la legislación hipotecaria es la de negar el acceso de la mención al Registro de la Propiedad y, en caso de que se produzca, excluir los posibles efectos que con anterioridad a dicha Ley tenían.

c) Caducidad y cancelación. Sustancialmente el problema de la caducidad viene recogido en las disposiciones transitorias de la Ley Hipotecaria y concretamente en el apartado a) de la primera de ellas, donde se distingue las menciones de cualquier clase que a la fecha de la publicación de la Ley tuvieran quince o más años de la fecha o las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial o separada que no cuenten con los quince años de su fecha, dando normas especiales para su cancelación. La cancelación deberá hacerse conforme dice el artículo 98 de la L.H. «a instancia de parte», aunque conforme a la doctrina del artículo 353 del R.H. la solicitud puede ser presunta, por el hecho de pedir certificación de cargas o cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. En estos casos la cancelación habrá de practicarse mediante una simple nota marginal.