Gravámenes

Derecho Hipotecario

En un sentido muy general podría definirse el gravamen identificándolo con el concepto de carga, impuesto, servidumbre u obligación que pesa sobre alguna persona o cosa. Pero esta definición no encaja con el análisis que de la figura debe hacerse frente al Registro de la Propiedad, ya que no puede entenderse por gravamen la obligación que pesa sobre alguna persona o cosa, pues, en todo caso, debe tratarse de un gravamen de carácter real. Todo ello sin olvidar la discutida institución de la obligatio propter rem. Podría intentarse un acercamiento del concepto entendiendo que todo gravamen real puede identificarse con la limitación que pesa sobre el dominio o con aquellos derechos reales que reconoce la legislación hipotecaria como inscribibles. Dentro de la doctrina puede llegarse a un perfil de la figura del gravamen, distinguiéndolo del derecho real propiamente dicho. DÍEZ-PICAZO dice que el derecho real es una situación de poder que el ordenamiento jurídico atribuye a una persona para la directa explotación, utilización, aprovechamiento o realización del valor de una cosa, siendo por consiguiente una situación de poder económico y de poder social que puede ser considerada como un derecho subjetivo. El gravamen real es una situación de sujeción, entendiendo por tal aquella que impone al sujeto pasivo la necesidad de soportar la actividad del sujeto activo, que comporta, además, una serie de deberes especiales o deberes de contacto. Mientras el contenido del derecho real puede ser sintetizado como un conjunto de facultades como es la de realización directa a través de la utilización, goce y disfrute de la cosa, la facultad de persecución, la de exclusión, la de disposición y la de preferencia o prioridad que atribuyen las diferentes normas a estas figuras, el gravamen siempre significa una situación de sujeción y de obligaciones negativas de no hacer y de tolerar y supone la inherencia respecto de la cosa, de tal forma que recae sobre ella, que se encuentra adherido a ella y si la misma pasa a manos de terceros adquirentes se hace sobre el posible gravamen que sobre la misma pesa.

la legislación hipotecaria no llega a una pureza de conceptos, puesto que emplea normalmente la palabra gravamen identificándolo con el concepto de carga y así se habla constantemente de cargas o gravámenes, entre los cuales están los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal. En materia de ejecución hipotecaria el artículo 131 de la misma, al regular el procedimiento judicial sumario, declara que en la ejecución que se realice de la hipoteca habrán de considerarse subsistentes todas las cargas y gravámenes anteriores y preferentes a la inscripción de hipoteca, precepto este que está desarrollado en el artículo 133 de la misma ley y en los artículos 227 a 237 del Reglamento Hipotecario. En el expediente de liberación de cargas y gravámenes la Ley Hipotecaria, en los artículos 209 y 210, complementados por el 309 y 311 del Reglamento, determina el ámbito del expediente aplicable para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil. Igualmente el Reglamento Hipotecario establece una serie de referencias a los gravámenes en todos aquellos casos de división, segregación y agrupación de fincas en los que es necesario, conforme a los artículos 46 a 50, especificar los gravámenes de las fincas matrices que hayan de figurar en los asientos que produzcan los fenómenos anteriormente citados. Lo mismo sucede en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario que, al determinar las circunstancias de los asientos de inscripción, especifica el de las cargas o gravámenes que pesan o pueden pesar sobre el derecho inscrito. También, y esto es importante en el aspecto formal de la publicidad, la Ley Hipotecaria parte de un principio genérico en el artículo 225 al decirnos que la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá acreditarse en perjuicio de terceros por certificación del mismo Registro. Y el Reglamento, al desarrollar los preceptos de la Ley, establece cuáles son los gravámenes que han de ser incluidos en la certificación. Los supuestos se recogen en los arts. 353 y ss. Del conjunto de todos ellos cabe decir que el término gravámenes se identifica con el de afecciones que lo hace bastante más amplio, y así, por ejemplo, se dice que las adjudicaciones para pago de deudas deberán hacerse constar cuando estemos en el caso del artículo 45 de la Ley, es decir, cuando se hubiese estipulado expresamente que ésta produzca garantía de naturaleza real a favor de los respectivos acreedores o cuando se ha obtenido la anotación preventiva que determina el precepto indicado.