Parcelación

Derecho Urbanístico

El Diccionario de la Lengua Española define la parcelación como la «acción y efecto de parcelar o dividir en parcelas»; por consiguiente, en un sentido amplio, la parcelación consiste en la partición o fraccionamiento de un terreno en dos o más partes por decisión de su dueño. De esta forma, vamos a referirnos a la parcelación voluntaria, que puede pretender llevar a cabo el dueño de un terreno, y no a las que son consecuencia de procesos previos de reparcelación para reordenar el uso del suelo con arreglo al planeamiento urbanístico, o de concentración parcelaria para conseguir explotaciones agrarias más rentables por la mayor extensión de las parcelas resultantes.

El Código Civil consideraba la posibilidad de dividir una finca en dos o más lotes como una facultad inherente del derecho de propiedad privada; derecho que la Constitución Española de 1978 reconoce en su artículo 33, pero cuyo contenido vendrá delimitado por su función social. A este respecto, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, cuyo objeto, según dispone en su artículo 1, es «definir el contenido básico del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional», establece, acto seguido, en su artículo 2.1, que «las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios».

La primera consecuencia que de ello se deriva es que la Ley del Suelo de 1998, al igual que hicieron sus predecesoras, no permite que ninguna parte del territorio nacional quede fuera de su ámbito de aplicación en esta materia, con lo que, en cada caso, habrá de estarse a lo dispuesto en la misma, con carácter de legislación básica y prioritaria, y, a continuación, a lo que señale la legislación de ordenación del territorio y la urbanística de cada Comunidad Autónoma, así como la sectorial que, en su caso, resulte aplicable y a lo que dispongan los instrumentos de planeamiento general a los que las leyes remitan la aplicación del régimen jurídico del suelo en cada caso concreto a través de la técnica de la clasificación.

Una segunda consecuencia, derivada del hecho de que la Ley estatal sólo puede limitarse a regular las condiciones básicas del derecho de propiedad, pues la materia urbanística propiamente dicha es competencia de las Comunidades Autónomas, es que habrá de estarse a lo que establezca la legislación aplicable en cada una de éstas en todo lo relacionado con las parcelaciones urbanísticas y las que podemos denominar parcelaciones agrarias, que algunas legislaciones autonómicas denominan rústicas, si bien, en este último caso, sin perder de vista determinados preceptos de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, referidos al régimen de las Unidades Mínimas de Cultivo, que, bien por su carácter de legislación básica (art. 23) o bien de legislación plena (arts. 24 a 27), han de ser respetados por las leyes autonómicas.

La Ley estatal sobre Régimen del Suelo y Valoraciones no define lo que haya de entenderse por parcelación y sólo alude a ella en el artículo 20.2 para señalar que «En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza». El precepto contempla dos prohibiciones, por lo demás clásicas en el Derecho Urbanístico, concretamente, la prohibición de efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable y la prohibición de efectuar fraccionamientos de terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, que constituyen limitaciones a las facultades dominicales. La primera prohibición citada obliga al estudio de las divisiones o segregaciones de terrenos con fines urbanísticos, conocidas como parcelaciones urbanísticas y que en el suelo rústico o no urbanizable han estado tradicionalmente prohibidas, tanto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 (T.R.L.S.-1976), como en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (T.R.L.S.-1992) y, por supuesto, en la Ley 6/1998; prohibición que se mantiene, también, en las legislaciones autonómicas, a cuya regulación habrá de estarse cuando de parcelaciones urbanísticas en suelo urbano se trate, y la segunda prohibición mencionada obliga a hacer referencia al régimen de las Unidades Mínimas de Cultivo (UMC), concepto que sirve de base, precisamente, para establecer la prohibición de fraccionamientos o segregaciones de terrenos con fines agrícolas.

Partiendo de la definición amplia de parcelación dada al comienzo y de los fines que la misma persiga pueden establecerse dos tipos de parcelaciones: por un lado, la parcelación urbanística, y por otro, la parcelación agraria o rústica.

El T.R.L.S.-1976 definía la primera en los siguientes términos: «Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población en la forma en que éste se defina reglamentariamente». Por su parte, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 la definía en su artículo 257.1 (hoy anulado por la Sentencia Constitucional 61/1997) de forma idéntica al Texto Refundido de 1976, aunque sin la referencia a la definición reglamentaria del núcleo de población.

En el ámbito autonómico, algunas legislaciones sólo definen la parcelación urbanística, como es el caso de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística en Baleares, que se refiere a ella como «el fraccionamiento simultáneo o sucesivo de terrenos, cuando vaya destinado a la creación o implantación de usos edificatorios que contradigan las normas sobre posibilidad de formación de núcleo de población o vulneren las previsiones del planeamiento urbanístico en cuanto a parcela mínima o destino del suelo»; la Ley de Edificación y Usos en el Medio Rural del Principado de Asturias, de 20 de diciembre de 1990, la define como «la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes efectuada con fines edificatorios»; la Ley de Cantabria sobre Usos del Suelo en el Medio Rural, de 29 de septiembre de 1994, define aquélla como «la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de núcleos de población», y la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, la define como «la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa sectorial o del planeamiento urbanístico».

Otras legislaciones autonómicas, en cambio, definen tanto las parcelaciones urbanísticas, como las parcelaciones agrarias o rústicas. Es el caso, por ejemplo, de la Ley Foral Navarra 10/1994, de 4 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que considera parcelaciones urbanísticas la división de terrenos con fines edificatorios de cualquier tipo, y parcelaciones rústicas la división de terrenos en suelo no urbanizable con fines no edificatorios -art. 251-; o de la Ley Urbanística de Aragón 5/1999, de 25 de marzo, que diferencia entre parcelación rústica y parcelación urbanística, definiendo la primera como «toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, siempre que tenga una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra» (art. 178.1), en tanto que califica de parcelación urbanística «toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia» (art. 178.2), definición ésta prácticamente igual a la que se contiene en la Ley 10/1998, de 2 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.

De las definiciones anteriores puede extraerse la consecuencia de que los dos elementos que integran el concepto de parcelación urbanística y que han de concurrir para apreciar la existencia de ésta, son los siguientes: a) Un elemento genérico, relativo a la división simultánea o sucesiva de una finca en varias independientes. b) Y otro especifico que es, precisamente, el que cualifica la parcelación como urbanística, que es la susceptibilidad de constituir un núcleo de población. Como contrapunto de lo señalado, la parcelación agraria o rústica es aquella que no puede dar lugar a la formación de un núcleo de población y que se realiza a los fines del aprovechamiento agrario o de la explotación de los recursos naturales de las fincas.

En directa conexión con el concepto de parcelación urbanística se encuentra el de «núcleo de población». Ni el T.R.L.S.-1976, ni el T.R.L.S.-1992, han dado un concepto de lo que haya de entenderse por núcleo de población; tampoco el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, dictado en desarrollo del primero y que es de aplicación supletoria en defecto norma autonómica, lo define, remitiendo al planeamiento general para la determinación del concepto en cada caso concreto, sin perjuicio de su aplicabilidad directa en los casos de ausencia de dicho planeamiento. A estos efectos, ha de señalarse que cuando el Municipio no tenga planeamiento aprobado y no existan tampoco Normas Subsidiarias de Planeamiento de ámbito provincial, que regulen subsidiariamente esta cuestión, la apreciación de que la construcción de un edificio provoca o no la formación de un núcleo de población la efectuará la autoridad urbanística competente para otorgar la autorización de uso del suelo no urbanizable, que no es otra que la Comisión Provincial de Urbanismo u Órgano similar de la Comunidad Autónoma correspondiente, según prevé el artículo 44.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, naturalmente en las que éste sea aplicable (véase en la voz suelo no urbanizable lo indicado respecto al sistema de Fuentes del Derecho).

Lógicamente, si existen normas autonómicas que contengan previsiones relativas a la determinación de lo que haya de entenderse por núcleo de población, habrá de estarse a ellas, en todo caso. Así, por ejemplo, en Cataluña, la Ley 9/1981, de 18 de noviembre, sobre Protección de la legalidad urbanística, define el núcleo de población (art. 20.2) como el «asentamiento humano generador de requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos», y en el artículo 32.3 de su Reglamento se contienen prescripciones en relación a la necesidad de ponderar la posibilidad de formación del núcleo de población en función de la oferta en el mercado inmobiliario de suelo legalmente apto para edificaciones análogas a la pretendida y a la procedencia de denegar la autorización solicitada en caso de existencia de la citada oferta. Y en la Ley Urbanística 5/1999, de 25 de marzo, de la Comunidad de Aragón (art. 179.2) se dice que «en defecto de caracterización en el planeamiento, se considera núcleo de población la agrupación de edificios residenciales, susceptibles de necesitar servicios urbanísticos y dotaciones comunes».

De lo expuesto, la primera consecuencia que resulta es que el concepto de núcleo de población no es uniforme, sino que admite diferentes manifestaciones en función de las peculiaridades de cada municipio, de tal manera que corresponde al planeamiento general definir cuales son las condiciones (densidad de viviendas, distancia entre las edificaciones, apertura de viales, establecimiento de servicios urbanísticos, etc.) que, de producirse, originarían, en el caso concreto del territorio ordenado, lo que cabría considerar un núcleo de población en la forma definida por el propio planeamiento general. Esta función, encomendada a los Planes Generales en esta materia, no se limita a la definición del núcleo de población y a la indicación de las condiciones objetivas que puedan dar lugar a su formación, sino que incluye el establecimiento de determinaciones concretas sobre las características que han de cumplir las edificaciones en el suelo rústico, destinadas a impedir que su autorización produzca la formación de un núcleo de población.

La segunda prohibición contenida en el artículo 20.2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y que constituye otra limitación a las facultades de disposición del propietario de suelo rústico, es la de efectuar fraccionamientos de terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. Quiere ello decir que sí son posibles divisiones, segregaciones o fraccionamientos de terrenos rústicos siempre que, con carácter general, no se divida la finca por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo, salvo las excepciones a la indivisibilidad previstas, actualmente, en el artículo 25 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995. Aquí la Ley del Suelo de 1998 realiza una remisión en bloque a la legislación agraria, como legislación especial que se estima competente para regular los requisitos de idoneidad que han de cumplir los predios para su adecuada explotación. Naturalmente, la finalidad primordial que se persigue es la de mantener la vinculación del suelo rústico a la función que tiene asignada, que no es otra que la explotación natural de sus recursos y la preservación de su desarrollo urbano. La ventaja más palpable que ofrece el precepto básico estatal, al designar la legislación agraria, u otra aplicable, como único límite en las divisiones o segregaciones de terrenos rústicos, es la de cerrar el paso a la fijación de Unidades Mínimas de Cultivo en los planes de urbanismo. Ello tiene como consecuencia que cualquier determinación contenida en el planeamiento general, sobre el particular, que contradiga lo establecido en la legislación agraria, ha de considerarse radicalmente nula, por contraria a Ley, al infringir el principio de jerarquía normativa y, por consiguiente, debe ser inaplicada.

En lo tocante a las Unidades Mínimas de Cultivo hay que señalar que la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias las define como «la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona» (art. 23); dicho precepto, en su apartado 2, atribuye a las Comunidades Autónomas la competencia para determinar su extensión, tanto para secano, como para regadío, en los distintos municipios, zonas o comarcas de su respectivo ámbito territorial.

El artículo 24 de la misma Ley establece que «la división o segregación de una finca rústica sólo será valida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo», siendo nulos los actos o negocios jurídicos por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas contraviniendo la anterior prescripción. Se establecen, no obstante, algunas excepciones a la indivisión en el artículo 25, de las que interesa destacar la referida al supuesto en que la porción segregada se destine de modo efectivo, dentro del año siguiente, a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y, posteriormente, se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación; excepción que, por supuesto, será posible sólo si la legislación urbanística y el planeamiento urbanístico aplicables permiten la edificación en cuestión, con destino no agrícola, porque, de no permitirse, lógicamente, no se podrá obtener la licencia municipal que el precepto exige. En otras palabras, la legislación agraria permite la división por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo sólo en el supuesto de que la legislación urbanística permita la construcción proyectada en el suelo objeto de la división. Las otras excepciones a la regla general de la indivisibilidad se refieren a los supuestos de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se segrega como la colindante no queden con una superficie inferior a la Unidad Mínima de Cultivo; al supuesto en que sea consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos, y, finalmente, cuando se produce por causa de expropiación forzosa.

Los artículos 24 y 25, antes citados, tienen el carácter de legislación de aplicación plena, por lo que son de obligatoria observancia en todo el territorio nacional, suponiendo la derogación de todas las disposiciones estatales o autonómicas que se les opongan. El artículo 23, en cambio, tiene el carácter de legislación básica y serán, por tanto, las Comunidades Autónomas las que habrán de determinar la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo, tanto para secano como para regadío, para los distintos municipios integrantes de su territorio. En ejecución de esta competencia, diferentes Comunidades Autónomas han establecido la superficie de la Unidad Mínima de Cultivo en sus respectivos ámbitos territoriales y para cada uno de los Municipios integrantes de las mismas (Cataluña, Castilla y León, Madrid, Cantabria, Asturias, Canarias, Navarra, Murcia, Andalucía, Extremadura). El resto, en cambio, no han establecido aún la superficie de dichas Unidades Mínimas de Cultivo, habiéndose planteado la cuestión de cual sería la superficie mínima a tener en cuenta en tales situaciones y si podría entenderse vigente la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958, que había establecido aquélla, por provincias y municipios, para todo el territorio del Estado; cuestión que no ha sido pacífica en la doctrina, ni en la jurisprudencia, aunque parece imponerse el criterio de estimar vigente dicha Orden ministerial en las Comunidades Autónomas que todavía no hayan determinado la extensión de dichas Unidades Mínimas de Cultivo para cada uno de los Municipios integrantes de su territorio.

Las normas a tener en cuenta en relación con la posibilidad de fraccionamientos de terrenos rústicos o no urbanizables con fines agrícolas y el régimen de las Unidades Mínimas de Cultivos son, por este orden de jerarquía, las siguientes:

1.º Los artículos 24 a 27 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias que, por su carácter de legislación plena, son de aplicación en todas las Comunidades Autónomas, y cualquier disposición de éstas que los contradiga deviene inaplicable al quedar derogada por aquélla.

2.º Para todas las fincas resultantes de concentraciones parcelarias se tendrá en cuenta la Unidad Mínima de Cultivo fijada para cada zona o municipio concreto en el Decreto que declare la utilidad publica de aquéllas, por tratarse de una norma especial que se antepone a la regulación general, al margen de que la Comunidad Autónoma correspondiente tenga o no regulación de las Unidades Mínimas de Cultivo.

3.º Para las fincas no concentradas, situadas en Comunidades Autónomas que tengan fijada la extensión de la Unidad Mínima de Cultivo, habrá de estarse a lo que establezcan sus respectivas regulaciones sobre el particular. Es el caso, como se ha señalado, de Andalucía, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Madrid, Murcia y Navarra.

4.º Finalmente, para las fincas no concentradas sitas en territorios de Comunidades Autónomas que no hayan fijado la extensión de la Unidad Mínima de Cultivo, ha de entenderse aplicable la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958, en la que se habían establecido las superficies mínimas para todas las provincias del Estado.

Las consecuencias derivadas de la vulneración de las dos prohibiciones antes referidas son diferentes: la vulneración de la prohibición de efectuar fraccionamientos y divisiones de terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria tiene como consecuencia la nulidad y no producción de efectos, con relación a terceros, del acto o negocio jurídico por cuya virtud se produzca la división contraviniendo el régimen de las Unidades Mínimas de Cultivo que resulte de aplicación en la Comunidad Autónoma, conforme establece el artículo 24.2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, de aplicación en todo el territorio nacional por su carácter de legislación plena.

Por lo que se refiere a la vulneración de la prohibición de efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, habrá de estarse a lo que establezca la legislación urbanística de aplicación en cada Comunidad Autónoma en todo lo relativo a su configuración como infracción urbanística y al establecimiento de la sanción correspondiente por su ejecución, sin perjuicio de las responsabilidades de orden penal en que hubieran podido incurrir los infractores. A estos efectos, en aquellas Comunidades que tengan Ley propia en la materia se aplicarán sus determinaciones. En las Comunidades que asumieron como propio el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (véase en la voz suelo no urbanizable lo indicado respecto al sistema de Fuentes del Derecho), se estará a lo que el mismo dispone y con carácter supletorio a lo establecido en el Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2.187/1978, de 23 de junio. Y, finalmente, en las restantes Comunidades Autónomas, que no disponen de Ley propia, ni han asumido el Texto Refundido de 1992, se estará a lo dispuesto en el T.R.L.S.-1976 y en el Reglamento de Disciplina Urbanística, antes mencionado.

Para controlar el cumplimiento de las normas sobre división de este tipo de suelos, algunas legislaciones autonómicas exigen licencia municipal previa para poder efectuar cualquier tipo de división o segregación de terrenos calificados como suelo rústico o no urbanizable (Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid; Ley Valenciana 4/1992, de 5 de junio, del Suelo no Urbanizable; Ley 1/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares; Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León), estableciendo algunas de ellas la nulidad de los actos de división o segregación que se realizan sin dicha licencia (Madrid, Baleares). Otras legislaciones autonómicas, como es el caso de la Aragonesa (Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística), establecen la prohibición de las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, sujetando las que denomina parcelaciones rústicas a la exigencia de la declaración previa de innecesariedad de la licencia municipal, cuya competencia atribuye al alcalde. Existen legislaciones autonómicas que establecen la prohibición a los Notarios de autorizar escrituras de división o segregación de terrenos y a los Registradores la de inscribir en el Registro de la Propiedad dichas divisiones o segregaciones de terrenos rústicos, mientras no se haya obtenido la preceptiva licencia municipal que los primeros habrán de testimoniar en la escritura (Madrid, Canarias); otras, en cambio, no contemplan la prohibición antedicha, a Notarios y Registradores, exigiendo únicamente a los primeros que adviertan a los otorgantes de la escritura de división de las responsabilidades en que incurren y a los segundos que hagan constar mediante nota marginal la falta de licencia (Cataluña, Murcia). En la Comunidad Valenciana la Ley de la Actividad Urbanística (Ley 6/1994, de 15 de noviembre) establece que «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Así mismo, los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así conste»; contenido idéntico, aunque varíe la redacción, al que establecen los artículos 258 números 2 y 3 (relacionados con la indivisibilidad de las parcelas) y 259.3 (referido al régimen de las parcelaciones) del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 que, tras superar la prueba de la constitucionalidad (S.T.C. de 20 de marzo de 1997), han mantenido su vigencia según la Disposición Derogatoria Única de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; preceptos éstos que, por su carácter de legislación plena (a tenor de la Disposición Final Única 2. del propio Texto Refundido de 1992), resultan de obligado cumplimiento para todas las Comunidades Autónomas. Claro que, el supuesto de «declaración municipal de innecesariedad de la licencia» no será de aplicación en Comunidades Autónomas (v. gr., Castilla y León) cuya Ley de Urbanismo sujeta a licencia, sin distinción alguna, todos los actos de división, segregación o parcelación de terrenos.

Mención especial ha de hacerse del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, en el que se contemplan una serie de preceptos que guardan relación, precisamente, con la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de parcelación (arts. 78 a 82). De dicha regulación merece la pena resaltar la imposición a los Registradores de la Propiedad de la obligación de exigir la acreditación del otorgamiento de la licencia que estuviere prevista en la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, como requisito previo para poder inscribir la división o segregación de los terrenos. Además, y ya con relación al suelo no urbanizable, el artículo 79 contempla que cuando, con ocasión de división o segregación de fincas en este tipo de suelo, resulten parcelas inferiores a la Unidad Mínima de Cultivo o, en todo caso, cuando, aún siendo superiores, por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o numero de fincas resultantes, el Registrador de la Propiedad tenga duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos en que éste es conceptuado por la legislación urbanística aplicable, habrá de proceder, si no se ha aportado la licencia correspondiente, a remitir copia del título presentado para practicar la inscripción al Ayuntamiento que corresponda, acompañado de escrito en el que solicitará que por este último se adopte el acuerdo que, en cada caso, proceda y con la advertencia expresa de que, de no recibir contestación, actuará conforme a lo previsto en el mencionado artículo. En resumen se prevé que si el Ayuntamiento no contesta en el plazo de cuatro meses desde el envío de la petición y presenta documento acreditativo de la incoación de expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. De igual forma procederá si el Ayuntamiento contesta indicando que del titulo autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal. En cambio, si el Ayuntamiento remite al Registrador certificación del acuerdo adoptado por el órgano competente, previa audiencia de los interesados, en el que se afirme la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal, éste procederá a denegar la inscripción solicitada, reflejando el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz.

Señalar, finalmente, que el artículo 80 del Real Decreto mencionado prevé que, cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la Unidad Mínima de Cultivo, el Registrador de la Propiedad remitirá copia de los documentos presentados por los interesados a la Administración Agraria (Consejería de Agricultura) para que adopte el acuerdo correspondiente: a) Si la resolución de la Administración Agraria competente determina la nulidad del acto de la división, por vulneración del artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y no concurrencia de ninguno de los supuestos de excepción a la indivisión previstos en el artículo 25, entonces el Registrador denegará la inscripción. b) En el caso de que transcurran cuatro meses desde la remisión de la documentación a la Administración Agraria sin que ésta comunique nada al Registrador, o cuando aquélla aprecie la existencia de alguna de las excepciones a la indivisión previstas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, antes mencionada, a las que se ha hecho referencia al hablar de las Unidades Mínimas de Cultivo, el Registrador procederá a practicar los asientos solicitados. En la segunda hipótesis, lógicamente, lo hará a la vista de la certificación de la resolución adoptada por la Administración Agraria.