Compraventa

[DCiv] Contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, y sirve para transmitir el dominio. Son requisitos de este contrato un objeto (cierto, lícito y determinado), un precio y una causa.
CC, arts. 1.445 ss.
Pacto de reserva de dominio.

Derecho Civil

Constituye probablemente la compraventa la más importante de las figuras contractuales recogidas y reguladas por las distintas legislaciones, pues a nadie se escapa su fundamental importancia económica, como el principal de los contratos que tienen por objeto el intercambio en la propiedad de los bienes (categoría de contratos que vienen siendo denominados traslativos del dominio). Importancia económica a la que hay que unir su fundamental también trascendencia jurídica: siendo una figura conocida desde muy antiguo, la práctica totalidad de las legislaciones se han preocupado de su regulación, tomándola como modelo o paradigma a la hora de regular buena parte de los demás contratos. Así, nuestro Código Civil le dedica una importante cantidad de artículos (del 1.445 al 1.536, si bien incluye en estos preceptos la regulación de otras figuras, como los retractos o la cesión de créditos) y la sitúa a la cabeza de la regulación de las singulares relaciones obligatorias, excepción hecha de ese atípico capítulo dedicado al régimen económico matrimonial.

Arranca la compraventa, en su devenir histórico, de la figura de la permuta, de la que se va a separar cuando aparezca el dinero como medio universal de cambio y medida, generalmente, aceptada de valor. Suelen los comentaristas encuadrar la evolución histórica de la compraventa en tres fases: una primera, propia del Derecho romano primitivo, de la compraventa llamada real o manual, que se perfeccionaba por la entrega de la cosa, bien de una forma solemne (mancipatio), bien en forma no solemne (traditio); se admitirá en ella posteriormente el retraso en la entrega del precio, pero ello conllevará la reserva del dominio de la cosa por parte del vendedor. La segunda fase, propia del Derecho clásico romano y en la que se sitúan los ordenamientos que siguen la teoría del título y el modo en cuanto a las transmisiones de propiedad (entre ellos, el nuestro), es la de denominada compraventa consensual y productora de obligaciones: la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento y desde entonces obliga a vendedor y comprador; al primero a la entrega de la cosa vendida, al segundo al pago del precio; así, la compraventa no transmite inmediatamente la propiedad de lo vendido, sino que necesita el complemento de la entrega o traditio, entrega en algunos ordenamientos se configurará como un contrato abstracto (Derecho alemán), mientras que en otros conservará la configuración causal romana (Derecho español, arts. 609 y 1.095 C.C., entre otros). Y la tercera fase de evolución es la de la llamada compraventa consensual y traslativa del dominio, seguida por los modernos Derechos francés e italiano: la compraventa no sólo se perfecciona por el mero consentimiento, sino que opera inmediatamente el traspaso de la propiedad de la cosa vendida, por lo que la puesta en posesión del comprador carecerá ya de la significación traditoria propia de las legislaciones del grupo anterior.

Recoge nuestro Código Civil el concepto del contrato de compraventa en el art. 1.445, caracterizándolo como aquél por el que una persona (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada, y otra (comprador) a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Más adelante examinaremos estos elementos configuradores del contrato de compraventa; sólo señalar aquí que la definición legal, si bien recoge con bastante claridad aquello en que la compraventa consiste, ha sido objeto de diversas críticas; entre ellas, la de no aclarar si la compraventa se ciñe o no al ámbito de las cosas corporales, y la de no añadir ninguna luz sobre el problema de si se encuentra entre las obligaciones del vendedor la de transmitir la propiedad de la cosa vendida.

Se escinde la regulación de la compraventa en el Derecho privado español en dos cuerpos legales fundamentales, el C.C. y el C. de C., aparte de otras disposiciones específicas (como puedan ser las referentes a bienes del Estado, la legislación sobre viviendas de protección oficial o la reguladora de la venta de bienes muebles a plazos). El criterio de distinción para discernir si una compraventa es objeto de regulación civil o mercantil nos lo ofrecen los arts. 325 y 326 C. de C., que son objeto de análisis en otra sección de esta obra; tan sólo destacaremos aquí que ofrecen como problema más destacado el de la discutida mercantilidad de la reventa, de una trascendental importancia práctica, pues decide el régimen a aplicar al supuesto de compraventas posiblemente más frecuente: el que efectúan los comerciantes al público en sus establecimientos.

De la regulación de la compraventa en nuestro Código Civil viene destacando la doctrina los caracteres de este contrato, configurándolo como consensual, bilateral, oneroso, normalmente conmutativo y traslativo del dominio. Consensual, porque, como antes hemos señalado, su perfección se produce por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, según se deduce de la propia definición legal y viene a reiterar el art. 1.450, insistiendo en la no necesidad de la entrega de cosa y precio para que el contrato se entiende perfecto (dichas entregas se incardinan en el momento posterior de la consumación del contrato). Bilateral, porque genera obligaciones a cargo de ambos contratantes y que se configuran como correspectivas, siendo cada una de ellas el fundamento de la otra. Oneroso, porque supone un sacrificio recíproco para comprador y vendedor. Normalmente conmutativo, porque la utilidad patrimonial a obtener por cada una de las partes se halla perfectamente delimitada desde el momento en que el contrato se celebra, si bien la compraventa puede también configurarse como aleatoria (el ejemplo típico es la venta de esperanza a la que después haremos referencia). Y traslativo del dominio, por fin, porque si bien no opera inmediatamente la transmisión de la propiedad, sí constituye uno de los títulos hábiles, unido al modo o entrega, para causar ese traspaso dominical (contrato de finalidad traslativa del dominio).

Caracterizado así el contrato de compraventa desde una visión general, efectuaremos un breve estudio del mismo, comenzando por sus elementos, atendiendo después a las obligaciones de las partes y refiriéndonos finalmente a ciertos supuestos o figuras especiales, si bien haremos cierto hincapié en la exposición, sobre aquellos aspectos de la regulación legal que se hayan mostrado como especialmente interesantes o polémicos.

No presentan grandes especialidades los componentes personales del contrato de compraventa. Así, el art. 1.547 del Código sienta la regla general de que son capaces para celebrar este contrato todas aquellas personas a quienes el Código autoriza para obligarse. De todas formas, hay que reseñar que mientras que la capacidad para comprar no es objeto de especial atención por parte del legislador, sí se ocupa éste en ciertos preceptos de la capacidad para vender, especialmente en aquellos supuestos en que los bienes son de especial importancia (inmuebles y muebles de valor significativo, como los valores mobiliarios o los establecimientos mercantiles) así, los arts. 166 (padres sobre los bienes de los hijos sometidos a su potestad), 271 (tutor sobre bienes del pupilo), 323 (menor emancipado), 1.375 (sociedad de gananciales) [...] Y al lado de estos preceptos en que la capacidad general se limita o modifica, el art. 1.459 C.C. recoge una serie de supuestos en que la compraventa se impide entre determinadas o para determinadas personas y que la doctrina incluye dentro de la figura de las prohibiciones y en estrecho contacto con el problema de la representación y la autocontratación (V. autocontratación). No es éste el lugar indicado para estudiar estos supuestos con amplitud, pero sí señalaremos la diferencia de régimen entre los supuestos de los tres primeros números, en los que se protege un interés privado y como tales vienen siendo configurados como supuestos de nulidad relativa, y los dos últimos, que protegen un interés público o general y cuya contravención se entiende se castiga con la nulidad absoluta.

El primero de los elementos reales del contrato de compraventa es la cosa que es objeto de la misma. El concepto de «cosa» en el contrato de compraventa es muy amplio: prácticamente todas las cosas de lícito comercio pueden ser objeto del mismo, sea una cosa única, una pluralidad de ellas o una universalidad. En cuanto a la compraventa de derechos, es objeto de una regulación específica en el C.C. bajo el epígrafe «De la transmisión de créditos y otros derechos incorporales» (arts. 1.526 a 1.536), y que contiene normas específicas de la compraventa de créditos al lado de normas generales y comunes a toda cesión de créditos. Entre los requisitos que se le exigen a la cosa para poder constituir válidamente objeto de este contrato, hay acuerdo en la doctrina en señalar los siguientes:

1. Ha de tratarse de una cosa real o posible, bien sea actual o futura. Así no podrán ser objeto de la compraventa las cosas imposibles, como nos recuerda el art. 1.460, pero sí podrán serlo las cosas futuras. Y es tradicional, ya desde el Derecho romano, la distinción de dos especies dentro del género de las compraventas que tienen por objeto cosas futuras. Por un lado, la venta de esperanza (emptio spei), en la que el contrato se celebra a riesgo y ventura del comprador, que se verá obligado pagar el precio en todo caso, aunque la cosa no llegue a tener existencia, por lo que el contrato se configura como aleatorio. De otro lado, la venta de cosa futura (emptio rei speratae), en la que el pago del precio por el comprador se subordina al hecho de la existencia de la cosa; mayores son las discrepancias doctrinales a la hora de calificar la figura: unos (RUBINO) ven en ella un negocio jurídico en vía de formación, otros (la generalidad de la doctrina y la jurisprudencia) una compraventa bajo condición suspensiva; otros, finalmente (GIMÉNEZ DUART), una venta a término en la que, si la cosa no llega a existir, el contrato quedará sin efecto por falta de uno de los presupuestos de existencia.

2. Ha de ser una cosa de lícito comercio. Han de excluirse, pues, todas aquellas cosas cuyo tráfico está prohibido, si bien las consecuencias de la prohibición serán, en ocasiones, distintas según la misma haya sido impuesta por normas civiles (generalmente, la nulidad del contrato) o de otra índole.

3. La cosa ha de ser determinada. Ahora bien, no es necesario que dicha determinación sea total en el momento de la perfección del contrato, pues se entiende que basta con que la cosa sea determinable, es decir, que pueda concretarse posteriormente de qué cosa se trata sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes (en el sentido del art. 1.273 C.C.).

4. Obviamente, la cosa vendida no puede pertenecer ya al comprador. En este sentido, cabe señalar lo dispuesto por la Ley 571 de la Comp. Navarra, al determinar la nulidad de la venta de una cosa propia del comprador, salvo que resulte hecha bajo la condición suspensiva de perder aquél la propiedad de la misma o que se haga tan solo para obtener la posesión o los derechos que sobre la cosa puedan corresponder al vendedor.

5. Un requisito discutido es el de si la propiedad de la cosa vendida ha de pertenecer al vendedor, lo cual nos plantea la cuestión de la admisibilidad en nuestro ordenamiento de la venta de cosa ajena. No vamos a entrar en este momento sobre aquellos casos en que la venta de una cosa ajena es susceptible de producir la adquisición de su propiedad por el comprador, en virtud del mecanismo de las llamadas adquisiciones a non domino (V. propiedad), sino que nos limitamos a exponer las encontradas posturas que hay en nuestra doctrina acerca de la admisibilidad de la venta de cosa ajena. En efecto, para un sector doctrinal, la venta de cosa ajena debe reputarse nula: para algunos, con nulidad absoluta, pues es obligación del vendedor transmitir la propiedad y nadie puede transmitir lo que no tiene; para otros, con nulidad relativa o anulabilidad, pues la venta de cosa ajena supone error del comprador en la sustancia de la cosa objeto del contrato, error que invalida el consentimiento a la vista del art. 1.266 C.C. Otro sector doctrinal, mayoritario, admite la validez de la venta de cosa ajena, partiendo de la consideración de la compraventa como mero negocio productor de obligaciones (si se vende algo ajeno, se puede adquirir con posterioridad para cumplir la obligación de transmitirlo al comprador), y apoyándose en que el error del comprador no es de los que produzcan nulidad de su consentimiento. Esta segunda postura es la que ha venido a adoptar la jurisprudencia que, tras mantener en un primer momento la nulidad de la venta de cosa ajena, con base en el art. 1.266 C.C., ha venido a sancionar con posterioridad su validez, si bien limitando sus efectos a las relaciones entre vendedor y comprador, y salvando el derecho del verdadero dueño de la cosa a reivindicarla antes del transcurso de los plazos de prescripción. Ahora bien, encontramos más equilibrada la opinión de autores que, como PUIG BRUTAU, consideran que hay que distinguir diversos supuestos: tratándose de la venta de cosa genérica, no hay problemas para admitir la validez de la venta de cosa ajena, pues es perfectamente posible que el vendedor la adquiera con posterioridad a la venta para transmitirla al comprador; si la cosa es determinada y comprador y vendedor saben que es ajena, el contrato es válido y el vendedor se compromete a adquirirla con posterioridad; si es determinada y ambos ignoran que es ajena, puede ocurrir que el supuesto concreto constituya un caso de error en la sustancia de la cosa por parte del comprador, en otro caso, el contrato será firme, sin perjuicio de las consecuencias de la posible evicción; si el vendedor sabe que la cosa que vende es ajena y el comprador lo ignora, puede que el contrato llegue incluso a ser nulo por dolo.

Al lado de la cosa se sitúa como el otro elemento objetivo característico de la compraventa el precio, que puede ser definido como la contraprestación dineraria equivalente a la cosa o derecho transferido. Tal como hemos visto que ocurría con la cosa, se vienen exigiendo al precio por la doctrina una serie de requisitos:

1. Que sea verdadero o cierto. Si se tratase de un precio meramente ficticio o simbólico, nos encontraríamos con el problema tan discutido en nuestra doctrina de la validez o nulidad de la donación encubierta (V. donación).

2. El precio ha de consistir en dinero o signo que lo represente (alusión que a la vista de la fecha de promulgación del Código hay que entender referida a los billetes del Banco de España, y que no puede extenderse a los cheques, talones, letras de cambio y otros instrumentos fiduciarios, pues éstos tienen los peculiares efectos del art. 1.170 C.C.). Ha de consistir en un capital, no en una renta, y para el caso especial en que el precio de la compraventa consista parte en dinero y parte en otra cosa, habrá que acudir a la regla interpretativa del art. 1.446 C.C. para concretar la calificación del contrato como compraventa o como permuta.

3. El precio ha de ser determinado o, al menos, susceptible de determinación. Así, los arts. 1.447, 1.447 y 1.449 de Código establecen ciertas normas sobre la determinación del precio, a tenor de las cuales su fijación puede tener lugar en el mismo momento de la conclusión del contrato, puede establecerse por referencia a cosa cierta o puede dejarse su determinación al arbitrio de persona determinada, en cuyo caso, si ésta no pudiera o no quisiera señalarlo, quedará ineficaz el contrato (a diferencia de otros ordenamientos, que en estos casos encargan la fijación a la autoridad judicial). Tratándose de cosas fungibles, el señalamiento puede hacerse por referencia al precio que las mismas cosas tengan en cierto día, Bolsa o Mercado, o en un tanto o menor. Pero lo que no cabe es dejar el señalamiento del precio al arbitrio de alguno de los contratantes, ni tan siquiera, como ha definido en contra de la mayoría de la doctrina PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, al arbitrio de equidad de uno de ellos. En caso de que en el contrato no se haya determinado el precio ni se hayan señalado reglas para su fijación, entiende la doctrina que sólo será válido el contrato cuando de las circunstancias del mismo se deduzca que la fijación del precio es innecesaria (por ej.: cuando se trate de productos que por disposición legal tienen un precio único e invariable).

4. No exige el Derecho común español el requisito del justo precio, al haber seguido nuestro Código la línea liberal de los ordenamientos que se basan en el principio de que las cosas valen lo que se paga por ellas. Sí se exige, en cambio, la justicia en el precio en los ordenamientos catalán y navarro, si bien de un modo implícito, al admitir la rescisión de la compraventa por lesión (V. rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde). No es este el momento de estudiar con amplitud esta figura, pero sí constataremos la diferencia que se produce entre una y otra legislación, pues mientras la catalana (arts. 321 a 325 de su Compilación) parte de un presupuesto objetivo (el perjuicio en más de la mitad del valor de la cosa) y atribuye acción únicamente al vendedor, la navarra (Leyes 499 a 507) acoge la figura tanto para el vendedor como para el comprador que paga más que lo que la cosa vale, y además introduce una matización subjetiva, pues para que la lesión dé lugar a la rescisión, es preciso que haya sido causada por apremiante necesidad o inexperiencia.

5. No hay que confundir el requisito del precio justo con el que se ha venido en llamar precio lícito, que es aquel que se fija como máximo o como imperativo para la cosa, normalmente en función de disposiciones administrativas. La vulneración de dicho precio acarrea sanciones que, en ocasiones, pasan por la nulidad del contrato, pero que otras veces se desenvuelven en otros campos (así, por ej.: en materia de viviendas de protección oficial).

Y, terminando con los elementos configuradores del contrato de compraventa, diremos que ésta no presenta peculiaridades especiales por lo que se refiere a su forma. Rigen las reglas generales de libertad de forma, matizadas por lo que toca a los inmuebles por la exigencia de documentación pública del art. 1.280 C.C. Ahora bien, en ocasiones otro tipo de normas obligan a la observancia de formalidades determinadas (como puede ser la necesidad de forma pública para el acceso al Registro de la Propiedad), o al cumplimiento de determinados requisitos complementarios (notificaciones, autorizaciones administrativas, certificados...) que, por regla general, no obstan a la validez civil de la compraventa a la que afectan.

Vistos los elementos constitutivos de la compraventa, pasamos a ocuparnos del contenido propio de la misma, constituido por las obligaciones de las partes. Al respecto, observaremos la desproporción en cuanto a las normas reguladoras en nuestro Código, pues dedica 39 artículos a las obligaciones del vendedor (arts. 1.461 a 1.499) y tan solo seis a las obligaciones del comprador (arts. 1.500 a 1.505), dado que es en la posición del comprador en la que se sitúan las especialidades más notables de la compraventa.

Entrando en el análisis de las obligaciones del vendedor, suele señalarse como la primera de ellas (primera en orden cronológico) la de conservar y custodiar la cosa que se ha obligado a entregar desde el momento de la perfección del contrato hasta el de la entrega (argumento, art. 1.094 C.C.), de modo que si la cosa parece o se desmejora en ese intervalo por dolo, negligencia o morosidad suya, será responsable. En relación con este deber de conservación se plantea el clásico problema de la teoría de los riesgos en la compraventa, que viene a responder al interrogante de si deteriorándose la cosa entre la perfección del contrato y la entrega sin culpa del vendedor, los riesgos los ha de soportar éste (perdiendo cosa y precio) o el comprador (que a pesar de no recibir la cosa o recibiéndola en malas condiciones se verá obligado a pagar íntegramente el precio). Los antecedentes romanos de nuestro Código ponen los riesgos de cuenta del comprador (periculum est emptoris), pero la poca claridad del legislador al regular la materia en artículo 1.452 ha dado lugar a diferentes posiciones interpretativas:

1. La postura clásica, seguidora de la línea del Derecho romano y mayoritariamente aceptada en nuestra doctrina, entiende que los riesgos los soporta el comprador. Esta postura entiende que, interpretando el art. 1.452, sus dos primeros párrafos nada dicen acerca de la obligación del comprador de pagar o no el precio, sino que, por vía de remisión, se limitan a liberar al vendedor de la suya de entregar la cosa. Pero el párrafo tercero, al referirse a las cosas genéricas, interpretando como una excepción a la regla general, supone que ésta es que los riesgos los soporta el comprador. Además, defienden la justicia de esta solución en compensación del derecho que al comprador asiste sobre los frutos de la cosa vendida desde la celebración del contrato (art. 1.468.2 C.C.).

2. La postura contraria, que es la que, en opinión de la mayoría de nuestros mercantilistas, adopta el C. de C., considera que los riesgos los soporta el vendedor, que es quien, hasta que se produzca la entrega, continúa siendo dueño de la cosa (res perit domino). Entienden los defensores de esta postura que es ésta la más justa en abstracto, y la más adecuada al carácter bilateral de la compraventa. Por lo que toca al obstáculo que supone el art. 1.452, observan que el mismo no se refiere para nada a si el comprador ha de pagar o no el precio de la cosa, sino que sólo se refiere a la posibilidad de perecimiento de ésta, de modo que el párrafo 3 vendría a poner de manifiesto que dicho perecimiento no puede acaecer en las cosas genéricas hasta su especificación. Si nada dice el art. 1.452, habrá que remitirse a la regla general que para las obligaciones bilaterales recoge el art. 1.124 C.C.; e incumplida por el vendedor la obligación de entregar la cosa, cesará para el comprador la de entregar el precio. Aducen también en su apoyo la literalidad del art. 1.468.1 C.C., que obliga al vendedor a entregar la cosa en el estado que se hallaba al perfeccionarse el contrato, por lo que los deterioros o pérdida posterior han de ser de su cuenta.

3. Al lado de estas dos posturas extremas, se encuentran también posiciones intermedias. Tal en la de COSSÍO, quien considera que el art. 1.452 C.C. se limita a sentar la presunción de que perfeccionando el contrato e individualizada la cosa, ésta se halla a disposición del comprador, y si éste no la retira, será porque no le conviene, por lo que es él quien debe correr con los riesgos; ahora bien, esta presunción podrá destruirse mediante la prueba de que la dilación en la entrega se produjo porque convenía al vendedor. Otra postura intermedia es la mantenida por autores como PINTÓ TUIZ y DÍEZ-PICAZO, quienes entienden que los riesgos los soporta el comprador únicamente en cuanto al «daño o provecho» (que es lo que dice el art. 1.452), pero que dichos riesgos serán de cuenta del vendedor en caso de perecimiento total, en el que no jugará el art. 1.452, sino el 1.124.

Como segunda obligación del vendedor, y precisamente como su obligación principal, figura la de la entrega de la cosa vendida. Esta obligación tiene, como ya antes hemos puesto de manifiesto, una importancia fundamental en nuestro sistema, pues la entrega no se limita a una simple puesta en posesión de quien es ya propietario (como en el Derecho francés), sino que adquiere una decisiva trascendencia jurídica, al ser el modo que unido al contrato transmite la propiedad en los casos en que el vendedor es dueño de la cosa o no siéndolo se halla legalmente legitimado para ello (adquisiciones a non domino). Regula nuestro C.C. la obligación de entrega en los arts. 1.462 a 1.473 (refiriéndose el último al problema de la doble venta, del que después trataremos), artículos que, a falta de otros generales, han servido a nuestra doctrina de base para construir la teoría de la traditio en Derecho español (V. tradición o entrega). Comienza el Código recogiendo las diversas formas que puede adoptar la entrega, según se trate de bienes muebles o de inmuebles en los arts. 1.462, 1.463 y 1.464: tradición real, instrumental o por escritura pública, tradición simbólica, tradición consensual o por ministerio de la Ley, traditio brevi manu, constituto posesorio, cuasitradición. No nos vamos a ocupar en concreto de cada una de ellas, pero sí apuntaremos un problema que nuestra doctrina debate sin llegar a acuerdo, y es el de si la tradición mediante escritura pública del art. 1.462.2 es una auténtica entrega que atribuye una posesión equivalente a la material, o si se trata de una simple presunción de entrega que se limita a producir una posesión ficticia.

A continuación, recoge en los arts. 1.466 y 1.467 dos supuestos en los que el vendedor puede suspender el cumplimiento de su obligación de entregar la cosa, referido el primero a las ventas con precio de presente, y el segundo a las ventas con precio aplazado. Y se termina la regulación con una serie de preceptos (arts. 1.468 a 1.472) que hacen referencia al objeto de la entrega, para después de recoger los principios de identidad e integridad en el cumplimiento, venir a establecer, respecto de la compraventa de fincas, ciertas excepciones para aquellos casos en que la finca vendida resulta de diferente cabida o calidad de las expresadas en el contrato (así, el comprador tiene que pasar por la menor cabida cuando ésta es inferior a la décima parte de la cabida total).

Al lado de la obligación de entrega cita el art. 1.461 como la otra obligación típica del vendedor, la de saneamiento. En virtud de la misma, el vendedor se halla obligado a garantizar el comprador en la posesión legal, pacífica y útil de la cosa vendida. Dicha obligación, complementaria de la de entrega y configurada como un supuesto de obligación legal en opinión de GARCÍA CANTERO, adopta dos manifestaciones en nuestro Derecho: el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos; la primera, referente a la necesidad de garantizar al comprador la posesión pacífica de la cosa; la segunda, destinada a asegurarle que la cosa estará en condiciones de servir para el uso al que se la destina. Tiene esta obligación de saneamiento una detallada regulación en nuestro Código, quizá excesiva (se introduce, por ejemplo, en cuestiones procesales), y fiel a sus antecedentes romanos. Antes de pasar a tratar de sus dos manifestaciones, conviene poner de manifiesto que las acciones tendentes a exigir el saneamiento gozan de su propia entidad, y no deben confundirse ni con las acciones de cumplimiento, ni con las de resolución por incumplimiento, ni con las de nulidad del contrato por vicios del consentimiento.

a) Saneamiento por evicción. Puede ser definido, a la vista del art. 1.475 C.C., como la obligación del vendedor de responder al comprador de todo o parte de la cosa vendida cuando es privado de ella por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. A la vista de este concepto, entiende BADENES que no cabe hablar de evicción en los supuestos de perturbaciones de mero hecho, ni de acontecimientos derivados de la naturaleza (por ejemplo, la pérdida de parte del fundo por consecuencia de las aguas), ni cuando un tercero se limite a ejercer una acción posesoria; tampoco en los supuestos de cambio de legislación o de actos arbitrarios del poder ejecutivo (expropiación forzosa).

Se configura el saneamiento por evicción como una obligación natural del contrato de compraventa. Así, el vendedor responde en caso de evicción aunque nada se haya estipulado en el contrato, pero los contratantes pueden moldear esta responsabilidad agravándola, reduciéndola o suprimiéndola (art. 1.475), aunque será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción si hubiera mala fe por su parte. Por otro lado, pactada la supresión, para que sea plenamente efectiva, es necesario que el comprador conozca los riesgos de la evicción y se someta a sus consecuencias (art. 1.477), con lo que, en opinión de MANRESA, se estará celebrando un contrato aleatorio.

Los arts. 1.480, 1.481 y 1.482 recogen los requisitos y desenvolvimiento de esta figura. Así, para que el saneamiento por evicción pueda tener lugar se requiere:

1. Que haya recaído sentencia firme, esto es, sentencia ejecutoria, contra la que no quepa ya recurso alguno. No arrastran, pues, obligación a sanear las sentencias recaídas en procedimientos de jurisdicción voluntaria, ni los interdictos, ni los procedimientos seguidos al amparo del art. 41 L.H., por carecer sus resoluciones de firmeza. Sí, en cambio, ha entendido la jurisprudencia que son equivalentes a una sentencia firme los laudos arbitrales o las resoluciones administrativas firmes.

2. Que por esa sentencia se haya privado al comprador de todo o parte de la cosa adquirida, privación del dominio que ha de ser real y no supuesta, definitiva y no sólo posible.

3. Que dicha privación se haya producido en virtud de un derecho preexistente a la compra (no será motivo de evicción, por tanto, una usurpación que se consume con posterioridad a la venta).

4. Que se notifique al vendedor la demanda de evicción a instancias del comprador, a fin de que el vendedor pueda aportar medios de defensa contra dicha pretensión. Ahora bien, esta notificación no genera para el vendedor la obligación de comparecer en el proceso, sino que supone más bien una carga: el vendedor no se halla obligado a comparecer, mas si lo hace, podrá defender su posición y evitar las repercusiones de una evicción definitiva.

5. Que se ejercite la acción dentro del plazo: los 15 años del art. 1.964 C.C., a falta de fijación de otro plazo específico. Este término se computará desde la firmeza de la sentencia que condene al comprador a la pérdida de la cosa.

La intervención del vendedor en el proceso seguido contra el comprador, que se regula en el art. 1.482, tiene, pues, como presupuestos la pendencia del proceso, que el vendedor no fuera ya parte en el mismo, y la notificación del comprador. En cuanto a la posición que el vendedor adopta, la doctrina discute: al tratarse éste de un problema de orden procesal, nos limitaremos a decir que para algunos autores su posición es la de una auténtica parte en el proceso, mientras que para otros se limita a ser un coadyuvante del comprador.

Cuando definitivamente la evicción se lleva a efecto y el comprador es privado de todo o parte de la cosa, se despliegan para el vendedor los efectos del saneamiento. Así, si nada se ha pactado, el vendedor se verá obligado a entregar al vendedor el valor que tenga la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que la renuncia haya sido hecha por el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y ateniéndose a sus consecuencias. Finalmente, para el caso de evicción parcial, es de aplicación la norma del art. 1.479, que añade a los efectos normales de la evicción el «plus» para el comprador, que supone poder optar por la rescisión del contrato.

Como último precepto dentro de los que dedica el Código al saneamiento por evicción, figura el art. 1.483, que hace referencia al saneamiento por gravámenes ocultos en las fincas. Un primer problema que plantea es el de su misma incardinación sistemática, pues mientras para algunos autores es correcta (SCAEVOLA), por suponer la carga un supuesto asimilable al de la pérdida parcial de la finca, para otros (CASTÁN) sería más correcta la consideración del caso como un supuesto de saneamiento por vicios ocultos. Lo que sí parece claro es que en este caso el saneamiento no necesitará de la observancia de los requisitos que antes hemos expuesto para el caso de evicción, por tratarse la del 1.483 de una acción autónoma. Como presupuestos de aplicación de la misma podemos citar:

A. Que se trate de una finca: la mayor parte de la doctrina se muestra de acuerdo en señalar que este precepto es sólo aplicable respecto de los inmuebles por naturaleza, si bien autores como BADENES defienden su aplicación analógica a supuestos en que sean otras las cosas vendidas.

B. La existencia de alguna carga o servidumbre no aparente. Hay dudas en la doctrina acerca de si pueden entenderse incluidas en este concepto las servidumbres legales, pero parece haber acuerdo en que no podrán considerarse como cargas a estos efectos las limitaciones legales del dominio, ya que éstas, de tipo institucional, deberán ser conocidas por el comprador. BADENES, por su parte, propone la extensión del concepto de carga a los arrendamientos rústicos y urbanos especialmente protegidos. Dicha carga ha de ser oculta, esto es, desconocida del comprador al tiempo de celebrar el contrato. Se plantean aquí discrepancias doctrinales acerca de si podrá merecer la calificación de oculta aquella carga que se halle inscrita en el Registro de la Propiedad. A la hora de tratar la eficacia de este precepto en relación con el mencionado Registro, GARCÍA CANTERO distingue una serie de casos:

a) Si la carga no se hallaba inscrita en el Registro y el comprador, por su parte, inscribe, la carga no le perjudica, por lo que no es de aplicación el art. 1.483.

b) Cuando la carga no se halla inscrita y el comprador tampoco inscribe, las relaciones se desenvuelven en el campo del Derecho Civil puro, por lo que sí resultan de aplicación las previsiones del art. 1.483. Lo propio ocurrirá cuando la inscripción de la carga tenga lugar con posterioridad a la venta.

c) El caso más discutido es aquel en que el titular de la carga o servidumbre la tuviese inscrita con anterioridad a la compra, inscriba o no el comprador. En tal supuesto, la doctrina tradicional (OSSORIO, CASTÁN), basándose en la cognoscibilidad legal de la que gozan los asientos registrales (art. 38 L.H.), viene considerando que no es aplicable el art. 1.483, pues no podrá nunca hablarse de carga oculta. Sin embargo, autores como PASCUAL LACAL y DE ÁNGEL YÁGUEZ entienden que, si a pesar de hallarse la carga inscrita el comprador la desconocía, una vez se verifique la compra, los efectos del Registro consistirán, efectivamente, en que el comprador de las acciones del art. 1.483 contra el vendedor (ésta es, afirman, la forma correcta de interpretar el art. 1.483 en relación con el 1.502 C.C.).

C. Exige a continuación el precepto que la carga no se halle mencionada en la escritura de venta. A pesar de la dicción literal del artículo, viene entendiendo la doctrina que ello no quiere decir que su aplicación se reduzca a los casos en que la venta se efectúe mediante escritura pública, sino que lo que ocurre es que la mención o no de la carga ha de entenderse referida al momento de la perfección del contrato, con independencia de la forma en que ésta haya tenido lugar.

D. Finalmente, ha de tratarse de una carga importante: como dice el propio art. 1.483, de tal naturaleza que deba presumirse que no habría adquirido el comprador la finca si la hubiera conocido.

Constatada la existencia de los presupuestos de aplicación de la norma, produce como efectos para el comprador, el nacimiento de dos acciones diferentes: una, que el Código llama rescisión y que la doctrina prefiere calificar de desistimiento o acaso de nulidad por incumplimiento, que puede ejercitarse en el plazo de un año a partir del otorgamiento de la escritura (plazo que corre con independencia de que el comprador conozca o no la carga); otra, de indemnización de daños y perjuicios, que tiene un año a partir del otorgamiento de la escritura (plazo que corre independientemente conozca o no la carga); otra, de indemnización de daños y perjuicios que tiene un plazo de ejercicio de un año a partir del descubrimiento de la carga, pero que, en la interpretación que parece más correcta de la confusa dicción del artículo, sólo podrá ser ejercitada dentro del plazo de dos años, a contar de la perfección del contrato.

Finalmente, haremos referencia a la relación de este precepto con la cláusula que suele usarse en los protocolos notariales, según la cual la finca se transmite «libre de cargas». Ello, en principio, no pasa de ser una simple manifestación del vendedor que no se ve amparada por la fe notarial, de ahí la obligación que el Reglamento Notarial impone al fedatario de advertir a la parte compradora sobre la conveniencia de constatar el estado registral de cargas de la finca antes de decidirse a la compra. De todas formas, ni esta misma advertencia es, al menos en teoría, suficiente, pues es posible imaginar que una carga tenga entrada en el Registro justamente en el momento anterior al del otorgamiento de la escritura, y parecería una diligencia excesiva el imponer al comprador la necesidad de conocer el estado de la finca en ese preciso momento. Por ello, con independencia de las sanciones penales con que esa manifestación falsa en la escritura pueda ser castigada, es de reseñar la interpretación jurisprudencial mayoritaria de la cláusula en el sentido de que mediante la misma, el vendedor asume ex contractu la obligación de entregar la finca libre de cargas y, de no ser ello posible, de abonar al comprador la indemnización correspondiente, con lo que no serán de aplicación los breves plazos de prescripción del art. 1.483, sino el plazo general de 15 años del art. 1.964 C.C. Aparte de ello, la doctrina viene entendiendo que esta acción de cumplimiento sería compatible con la anulación del contrato por error (que puede interesar al comprador si es que ninguna utilidad puede prestarle la finca gravada).

b) Saneamiento por vicios ocultos. Constituye la garantía para el comprador de la posesión útil de la cosa, esto es, de que se hallará en condiciones de ser destinada al uso pactado en el contrato, o en su caso, al que habitualmente se le da en el tráfico. Es, como el saneamiento por evicción, de origen romano y constituye un efecto natural de la compraventa: responde de los vicios ocultos el vendedor aunque nada se haya expresado en el contrato, pero los contratantes podrán modificar la obligación legal, si bien será nulo el pacto de exclusión de la responsabilidad del vendedor cuando éste conocía los vicios y no los manifestó al comprador.

Vienen caracterizándose los vicios ocultos o redhibitorios por las siguientes notas:

1. Ser ocultos o encubiertos y desconocidos del comprador. Es esta una cualidad relativa, como pone de manifiesto el Código en los arts. 1.484 y 1.485, pues en su apreciación influyen las cualidades personales del comprador. Así, se excluye la procedencia de la acción de saneamiento cuando el comprador, por su profesión, debería tener conocimiento de los vicios. Es, en cambio, irrelevante que los vicios sean o no conocidos del comprador (si bien se prevén sanciones para éste en el caso de que hubiese obrado con mala fe).

2. Los vicios han de ser preexistentes a la venta.

3. Ha de tratarse de vicios graves, esto es, que hagan inservible la cosa para el uso al que se la destina, o que disminuyan de tal manera ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no hubiera comprado o hubiese pagado por ella un menor precio.

Es necesario, por otra parte, que el comprador ejercite la acción de saneamiento en el plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa (art. 1.490). En este sentido, un sector doctrinal propone la sustitución de este sistema por uno similar al del Código de Comercio; esto es, la concesión de un plazo muy breve para la denuncia de los vicios, y de otro más largo para el ejercicio de la acción.

Como efecto general del saneamiento por vicios, se ofrece al comprador la opción entre las dos acciones clásicas que ya conoció el Derecho romano: la acción redhibitoria, esto es, desistir el contrato, devolviendo la cosa al vendedor y siendo reembolsado por éste de los gastos que haya satisfecho, y la acción quanti minoris, que consiste en solicitar una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos. Al lado de estos efectos generales, prevé el Código la agravación de la responsabilidad para el vendedor de mala fe, y un régimen especial para los casos de pérdida de la cosa anteriores al ejercicio de la acción (arts. 1.491 y 1.492).

Después de la regulación general del saneamiento por vicios ocultos contiene el Código una regulación especial de este tipo de vicios en las ventas de animales (arts. 1.493 a 1.499), de cada vez menor importancia práctica, y en la que se abordan problemas tales como el concepto de vicio oculto en relación con el reconocimiento facultativo (art. 1.495), la pretendida nulidad del contrato en que se vendan animales que padezcan enfermedades contagiosas o sean inútiles para el servicio expresado (art. 1.494), o el plazo más breve de cuarenta días para ejercitar la acción (art.) 1.496). También se concede en este supuesto al comprador la opción entre la acción redhibitoria y al quanti minoris (arts. 1.498 y 1.499).

Además de las obligaciones de entrega y saneamiento, recoge el Código Civil el deber para el vendedor de satisfacer ciertos gastos como consecuencia de la venta, a saber, los de entrega o transmisión, salvo pacto en contrario (art. 1.465) y los de otorgamiento de la escritura matriz, también a falta de otra previsión contractual (art. 1.455). Pero aparte de estas obligaciones legales, se plantea la doctrina si figura entre las obligaciones del vendedor la de transmitir al comprador el dominio de la cosa vendida, existiendo dos tesis encontradas:

- La de los que opinan que no es obligación del vendedor transmitir el dominio (DE DIEGO, ROCA SASTRE, ALBALADEJO). Ésta era la postura del Derecho romano, en la que había personas que podían vender, pero no ser propietarios, y cosas no susceptibles de dominio. Se basan estos autores en la admisión de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, en la interpretación literal de las obligaciones del vendedor (sólo entrega y saneamiento, art. 1.461) y en la consideración que el Código sólo impone al vendedor la obligación de sanear cuando el comprador es efectivamente privado de la cosa, no bastando con la prueba de que el vendedor no era su dueño. En consecuencia, no es de aplicación afín el art. 1.124 C.C.

- La de los que opinan que la transmisión del dominio sí figura entre las obligaciones del vendedor (PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, DE BUEN, PUIG BRUTAU). Basan estos autores su argumentación en una interpretación amplia de la obligación de entregar, considerando que no se reduce a la simple puesta en posesión material, sino que alcanza también a la transmisión del dominio (de «poder y posesión» habla el art. 1.462), y citan como complementarios los arts. 1.160 (no es válido el pago hecho por quien no tenga la libre disposición de la cosa debida), 1.502 (que autoriza al comprador a suspender el pago del precio cuando sufra perturbaciones en el dominio) y 1.258 (los contratos obligan según su naturaleza, y en la compraventa el precio es lo conmutativo del dominio).

En la práctica, la discusión no tiene una excesiva transcendencia. Así, los mismos defensores de la primera tesis observan que como la finalidad de la compraventa es la transmisión de la propiedad, la entrega de la cosa conllevará normalmente el traspaso dominical. Es en este sentido interesante lo dispuesto por la Ley 567 de la Compilación Navarra, a tenor de la cual el vendedor se halla obligado a entregar la libre posesión de la cosa vendida y a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma.

Antes de pasar a tratar de las obligaciones del comprador, haremos una breve exégesis del art. 1.473 C.C, que plantea el problema de la pluralidad de ventas de una misma cosa. Ante todo, hemos de señalar que este precepto no viene a consagrar la licitud de la doble venta, ni a eliminar otras posibles consecuencias penales o civiles de la misma, sino que se ha dictado para la solución del conflicto de intereses que la figura presenta en orden a la adquisición de la propiedad. El planteamiento del supuesto es posible en nuestro ordenamiento precisamente por la doble fase de perfección (por el consentimiento) y consumación (por la entrega) en que se desdoble la compraventa: así, propiamente, la doble venta se producirá cuando hallándose perfecta la venta, pero aún no consumada, se interponga un nuevo comprador (si la primera venta se hallara ya consumada, el supuesto caería dentro de la figura de la venta de cosa ajena). Constituyen, pues, presupuestos de la doble venta los siguientes:

A. Un vendedor único, ya sea una persona física o jurídica, opere por sí o mediante representante. El T.S. ha reconocido la existencia de vendedor único en el caso de operarse dos ventas judiciales de la misma cosa, por entender que quien vende en tal caso es el ejecutado.

B. Una pluralidad de compradores: no hay, pues, doble venta cuando el segundo comprador actúa como heredero o como representante legal o voluntario del primero.

C. Dos o más contratos de compraventa separados, válidos y no consumados (pues es precisamente cuál de ellos se consuma lo que se discute). A estos efectos, el T.S. ha considerado como equivalentes a la venta los supuestos de tanteo ejercitado, permuta y las ventas judiciales, y ha declarado, por el contrario, que el art. 1.473 no es aplicable al supuesto de opción de compra, pues ésta no equivale a una verdadera venta hasta que la opción se ejercita.

D. La identidad del objeto, y que éste sea propio del vendedor.

Es requisito esencial para que un comprador pueda resultar triunfante, la concurrencia de buena fe por su parte. Literalmente, el artículo sólo exige este requisito respecto de la compraventa «civil», pero el T.S. ha declarado que es también exigible para los inmuebles en el caso de inscripción en el Registro. Se plantea el problema de si cualquier conocimiento de la primera venta excluye la buena fe en el segundo comprador, opinando GULLÓN que subsiste la buena fe si el comprador tenía conocimiento de la venta anterior, pero sabía que ésta no había llegado a consumarse. Sin embargo, el T.S. y la mayoría de la doctrina entienden que por buena fe hay que referirse a la ignorancia por parte del segundo comprador de que lo que adquiría había sido vendido con anterioridad a otro. La buena fe se exige únicamente en el momento del contrato (mala fides superveniens non noces).

Otro problema que plantea este artículo es si cuando se refiere en sus párrafos 1 y 3 a la posesión ha de entenderse incluido todo tipo de posesión, tanto la real como la ficta (la transmitida a través de la escritura pública), o si por el contrario, como parece ser la opinión del T.S. y entiende la mayor parte de la doctrina, la posesión real o material ha de prevalecer sobre la ficticia o instrumental.

Las normas de resolución de los conflictos que da el art. 1.473 supone, en definitiva, aplicaciones del principio de prioridad, que para los muebles se refleja en la posesión (art. 445 C.C.) y para los inmuebles en el acceso al Registro (art. 17 L.H.), y, a falta de éste, la posesión y en último término, en la fecha de antigüedad de los títulos (entendiendo título como contrato, no como documento). Sin embargo, observa MOLINA GARCÍA, a la luz de los pronunciamientos jurisprudenciales, que la preferencia en los inmuebles por el comprador que primero inscriba, cede en una serie de supuestos:

a) Cuando la venta inscrita ha sido simulada, porque la inscripción no convalida su nulidad (art. 33 L.H.).

b) Cuando en la compraventa no inscrita ha mediado tradición real y en la inscrita simplemente traditio ficta (dudoso para muchos autores).

c) Cuando se trate de un caso de inmatriculación y no hayan transcurrido todavía los dos años que el art. 207 L.H. exige para que éste se vea protegido. Esta postura es impugnada por los autores que siguen la tesis dualista del tercero en nuestra legislación hipotecaria, por entender que lo que el art. 207 L.H. viene a decir es que en los dos primeros años el inmatriculante no se hallará protegido frente al verdadero dueño, pero aquí el otro comprador no es verus dominus. Así, el art. 1.473 es para estos autores un reflejo del art. 32 L.H. sobre la inoponibilidad de los documentos o títulos no inscritos, y viene a sancionar al comprador que no inscribe en beneficio del que inscribe.

d) Cuando existe una posesión real en concepto de dueño de otra persona (siguiendo la interpretación que hace VALLET de los arts. 448 C.C. y 36 L.H., y que no toda la doctrina comparte).

Finalmente, por lo que toca a la posición del comprador no preferido por el art. 1.473, en algunas ocasiones la jurisprudencia ha venido a decir, erróneamente, que se trataría de un caso de venta de cosa ajena (ya hemos visto la diferencia) o de una compraventa nula por falta de objeto. Lo cierto es que este comprador podrá ejercitar la acción de incumplimiento que le ofrece el art. 1.124, y no siendo posible el cumplimiento específico, entrará en juego la resolución con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

Correlativamente a las obligaciones del vendedor, que hemos examinado, se despliegan las obligaciones del comprador. Señala el art. 1.445 como principal de ellas la del pago del precio, pero que se ve complementada por otras, tales como la obligación de recibir la cosa vendida (si se negara, puede el vendedor liberarse mediante su consignación), la de abonar, salvo pacto, los gastos de transporte de la cosa desde el lugar de la entrega (art. 1.465) y, en fin, la de satisfacer al vendedor los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde el momento de la perfección del contrato hasta el de la entrega (por la interpretación conjunta de los arts. 1.468.2 y 356 C.C.).

Pero la obligación fundamental del comprador reside en el pago del precio de la cosa vendida. Dicho pago puede efectuarse en moneda de curso legal, con lo que tendrá pleno valor liberatorio, valor que, por el contrario, no alcanzarán las letras de cambio, pagarés, cheques..., por tener estos instrumentos los peculiares efectos del art. 1.170 C.C. En cuanto a la realización del pago mediante un abono en cuenta bancaria, tendrá valor libertario, si hay convenio expreso o tácito de las partes al respecto; en otro caso, parece que habría que considerarlo como un pago hecho a tercero (en el sentido del art. 1.163.2 C.C.), si bien cabrá la aceptación tácita del vendedor al mismo.

Se refiere el art. 1.500 C.C. al tiempo y lugar en que el comprador habrá de cumplir su obligación, disponiendo que, a falta de previsión contractual, el pago del precio deberá hacerse en el tiempo y lugar en el que se haga la entrega de la cosa vendida, con lo que se aparta de la regla general del art. 1.171 C.C. Por tanto, la regla general será la entrega simultánea de cosa y precio (pago de presente), pero esta regla puede alterarse por las partes, disponiendo la prestación anticipada, bien del precio (precio confesado), bien de la cosa (precio aplazado). Constituye este supuesto, también llamado de venta a crédito, el que plantea más interesantes problemas prácticos y el que es objeto de una especial atención por parte del Código, a fin de consolidar la posición de las partes, y muy especialmente la del vendedor.

Así, el art. 1.502 C.C. regula la posibilidad que tiene el comprador en las ventas con precio aplazado de suspender el pago del mismo cuando se vea perturbado en la posesión o dominio de la cosa vendida o tenga el temor de serlo como consecuencia de una acción reivindicatoria o hipotecaria. Constituye este precepto un mecanismo de defensa anticipada para el comprador, una especie de garantía previa al saneamiento. En cuanto a las acciones que pueden justificar la suspensión, el T.S. ha declarado que deben también entenderse incluidos los interdictos (en cuanto implican el temor fundado de una reivindicación) y las acciones de nulidad, rescisión o resolución de un acto anterior que puedan devenir en perturbaciones dominicales. El comprador ha de comunicar que suspende el pago del precio al vendedor, y la causa por lo que lo hace, a fin de que éste pueda emplear los remedios pertinentes, pero no se halla obligado a consignar el precio entretanto.

Pero es la posición del vendedor la que ha de ser objeto de una protección especial en las ventas con precio aplazado, toda vez que se ha desprendido de la titularidad de la cosa, y tiene un simple derecho de crédito para obtener el pago del precio aplazado. Ello se consigue mediante una serie de garantías, unas de origen legal y otras convencionales que pasamos ahora a referir.

Dentro de las garantías convencionales ocupa un lugar preeminente el llamado pacto de reserva de dominio, por el que se estipula que aunque se verifique la entrega de la cosa vendida, no se producirá la transmisión de la propiedad, que continuará en manos del vendedor hasta que el comprador le haya satisfecho totalmente el precio (pacto que es objeto de una regulación especial en la Compilación Navarra). Este pacto tiene su fundamento en la bilateralidad esencial al contrato de compraventa, que se despliega no sólo en la fase de perfección, sino también en la consumación: si el vendedor aplaza su obligación de pagar el precio, también puede aplazar el comprador la suya de transmitir la propiedad de la cosa. Es discutida la naturaleza propia del pacto de reserva de dominio: parecen abandonadas las tesis que lo configuraban como un caso de compraventa condicional, entre otras cosas porque el precio, que es un elemento constitutivo del contrato, no puede ser elemento condicionante, y porque no es la perfección de la compraventa lo que se aplaza. La tesis mayoritariamente seguida en nuestra doctrina es la de su consideración como un caso de compraventa en que la transmisión de la propiedad se halla suspensivamente condicionada (CASTÁN, AMORÓS, PUIG BRUTAU), si bien no faltan voces que lo califican de compraventa a término en lo que queda aplazado no es la transmisión del dominio, sino el conjunto de obligaciones de las partes (GIMÉNEZ DUART), o de compraventa con transmisión de la propiedad resolutoriamente condicionada (DÍEZ-PICAZO), o, en fin, de reserva por parte del vendedor de un derecho de hipoteca (inmuebles) o de prenda sin desplazamiento sobre la cosa vendida.

Cuando el pacto de reserva de dominio afecta a inmuebles, plantea como problema especial el de la viabilidad de su acceso al Registro de la Propiedad (que parece admitir la mayoría de la doctrina), y cuando afecta a muebles es objeto de especial regulación por la Ley de Venta de Bienes Muebles a plazos, de 17 de julio de 1965. En cuanto al modo en que se despliegan sus efectos, diremos que hasta que se pague el precio, el vendedor sigue siendo dueño de la cosa, pero ha transmitido su posesión y disfrute al comprador. Éste, por su parte, no es un simple precarista, porque posee un título y goza de la protección interdictal, incluso frente al mismo vendedor. Parado el precio al expirar el plazo, la propiedad pasa al comprador sin necesidad de acto alguno de transmisión, y si el precio no se paga, despliega su eficacia el pacto de resolución del contrato que suele acompañar al de reserva de dominio entrando en aplicación los preceptos correspondientes (1.124 y 1.504 y 1.505, según los casos). En cuanto a sus efectos a terceros, el T.S. ha reconocido eficacia al pacto de reserva de dominio en una tercería interpuesta por el vendedor cuando los acreedores del comprador habían trabado embargo sobre la cosa.

Como otras garantías convencionales que suelen acompañar a los supuestos de aplazamiento de precio, podemos citar el pacto de reserva de un derecho de hipoteca sobre la cosa vendida, en favor del vendedor, el afianzamiento por un tercero, el establecimiento del vencimiento anticipado de los plazos futuros en caso de impago de alguno o algunos plazos, el pacto de lex commisoria, el establecimiento de cláusulas penales para el caso de incumplimiento...

Por lo que toca a las garantías legales, podemos ordenarlas en torno a dos momentos:

- Cuando la cosa se halla aún en poder del vendedor, éste goza de particular «derecho de retención» (si es que puede hablarse de derecho de retención sobre una cosa propia) que le conceden los arts. 1.466 (para las ventas con precio de presente) y 1.467 (para las ventas con precio aplazado, caso que se descubra la insolvencia del comprador).

- Cuando la cosa ha sido ya entregada al comprador, pero éste no ha incumplido todavía, por no ser exigible la obligación de pagar el precio, goza el vendedor de la garantía que le concede el art. 1.503, al otorgarle el derecho de promover la resolución de la venta cuando la conducta del comprador le produzca el fundado temor de perder la cosa vendida y el precio.

Y si estando ya la cosa en poder del comprador éste ha incumplido su obligación de pagar el precio, cabe al comprador, aparte de exigir coactivamente el pago (actio venditi), la otra alternativa que le confiere el art. 1.124 C.C., a saber, optar por la resolución de la venta, resolución que goza de una especial regulación, tanto para los bienes inmuebles en el art. 1.504 (V.), como para los bienes muebles en el art. 1.505, del que cabe destacar que, en opinión de MIQUEL excluye también el automatismo resolutorio, pues subordina la resolución de la venta, aparte de al impago, al «interés del vendedor», por lo que parece exigir una declaración de voluntad de éste en el sentido de si opta o no por la resolución.

Finalmente, cabe examinar de entre las obligaciones del comprador el pago de intereses. Esta materia se regula en el art. 1.504, y del mismo se deducen tres supuestos en que el pago de intereses del precio por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el abono de aquél será obligatorio para el comprador se haya constituido en mora. Ha aclarado el T.S. que el segundo supuesto es de aplicación a las ventas en que, diferida la entrega del precio por causa distinta del acuerdo de los contratantes, y no habiendo incurrido el comprador en mora, media un tiempo entre la entrega de la cosa y el pago del precio en el que aquélla produce fruto o renta, pues no sería equitativo que el comprador se quedara con los frutos de la cosa y con los intereses del precio.

Vista la regulación general de la compraventa, hemos de señalar que ésta plantea determinadas especialidades en casos concretos. Así, por razón de la cosa plantean peculiaridades la compraventa de inmuebles o de derechos reales sobre inmuebles (disposiciones hipotecarias); la compraventa de bienes muebles a plazos (legislación especial), el contrato de suministro, la cesión de créditos, o la compraventa de derechos de propiedad intelectual e industrial. Desde el punto de vista subjetivo, aparte de las especialidades referentes a la capacidad, cabe reseñar la regulación por la Compilación Catalana de la denominada compraventa con pacto de sobrevivencia, que realizan conjuntamente los cónyuges casados en régimen de separación de bienes, estipulando que al fallecimiento de uno de ellos, el otro hará suya la totalidad, y que plantea interesantes problemas en orden a su naturaleza jurídica (pacto sucesorio, donación mortis causa, contrato aleatorio) y en cuanto a la posibilidad de aplicación a sujetos de otra vecindad y a regímenes económico-matrimoniales distintos del de separación de bienes. Por razón de la forma, cabe hablar de las especialidades de la subasta, en sus dos variantes de judicial y extrajudicial, y que se caracteriza por constituir una venta pública y previamente anunciada de cosas al que ofrezca más por ellas.

Haremos referencia a un interesante problema que plantean las compraventas condicionales (especialmente en relación con su acceso al Registro de la Propiedad) que ha sido estudiado ampliamente por GIMÉNEZ DUART, y es el de si ha de fijarse un término dentro del cual la condición haya o no de cumplirse. TIRSO CARRETERO afirma la innecesidad del término, pensando que el término se halla por esencia vinculado al evento en que la condición consiste. Por el contrario, GIMÉNEZ DUART entiende que es necesario que la condición se someta a término: si es condición suspensiva, porque no puede quedar indefinidamente indeterminada la titularidad de los bienes, y si la condición es resolutoria, porque lo contrario constituiría la imposición de una carga perpetua, que sólo se admite en nuestro Derecho en el caso de servidumbres. Y en cuanto al término concreto aplicable, entiende que en la condición suspensiva es el de 15 años del art. 1.964 C.C. (excepto en Cataluña y Navarra, en que será de 30 años, por imperativo, respectivamente, el art. 344 y de la Ley 39 de sus Compilaciones), y en la condición resolutoria de los 10 años del art. 1.508 C.C. (30 años en Cataluña y Navarra, art. 326 y Ley 583, respectivamente), rechazando el término propuesto por DÍEZ-PICAZO de la aplicación analógica de los arts. 781 y 785 C.C.

Finalmente, hay que señalar que, en ocasiones, acompañan a la compraventa determinados pactos accesorios o complementarios. Podemos señalar entre ellos:

1. Las arras o señal (art. 1.454 C.C.): constituyen tal cantidad de dinero que sin ser la totalidad del precio que entrega el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato. Dichas arras pueden desempeñar bien una función confirmatoria (prueba de la conclusión del contrato), bien penal (sanción por el incumplimiento), bien penitencial (que es la que el Código reconoce como regla general: constituye el medio de rescisión del contrato, que podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas). Sin embargo, ha señalado el T.S. que el precepto del art. 1.454 es excepcional, por lo que debe ser objeto de una interpretación restrictiva, de modo que si el comprador ha entregado parte del precio y no se ha dispuesto otra cosa, debe esa cantidad entenderse como un simple anticipo y no como arras.

2. El pacto de retroventa o retracto convencional, por el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida y que se regula en los arts. 1.507 y ss. (V.).

3. El pacto de retroemendo, contrario al anterior, por el que el comprador se reserva el derecho de obligar al vendedor a adquirir la cosa nuevamente.

4. El pacto de mejor comprador o de addictio in diem, por el que se señala un término, posterior a la compraventa, dentro del cual podrá el vendedor desistir del contrato si recibe propuestas más ventajosas, a no se que éstas sean igualadas por el comprador.

5. El pacto de no enajenar (al que serán de aplicación las previsiones del art. 27 L.H.).

6. La venta a prueba, regulada en el art. 1.453.

Es el contrato por el que una parte, llamada vendedor, transmite o se obliga a transmitir una cosa o derecho a la otra parte, llamada comprador, a cambio de que éste le pague un precio en dinero. Es el más universal de los contratos y prototipo de los traslativos de la propiedad a título oneroso. Es un contrato consensual y obligacional, porque basta el consentimiento para perfeccionarlo. Es, también, bilateral, oneroso y conmutativo. Además de la capacidad para consentir los contratantes, hay que determinar la cosa lícita que se vende y el precio a pagar; o, en todo caso, que sean determinables sin necesidad de nuevo contrato.

Código civil, artículo 1.445.

1) Característico contrato de cambio de preponderante importancia en el derecho civil y en el derecho comercial.

Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Conviene destacar ab initio que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo.

Esta afirmación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio. A primera vista parecería que en tal hipótesis, las partes no contraen obligación alguna y que todo se reduce a un trueque o, mas exactamente, a dos tradiciones simultáneas. Pero no es así, porque en ese trueque no se agotan las obligaciones de las partes. Así, por ejemplo, el vendedor tiene que responder por evicción; y si la moneda pagada es falsa, el comprador podrá ser demandado por cobro de pesos.

2) evolución, en las sociedades primitivas, el tráfico comercial se realizaba a través del trueque, que se intensifico el intercambio, aquel instrumento jurídico resultó insuficiente. Surgió naturalmente la necesidad de adoptar una medida de valores, un bien que permitiera comprar cualquier otro bien.

Y desde que la moneda fue creada, la compraventa sustituyó al trueque como base esencia del comercio entre los hombres.

En su primera etapa, la compraventa fue simplemente manual o al contado; es decir, se cambiaba en el mismo acto la cosa y el dinero y en ese mismo instante quedaba transferida la propiedad de una y otro. Más tarde no basto con esta forma elemental.

A veces, el vendedor, no obstante entregar la cosa al comprador, le daba un plazo para el pago del precio; otras veces, era el vendedor quien recibía el precio en el acto y entregaba la cosa más tarde; otras veces, en fin, eran ambas partes las que disponían de un plazo para cumplir su prestación.

En esta etapa, que naturalmente exigía una cultura jurídica mas afinada, está ya neta la distinción entre el contrato de compraventa en si mismo y la transferencia del dominio de la cosa.

En el derecho romano esta idea adquirió la plenitud de su desarrollo; la compraventa no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad de una cosa contra el compromiso de entregar el precio. Esta distinción entre el contrato y la transferencia de la propiedad es válida, inclusive, en la compraventa manual.

En el derecho francés e italiano se ha llegado a lo que puede considerarse la última etapa de esta evolución: la transferencia del dominio se produce en el acto mismo de la compraventa, por más que el vendedor no haga la tradición de la cosa en ese instante (c. Civil francés, art. 1583; italiano, art. 1470). Es también la solución del common Law inglés, aunque solo respecto de los muebles.

Pero el resto de las legislaciones ha seguido fiel al sistema romano.

3) caracteres: el contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres:

a) es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o el precio; c) no es formal, aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en si, que puede ser válidamente celebrado en instrumentos privado, y
aun verbalmente; D) es oneroso; e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; solo por excepción suele ser aleatorio, lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.

4) compraventa civil y comercial:

desde el punto de vista de su estructura jurídica, la compraventa civil y comercial son contratos idénticos. Sin embargo, por razón de la distinta función económica que ambos desempeñan, hay alguna diferencia en su regulación legal.

5) elementos de la compraventa:

en la compraventa existen algunos elementos que son comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento) y otros que le son propios y peculiares (la cosa y el precio).

-locación

Ver Venta locación.