Registro de solares

Derecho Urbanístico

I. Planteamiento general.

Institución de nuestro Derecho Urbanístico Tradicional que surgió con la finalidad de evitar la prolongada retención de las porciones de suelo (ya sean éstas solares, terrenos sin urbanizar o que se encuentren ocupados por construcciones precarias que deban ser sustituidas a corto o medio plazo) que, pudiendo ser edificadas, no lo son porque sus propietarios prefieren conservarlas sin darles el uso constructivo que les permite el planeamiento urbanístico correspondiente, con claros fines de lucro especulativo.

El Registro es el instrumento formal a través del que se viabiliza el proceso de venta forzosa al que quedan sometidos los terrenos que son declarados en tal situación, bien por no haber sido edificados en los plazos que señalan las normas urbanísticas aplicables (planes de ordenación o, en su defecto, leyes o reglamentos urbanísticos) o bien por estar ocupados por construcciones precarias (ruinosas o inadecuadas).

Ya la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 (en adelante L.S./56) incluyó, en el título dedicado al Fomento de la Edificación, la regulación de este Registro, siendo posteriormente desarrollada en este punto por el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Real Decreto 635/1964 de 5 de marzo (en adelante R.E.F.R.M.S.), el cual, aunque sólo en parte como se verá más adelante, aún continúa en vigor en muchas de nuestras Comunidades Autónomas (en adelante CC.AA.).

Posteriormente, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/76 de 9 de abril (en adelante T.R.L.S.76), también entró en la regulación de esta materia, concretamente en su Título IV. -Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo-, Capítulo Primero. -Fomento de la edificación-. Sección 1.ª -Plazos de edificación y enajenación forzosa de propiedades-, arts. 156 a 163, de modo parecido a la L.S./56, aunque como reconoce en su propia Exposición de Motivos, tratando de conseguir con las modificaciones que introduce, corregir las deficiencias advertidas en la ley anterior.

Y, finalmente, por lo que a la legislación estatal respecta, el Texto Refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/92 de 26 de junio, (en adelante T.R.L.S.92), lo recoge en su Título V. -Expropiaciones y venta forzosa-, Capítulo Quinto. -Régimen de la venta forzosa-, arts. 227 a 236 denominándolo Registro de solares y terrenos sin urbanizar e introduciendo diferencias de regulación respecto de sus precedentes, basadas en la nueva ordenación urbanística que se aprobó con posterioridad a la Constitución -debiendo respetar dicha ordenación, dado que se trata de un Texto Refundido- y en especial la proveniente de la Ley 8/90 de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y valoraciones del suelo que fue la que, en primer término, estableció la nueva ordenación de este Registro.

En el momento actual (noviembre-diciembre de 1999), tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 (en adelante S.T.C.61/97) que declaró inconstitucionales y nulos la práctica totalidad de los arts. del T.R.L.S.92 que regulaban esta materia por haber sido dictados con el carácter de supletorios y la posterior derogación de los únicos que habían sobrevivido (227.1 in fine y 228.3 -en parte- y 4, básicos) llevada a cabo por la actual ley estatal del suelo, la Ley 6/98 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (L.R.S.V./98), el régimen jurídico aplicable al tema que nos ocupa es muy diverso en las distintas CC.AA. del Estado español.

Y ello en función de que, las mismas, ante el enorme vacío legal creado por la S.T.C.61/97 cuenten, bien con leyes transitorias o leyes «puente» por las que asumen transitoriamente y hasta la aprobación de su ley general del suelo la regulación del T.R.L.S.92, bien con leyes generales del suelo posteriores a la misma -Navarra, Cataluña y Galicia contaban con leyes anteriores a ella, si bien la gallega le fue prácticamente coetánea- o con leyes específicas de gestión que establecen en uno y otro caso su propio régimen, o en el supuesto de no haber aprobado ninguno de lo tipos de leyes expuestos, no cuenten con regulación propia por lo que les es aplicable el T.R.L.S.76.

A la vista de lo anterior, se considera importante exponer, si bien sucintamente, el régimen tanto del T.R.L.S.76 como del T.R.L.S.92, que se aplica a varias CC.AA. en el momento actual y en tanto no aprueben su propia normativa general del suelo, para posteriormente especificar el aplicable en todas y cada una de ellas en función de que se encuentren en una u otra de las situaciones expuestas en el párrafo anterior, no sin antes dar una definición del Registro que sirva para acotar, desde el punto de vista técnico jurídico, este instrumento urbanístico.

El Registro Municipal de Solares ha sido definido por SANTOS DIEZ y CASTELAO como «el medio técnico a través del cual se puede instrumentar la venta forzosa en los casos de incumplimiento de deberes urbanísticos -si no se aplica la expropiación- conforme a los supuestos y al procedimiento regulado por la legislación aplicable». También, según los mismos autores, con el Registro de Solares «se fomenta el cumplimiento de la edificación propugnada por el planeamiento como, por ejemplo, en los supuestos de edificaciones ruinosas o inadecuadas» («Derecho Urbanístico. Manual para Juristas y Técnicos». Publicaciones Abella. Madrid, 1999, pág. 971»).

El T.R.L.S.76, en sus artículos 154 a 163, arbitra un sistema que, «partiendo del establecimiento de la obligación de edificar los solares en un plazo que en primer término debe ser fijado por el Plan o Programa de Actuación urbanística correspondientes y en su defecto es de dos o tres años, según los casos, prorrogables en determinados supuestos y con algunas excepciones en función de la personalidad de los propietarios», y constatado el incumplimiento de dicha obligación, determina el paso inmediato del solar correspondiente a la situación de venta forzosa y su inclusión en el Registro Municipal de Solares. Así mismo, «se consideran solares a los efectos de su inclusión en el Registro, las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen», a cuyos propietarios alcanza la misma obligación de edificación en plazo señalada en líneas precedentes.

«La inclusión implica la iniciación del expediente de valoración del solar, debiendo valorarse éste de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 23 a 31 de la L.R.S.V.98», y cualquier persona podrá, transcurridos los plazos de retención por el propietario, adquirir el solar o solicitar al Ayuntamiento que se lo expropie y se lo adjudique íntegramente por el valor señalado en líneas precedentes y bajo el compromiso de edificarlo en el plazo correspondiente, pudiendo el Ayuntamiento expropiarlos de oficio para edificarlos directamente.

Si transcurren dos años sin que nadie se haya interesado por el solar inscrito en el Registro, el Ayuntamiento lo sacará a subasta que se desarrollará con arreglo a lo dispuesto en la legislación de contratos, pero con determinadas especialidades, y si queda desierta por segunda vez, lo puede adquirir el propio Ayuntamiento al precio mínimo licitatorio. Si el Ayuntamiento no ejercita esta última posibilidad, el estado de venta forzosa se suspende por un año, durante el cual el propietario podrá emprender la edificación, transcurrido el cual sin actividad de éste, el inmueble volverá al estado permanente de venta forzosa.

Cabe la exclusión de los solares del régimen de subasta forzosa si el propietario los enajena a un tercero bajo condición de edificar en el plazo de planeamiento o legal en su defecto, o si realiza un ofrecimiento público o anuncio de venta del mismo u otorga un mandato al funcionario o concejal designado por el alcalde para que pueda enajenarlos, en los términos señalados en el art. 160.

La enajenación de una finca incluida en el Registro de Solares o la edificación de la misma por su propietario, «implica la extinción de los arrendamientos y demás derechos personales que pesen sobre la misma, debiendo ser indemnizados con cargo al propietario por su valor real», de acuerdo con el procedimiento de la Ley de expropiación forzosa y lo dispuesto en su art. 43, «siendo en todo caso el pago o depósito previo al desalojo».

Los adquirentes y propietarios de los solares y construcciones previamente inscritos en el Registro Municipal de solares deben iniciar o reanudar la edificación en el plazo de un año desde la toma de posesión de la finca. Este plazo es prorrogable en circunstancias excepcionales y si se incumple el Ayuntamiento lo declarará así, revirtiendo el solar correspondiente a la Administración Municipal en los términos del art. 40 de la L.R.S.V.98.

El registro es obligatorio en los municipios que tengan aprobado plan general y en los de más de 20.000 habs. En los demás es potestativo.

Este régimen de T.R.L.S.76, se completa con las determinaciones del R.E.F.R.M.S., en la parte del mismo que ha sido declarado vigente por el Decreto 304/93 de 26 de febrero por el que se aprobó la tabla de vigencias de los Reglamentos de Suelo Estatales, que, según la mayoría de las opiniones doctrinales no ha resultado afectado por la S.T.C. 61/97 y por lo que respecta a las cuestiones relacionadas con el acceso al Registro de la Propiedad de las situaciones derivadas de la inscripción de los terrenos en el Registro de Solares, es de aplicación el Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aprobado por Real Decreto 1.093/97 de 4 de julio (en adelante R.I.R.P.A.N.U.), que derogó el R.E.F.R.M.S. en este punto, y que dedica su Cap. XII al Régimen de la venta forzosa. Este R.I.R.P.A.N.U. desarrolla los arts. 307 a 310 del T.R.L.S./92, que tienen el carácter de legislación plena, por lo que sus normas participan de este carácter y debe ser aplicado en todas las CC.AA. del Estado español.

El T.R.L.S.92 perfila un sistema de venta forzosa en sus artículos 227 a 236 que también se completa con las disposiciones reglamentarias señaladas en el párrafo anterior -si bien respecto del R.E.F.R.M.S. teniendo en cuenta que data del año 1964, con las modulaciones derivadas de las especialidades y novedades de aquél-, sistema que es alternativo a la expropiación forzosa por incumplimiento de deberes urbanísticos. Así mismo debe tenerse en cuenta que en lo que a las valoraciones respecta, debe aplicarse la L.R.S.V./98 y que en algunas otras cuestiones, en la medida en que deban ser consideradas como de competencia exclusiva del Estado, debe ser también aplicada esta última norma en aquellos casos en las que haya clara discrepancia con el T.R.L.S.92.

Dicho T.R.L.S.92 parte del presupuesto de la obligación de los propietarios de terrenos de cumplimiento de determinados deberes urbanísticos (en esencia la cesión de terrenos destinados a dotaciones y aquellos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante, costear la urbanización que les corresponda, solicitar licencia de edificación en los plazos establecidos por el planeamiento y edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia), obligación cuyo incumplimiento determina que la Administración actuante acuerde la aplicación del régimen de venta forzosa (como alternativa a la expropiación) que se realizará a través del procedimiento que se determine en la legislación autonómica correspondiente y, en su defecto, mediante la inclusión del terreno correspondiente en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar en la forma prevista en el propio T.R.L.S.92.

El acuerdo de inclusión determina la valoración del bien, que debe llevarse a cabo conforme a lo dispuesto en los arts. 23 a 31 de la L.R.S.V.98, debiendo inscribirse en el Registro los terrenos en los que se declare el incumplimiento de los deberes urbanísticos, como ya se ha expuesto, así como las edificaciones declaradas en ruina para su sustitución o rehabilitación conforme al planeamiento aplicable, en el plazo que éste señale o, en su defecto, en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución correspondiente. Si en este plazo el particular no solicita la correspondiente licencia, se declarará el inmueble en situación de venta forzosa. El mismo sistema se aplicará a las edificaciones inadecuadas, entendiendo por tales las que estén destinadas en más de un 50% a un uso urbanístico contrario al establecido en el planeamiento, previa declaración de tal situación con audiencia del interesado.

El Registro es de aplicación obligatoria en los municipios de más de 50.000 habitantes, capitales de provincia y los ubicados en entornos metropolitanos delimitados por la CA correspondiente, y en los comprendidos entre 25.000 y 50.000 habitantes que no hayan sido relevados de tal aplicación obligatoria por la CA. En los demás municipios es potestativa la aplicación de este Registro, y puede hacerse bien a instancia del propio municipio o bien por iniciativa de la CA correspondiente.

Constará de dos secciones, una para los solares y los terrenos sin urbanizar y otra para las edificaciones ruinosas o inadecuadas. Los inmuebles inscritos en el Registro y sometidos a la venta forzosa serán adjudicados en virtud de concurso, debiendo incluirse en el correspondiente pliego las determinaciones mínimas señaladas en el art. 233, pudiendo quedar sin efecto el régimen de venta forzosa ante determinados incumplimientos de la Administración, y siendo considerado el adjudicatario del concurso como beneficiario de la expropiación. Si el concurso queda desierto el Ayuntamiento puede adquirir el inmueble con destino al Patrimonio municipal del suelo y convocar la Administración actuante un nuevo concurso.

El R.E.F.R.M.S. y el R.I.R.P.A.N.U. desarrollan con carácter común los dos regímenes expuestos, si bien con modulaciones o especialidades derivadas de las diferencias existentes entre ellos, que no son esenciales. A continuación se expondrán las principales cuestiones que contemplan los mencionados reglamentos comenzando por el primero de ellos, que se refiere a las cuestiones organizativas y procedimentales relacionadas con la llevanza del Registro de solares y siguiendo por el segundo, que regula las relaciones entre el Registro de la Propiedad y el Registro Municipal de solares.

El R.E.F.R.M.S. establece cuál debe ser el contenido del Registro respecto de cada finca, la forma de llevarlo por libros encasillados y foliados, el responsable del mismo, que lo será el Secretario del Ayuntamiento bajo la inspección del alcalde, su carácter público, el procedimiento de inclusión y los efectos de la misma y algunas otras cuestiones con las que desarrolla las determinaciones de las leyes de aplicación.

El R.I.R.P.A.N.U., que deroga al anterior en todas aquellas de sus disposiciones que contengan referencias al Registro de la Propiedad, regula en su Cap. XII (arts. 87 al 91) el régimen de la venta forzosa en relación al Registro de la Propiedad, disponiendo que de la inclusión de una finca en el Registro de Solares se tomará en el de la Propiedad nota al margen de su última inscripción de dominio por el Registrador, conforme a determinadas reglas señaladas en el art. 87, entre las que se encuentra que el título inscribible será el certificado por transcripción literal del acuerdo municipal de inclusión en el Registro de Solares y en el que, además, debe solicitarse la práctica de la nota, debiendo constar así mismo la notificación del acuerdo al titular registral, en su caso. En la nota se harán constar los datos de inscripción en el Registro de Solares y la causa de la inclusión, y se cancelará transcurridos tres años desde su fecha si no se hubiere practicado asiento alguno relativo a la venta forzosa o a la prórroga de la nota.

Contiene también este reglamento hipotecario urbanístico normas sobre la práctica de nota marginal acreditativa de la declaración en venta forzosa, la inscripción de la adjudicación en régimen de venta forzosa, la cancelación de cargas y la adquisición por la Administración. El R.I.R.P.A.N.U., al desarrollar normas de carácter pleno del T.R.L.S.92 que no han sido derogadas por la L.R.S.V.98 disfruta también de este carácter por lo que es aplicable en todas las CC.AA., debiendo adaptarse los diversos regímenes de venta forzosa que éstas hayan establecido o pudieran establecer en el futuro, en lo relativo al acceso al Registro de la Propiedad de los actos administrativos correspondientes, a sus determinaciones.

Tanto el régimen del T.R.L.S.76, aplicable en el momento actual a aquellas CC.AA. que no tienen legislación urbanística propia en lo que afecta a la venta forzosa y la inclusión de solares e inmuebles asimilados en el Registro de solares, como el del T.R.L.S.92 que se aplica a las CC.AA. que han aprobado «leyes puente» en cuya virtud asumen la mayoría de las determinaciones de éste, deben ser calificados de transitorios en la medida en que a corto o medio plazo, serán sustituidos por las regulaciones que dichas CC.AA. establecerán al aprobar sus propias leyes generales del suelo y que pueden -como de hecho ya se ha producido con algunas de las ya vigentes- eliminar de su regulación esta técnica urbanística, regularla con algunas semejanzas a los precedentes del derecho estatal o hacerlo de manera totalmente distinta.

Por otro lado, debe señalarse que la L.R.S.V.98, establece en sus arts. 14.2.f y 18.7 con carácter genérico la obligación de los propietarios de suelo urbano y urbanizable de edificarlos en el plazo que señale el planeamiento y que esta obligación -tan escuetamente regulada en la ley estatal citada- es en el momento actual el punto de partida del sistema de venta forzosa e inclusión de fincas en el Registro de Solares para todas las CC.AA.

II. Régimen aplicable a cada una de las CC.AA. en el momento actual.

A la vista de lo expuesto, se expondrá a continuación el régimen aplicable en las distintas CC.AA. del Estado español, estableciendo como criterio de clasificación el que se les aplique bien alguno de los dos regímenes ya expuestos, es decir los del T.R.L.S.76 o del T.R.L.S. 92 o bien su propia legislación en la materia, ordenándolas por el criterio alfabético dentro de cada grupo y, finalmente, aludiendo de modo sucinto en los supuestos en que proceda, a aquellas cuestiones que se consideren relevantes para una mejor comprensión de la cuestión de que se trata y las que supongan una especificidad de régimen digna de mención.

II.a). CC.AA. en las que se aplica el T.R.L.S.76.

Son éstas las que a la fecha no han dictado leyes propias sobre la materia: Asturias, Baleares, Murcia, Ceuta y Melilla, estas dos últimas por no contar con poder legislativo propio por lo que se les aplica la regulación estatal, sin perjuicio de sus potestades de desarrollo reglamentario de la misma.

II.b). CC.AA. en las que se aplica el T.R.L.S.92:

Son aquellas que han aprobado «leyes puente» en cuya virtud asumen la aplicación, en su territorio, del régimen del T.R.L.S.92. Son Andalucía. (Ley 1/97 de 18 de junio); Cantabria, (Ley 1/97 de 25 de abril), y Extremadura, (Ley 13/97 de 23 de diciembre).

III.c). CC.AA. en las que se aplica su propia normativa.

Son las siguientes:

- Aragón. -Ley 5/99 de 25 de marzo Urbanística. (Título VI, Edificación y uso del suelo, Cap. 2.º, Edificación forzosa, arts. 160 a 165)-. Lo regula de un modo muy similar al T.R.L.S.76 y denomina al Registro como Registro de solares.

- Canarias. -Ley 9/99, de 13 de mayo, de Ordenación del Territorio de Canarias. (Título III-, Ejecución del planeamiento de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística, Cap. 7.º, Ejecución de obras de edificación, arts. 146 a 150)-. Establece un régimen bastante distinto al de nuestro derecho tradicional, creando la denominada ejecución por sustitución en cuya virtud se sustituye al propietario incumplidor de la materialización de su aprovechamiento urbanístico en el plazo de planeamiento o legal a través de un procedimiento de concurso por el que se enajena el terreno correspondiente. No crea un Registro de solares como soporte formal del proceso.

- Castilla-La Mancha. -Ley 2/98 de 4 de junio de Ordenación del territorio y de la actividad urbanística. (Título V, La ejecución del planeamiento de ordenación territorial y urbanística, Cap. V, Otras formas de ejecución. Sección 2.ª. La ejecución en actuaciones edificatorias, arts. 130 a 134)-. Establece una regulación muy parecida a la ley canaria, creando la ejecución por sustitución con el concurso para sustituir al propietario incumplidor y eliminando el Registro de Solares.

- Castilla y León. -Ley 5/99 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León. (Título IV, Intervención en el uso del suelo, Cap. 2.º, Fomento de la edificación, conservación y rehabilitación, arts 106 a 110)-. Establece un régimen muy parecido al del T.R.L.S.76 denominando al Registro como Registro de inmuebles de venta forzosa.

- Cataluña. -Decreto Legislativo 1/90 de 12 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de los textos legales vigentes en Cataluña. (Título V, Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo, Cap. 1.º, Sección 1.ª, Plazos de edificación y alineación forzosa de propiedades, arts. 223 a 233)-. Es un sistema prácticamente idéntico al del T.R.L.S.76.

- Navarra. -Ley 10/94 de 4 de julio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra. (Título V, Expropiaciones y régimen de venta forzosa, Cap. 2.º, Régimen de la venta forzosa, arts. 218 a 220)-. Contiene una regulación muy parecida al T.R.L.S.92, pero sin el apoyo formal del Registro de solares, que no crea.

- La Rioja. -Ley 10/98 de 2 de julio de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística. (Título VII, Edificación y uso del suelo, Cap. 3.º, Edificación forzosa, arts 187 a 192)-. Establece un régimen muy similar al T.R.L.S.76, denominando al Registro como Registro de Solares.

- Valencia. -Ley 6/94 de 15 de noviembre Reguladora de la Actividad Urbanística. (Título IV, Intervención de la Administración en el mercado inmobiliario, la actividad urbanística de fomento de la edificación y la rehabilitación, Cap. 5.º, Registro municipal de solares y edificios a rehabilitar, arts 96 a 98)-. Establece un sistema bastante novedoso, en el que la inclusión del terreno correspondiente en el Registro de solares determina su expropiación y no su venta forzosa, pudiendo en lo demás ser considerada su regulación un híbrido del T.R.L.S.76 y del T.R.L.S.92.

II.d). CC.AA. en las que se dan circunstancias especiales.

Son las siguientes:

- Galicia. -Ley 1/97 de 24 de marzo del Suelo de Galicia- Esta ley no establece un sistema de venta forzosa por incumplimiento de los deberes urbanísticos ni alude para nada al Registro de solares. Únicamente en su art. 85 establece como consecuencia de dicho incumplimiento la pérdida de las correspondientes facultades urbanísticas. No obstante, de diversos pasajes de la Ley se desprende una cierta remisión tácita a la técnica del Registro, conclusión reforzada con el proyecto de R.G. de Galicia, que lo regula.

- Madrid. Esta CA cuenta con la Ley 9/95 de 28 de marzo de Medidas de Política Territorial y Urbanística, que se dicta según su Exposición de Motivos para definir en el contexto del T.R.L.S.92, el marco específico de su política territorial y urbanística propia. Esta norma regula con mucha exhaustividad muchos aspectos de la actividad urbanística, pero no se refiere a la cuestión de la venta forzosa y al Registro de solares, por lo que allí, hasta la S.T.C. 61/97 se aplicaba el T.R.L.S.92. Posteriormente, y con motivo de la aparición de dicha sentencia, se aprobó la Ley 20/97 de 15 de julio de Medidas urgentes de suelo y urbanismo, que en su Disp. Adic. 1.ª establece determinadas especialidades en la aplicación de los regímenes de expropiación y venta forzosa, singularmente referidas a la obligatoriedad de su aplicación en los municipios en función del número de habitantes. Dado que el T.R.L.S.92 ha desaparecido del mundo jurídico en lo que a la regulación de esta materia se refiere tal y como se ha expuesto en líneas precedentes, allí será aplicable para la misma el T.R.L.S.76.

- País Vasco. Aquí existe una «ley puente», la 5/98 de 6 de marzo, de Medidas urgentes en materia de régimen del suelo y ordenación urbana, pero a diferencia de las de las otras CC.AA. que la tienen no asume la regulación del T.R.L.S.92, sino que establece algunas determinaciones nuevas y reproduce algunos artículos (muy pocos) de aquél. Por lo que al tema de la venta forzosa y el Registro de Solares afecta, sólo en sus arts. 8 y 9 alude incidentalmente a la cuestión, al tratar sobre los supuestos expropiatorios y el plazo para solicitar y ejecutar las licencias de edificación, por lo que aquí partiendo de los mencionados arts. el régimen aplicable a la venta forzosa y el Registro de solares será el del T.R.L.S.76.

III. Conclusiones y crítica del sistema.

El Registro de solares, como soporte formal del régimen de venta forzosa de los terrenos cuyo propietario incumple sus deberes urbanísticos, singularmente los de edificación en el plazo del planeamiento y sustitución en el mismo plazo de las edificaciones precarias que existieran sobre los mismos, no ha funcionado con la eficacia pretendida por los sucesivos legisladores urbanísticos estatales.

En efecto, como dicen SANTOS DIEZ y CASTELAO, «la falta de éxito de los precedentes del T.R.L.S.92 ha sido evidente