Multipropiedad

(Derecho Civil) Técnica jurídica que permite a varios asociados miembros de una sociedad inmobiliaria tener el goce exclusivo y sucesivo sobre un apartamento para un período limitado del año.

Derecho Civil

La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, ha venido a regular en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve -aunque inexacta- de multipropiedad. Antes de la promulgación de la Ley 42/1998 se había aprobado por las instituciones de la Unión Europea la directiva 94/47, que obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles. De uno y otro texto se desprende que las cuestiones que suscita el aprovechamiento turnario se refieren a tres aspectos: configuración jurídica del derecho, viabilidad práctica del mismo y protección del adquirente en la celebración del contrato.

1. El legislador español ha optado por configurar el aprovechamiento por turno como un derecho real limitado. La Directiva 94/47 deja a los legisladores internos una libertad absoluta para decidir el marco en que regula el aprovechamiento. Que el legislador ha optado por un derecho real nuevo, de carácter limitado, lo prueba, de un lado, que no coincida exactamente con ninguno de los regulados en el Código Civil, y de otro, que el legislador emplee términos que revelan la anterior atipicidad de la figura -«derecho de aprovechamiento por turno», «derecho real de aprovechamiento por turno»-. El preámbulo de la nueva ley es particularmente explícito sobre este punto: «La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una sola. Se ha optado por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo, sin embargo, la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica». El derecho aparentemente más próximo es el derecho u optar por un derecho nuevo, el legislador ha optado por lo segundo. De haber optado por la habitación, no sólo le hubiera atribuido una característica ajena a su régimen -la transmisibilidad-, sino que hubiera aplicado la figura a una finalidad distinta: habitar es usar como vivienda estable, y el departamento que se usa por turnos puede ser cualquier cosa menos vivienda estable. Es curioso que el legislador portugués, que opta por «adaptar» el derecho tradicional de habitación, considere que, en realidad, crea «un nuevo derecho real».

Las consecuencias de que se configure el aprovechamiento por turno de manera distinta a la prevista en la ley no son siempre las mismas. Para determinarlas pueden hacerse tres grupos de configuraciones posibles:

a) Arrendamientos de temporada de larga duración. Los arrendamientos de temporada cuya duración pactada abarque entre cuatro y cincuenta temporadas -y (requisito cumulativo) se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas- quedan sujetos a la ley de aprovechamientos por turno.

b) Configuración con carácter de derecho personal u obligacional (no arrendaticio) y configuración como multipropiedad. Quedan prohibidas por la ley: «El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles sólo podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo» (art. 1.1 in fine).

La consecuencia de que las partes configuren el derecho al margen de las fórmulas previstas por el legislador -derecho real de aprovechamiento o multiarriendo- las determina el art. 3.7: «el contrato [...] será nulo de pleno derecho debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».

c) Configuración conforme a Ordenamientos extranjeros. Tratándose de regímenes de aprovechamiento por turnos que se sometan a Ordenamientos extranjeros, por existir algún punto de conexión de Derecho Internacional, la cuestión es más compleja.

Si se adoptan fórmulas reales, la configuración del aprovechamiento por turnos queda dentro del ámbito del Derecho español, y por tanto de la futura Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Según el art. 10 C.C., «los derechos sobre bienes inmuebles se regirán por la ley del lugar donde se hallen». Aunque de la referencia genérica a «derechos sobre inmuebles» -sin aludir expresamente a los derechos reales- se ha querido deducir que los obligacionales o personales quedan también sometidos al Ordenamiento español, los apartados 5 y ss. del mismo artículo 10 demuestran que el ámbito del apartado 1 se reduce a los derechos de carácter real.

Si se adoptan fórmulas obligacionales admitidas por un Derecho extranjero, cuando este Derecho sea aplicable, la futura ley española sobre aprovechamiento por turno no podrá incidir en ellas. La Disposición adicional segunda de la nueva ley no tiene la universalidad que pretende -«Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles situados en España durante un periodo determinado o determinable del año quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebración».

2. A la viabilidad práctica del régimen de aprovechamiento por turno contribuyen tres aspectos de la ley: la exigencia de que exista una empresa de servicios, la exigencia de que la construcción esté terminada (o que se cumplan diversas garantías en caso contrario) y la regulación del inventario (y también, indirectamente, la fijación de una duración máxima del régimen: el aprovechamiento por turno es, por naturaleza temporal; no es imaginable que una persona disfrute las vacaciones de toda su vida en un mismo lugar y en un mismo periodo de tiempo. Llegado cierto momento es imaginable que se desinterese y abandone las cargas económicas que genera un derecho que ya no piensa ejercitar. Si esta actitud individual se generaliza, es fácil suponer el abandono en que quedaría el conjunto inmobiliario).

La empresa de servicios es esencial para el funcionamiento del régimen de aprovechamiento por turno. La ausencia de los titulares del aprovechamiento exige que alguien asuma la gestión del conjunto. Podría pensarse en que esa gestión la asumiera -imperativamente- el propietario. Pero no hay por qué vincular indisolublemente las actividades de promoción y de gestión. Es más lógico permitir que esas actividades se desarrollen separadamente, lo que no impide que el propietario, reuniendo las exigencias legales impuestas al gestor, asuma las funciones de éste.

La importancia de la empresa de servicios fue ya puesta de relieve por la R. de 4 de marzo de 1993, que advirtió que «es en la misma titulación por la que se pretende la inscripción de la multipropiedad donde debe aparecer que el régimen concertado para la prestación de los servicios reúne las condiciones y garantías exigidas». Se ha escrito, probablemente sin exagerar, que para el usuario «adquiere mucha más significación» y la consideración del aprovechamiento «como una relación estable y continuada del beneficiario con una empresa de servicios turísticos, que su consideración como derecho real».

La ley se ha apartado en este punto de todos los precedentes prelegislativos, que consideraban necesario que la empresa de servicios adoptara forma societaria. Sólo imponiendo al gestor una forma societaria se hacía posible la exigencia de un capital adecuado. En alguno de los textos prelegislativos se establecía una fórmula de capital fijo, y en otros un sistema mixto: capital mínimo y, si se trataba de administrar un inmueble con más de diez departamentos, se exigía un incremento de ese capital en una cantidad determinada por cada departamento a partir de cierto número. Todo ello se reforzaba con la exigencia añadida de que el capital estuviera íntegramente desembolsado. La nueva ley no exige que la empresa de servicios adopte una forma societaria. La regulación de la empresa de servicios resulta demasiado parca, teniendo en cuenta la extraordinaria importancia de la empresa para la viabilidad del régimen de aprovechamiento por turnos. La ley se limita a aludir, casi incidentalmente (art. 4.1.c), la empresa de servicios, exigiendo únicamente «que reúna, en aquellas Comunidades autónomas donde se establezcan, los requisitos que se exijan a éstas». En el último momento de la tramitación parlamentaria se ha añadido un párrafo a este apartado, en el que se establece que «las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en España».

La retribución de la empresa de servicios ha de quedar determinada en la escritura reguladora (art. 5.1.7.ª). En cada contrato relativo a derechos de aprovechamiento por turno ha de expresarse «la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora». Para evitar incertidumbres a los adquirentes de los derechos de aprovechamiento, y evitar posibles abusos que los adquirentes -por su alejamiento físico- tendrían grandes dificultades para remediar, el legislador se preocupa de objetivar y concretar las posibles variaciones que esa retribución de la empresa de servicios: en el contrato relativo a derechos de aprovechamiento debe expresarse que la retribución «se actualizará con arreglo al Índice de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho Índice en los últimos 5 años». Frente a la literalidad del precepto, la lógica lleva a entender que sólo en los casos en los que deba regir el sistema de actualización por el IPC habrá de expresarse la media de los últimos años, y no en los casos en que se opte por «otra forma de actualización».

La segunda medida que contribuye a la viabilidad práctica del aprovechamiento por turno es la exigencia de que la construcción esté terminada (o que se cumplan diversas garantías en caso contrario).

La Directiva 94/47 ha tenido en cuenta la posibilidad de que se transmitan derecho de aprovechamiento estando el inmueble en construcción -como puede verse en la letra d) del Anexo-, y exige, en ese caso, que en el contrato de transmisión se expresen diversos extremos: la fase en que se encuentra la construcción, la estimación razonable del plazo para la terminación, los permisos que habrán de obtenerse y las autoridades competentes para concederlos, la fase en que se encuentran los servicios comunes y las garantías sobre terminación del inmueble y, para el caso de que no se terminase, las garantías sobre devolución de cualquier cantidad abonada.

Las garantías exigidas por la ley española van más allá, y se añaden a las anteriores: que se inscriba la obra nueva en construcción en el Registro de la Propiedad (art. 4.1.a), que en la escritura reguladora se indique la fecha límite para la terminación de la obra (art. 5.1.1.ª), que la terminación de la obra se haga constar en el Registro en el plazo de tres meses a contar desde la conclusión (art. 5.3), que la terminación de la obra se notifique a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento sobre el inmueble (art. 5.3.2), y que el propietario contrate un aval bancario para asegurar las cantidades entregadas a cuenta: «el propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en construcción deberá, además, contratar a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas con arreglo al Índice de Precios al Consumo, si la obra no ha sido finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora cuando el adquirente del derecho opte por la resolución del contrato».

Como el disfrute efectivo del derecho tiene, en el caso del aprovechamiento por turno, una importancia muy especial, hay un detalle menor que cobra gran relevancia en el contexto de la figura: el inventario. La directiva 94/47, preocupada sólo por la celebración del contrato, no hace referencia alguna al inventario. La ley española lo contempla en dos momentos distintos: en el de la oferta y en el de la contratación.

a) Además del folleto informativo que exige la directiva, el proyecto impone (art. 8.4) al propietario o promotor que tenga a disposición de las personas a quienes proponga la celebración del contrato, un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento.

b) El contrato de transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno debe ir acompañado o seguido -«como anexo inseparable» (art. 9.2)- del inventario -cuyo contenido no se determina, pero que no puede ser otro que el previsto en el artículo anterior-.

3. Para lograr la protección del adquirente en la celebración del contrato, la directiva regula cinco cuestiones: el documento informativo, el idioma del contrato, la resolución ad nutum y la resolución-sanción, la prohibición del pago de anticipos y la resolución de préstamos vinculados. Éste es todo el contenido normativo del texto comunitario, a pesar de que los artículos en que lo desarrollan llegan a trece. Todas estas cuestiones han pasado, como no podía ser de otra manera, al Proyecto de Ley, y han pasado un notable incremento de la protección dispensada al adquirente de derechos de aprovechamiento por turnos. La Directiva 94/47 C.E. es de las llamadas «de mínimos», y su propia naturaleza hubiera permitido incrementar las garantías que atribuye; pero, además, la directiva dispone expresamente (art. 11) que su texto «no será obstáculo para que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones más favorables en materia de protección del adquirente en el ámbito regulado por la misma (la Directiva)». Como indica el preámbulo de la ley española, «no es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación interna más amplia de la exigida por aquél, y más aun tratándose de Directivas que establecen unas garantías mínimas de protección».

a) El art. 3 de la Directiva establece la obligación del vendedor de proporcionar a cualquier persona que solicite información sobre el inmueble, un documento informativo con datos precisos sobre el inmueble, un documento informativo con datos precisos sobre el régimen de aprovechamiento por turno. El documento informativo debe contener también «indicaciones sobre la forma de obtener información complementaria». Es interesante y acertado el desarrollo que da la ley española a este inciso: se impone la obligación de informar, no sólo a entidades estatales, autonómicas y locales, sino también a Notarios y Registradores de la Propiedad. Quizá sean estos últimos los que puedan dar una información más precisa, porque en sus libros figurará ya inscrita la constitución del régimen: al ser obligatoria la inscripción de éste (art. 4.3), no podrá ofertarse la venta de derechos de aprovechamiento sin que conste inscrito el régimen de aprovechamiento por turno (el art. 8.2 de la ley exige, además, que el folleto exprese los datos de inscripción del régimen en el Registro).

La previsión de este documento informativo permite entender mejor el sentido del desistimiento ad nutum que establece el art. 5.1, guión primero, de la Directiva. Si se tiene en cuenta que una de las finalidades engañosas, la comprensión del desistimiento es más evidente. El adquirente de una derecho de aprovechamiento conoce con detalle el objeto de su adquisición. El desistimiento ad nutum del art. 5.1, guión primero, pretende facilitar al adquirente la desvinculación de un contrato que ha firmado, no con falta de conocimiento, sino falto de plena voluntad contractual -con vicio del consentimiento-. Ahora bien, aunque esa sea la explicación del desistimiento, lo cierto es que éste puede ejercitarse, como dice el preámbulo de la Directiva y su art. 5 «sin alegar motivo». No cabe por tanto que el vendedor intente prueba alguna que trate de justificar la libertad absoluta del adquirente al suscribir el contrato.

El legislador español parte también de esas ideas al regular el desistimiento. Es muy revelador que en el preámbulo se considere que no habría sido necesario mantener el desistimiento cuando el contrato se hiciera en escritura pública, y lo explica así: «La intervención del fedatario público sería suficiente para considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento, pues su presencia impide el que la Directiva no establece ninguna excepción a favor de estos contratos intervenidos, ha sido necesario conservar esa facultad de desistimiento».

b) En cuanto al idioma del contrato, el art. 4 de la Directiva establece una regulación compleja: el adquirente puede optar entre la lengua del Estado del que sea nacional; respetando esa facultad del adquirente, los Estados miembros pueden imponer que el contrato se redacte en una de las lenguas oficiales, y, por último, el vendedor está siempre obligado a entregar al adquirente una traducción del contrato en una de las lenguas de donde esté situado el inmueble.

c) El art. 3 de la Directiva autoriza al adquirente a «resolver el contrato sin alegar motivos» dentro de los diez días naturales siguientes a la celebración del contrato. Si el contrato es incompleto, a esos diez días se antepone un plazo de tres meses, dentro del cual cabe igualmente resolver ese contrato por el motivo específico de ser incompleto. La Ley 42/98 ha trasladado al Derecho interno esas facultades de desistimiento y resolución contempladas en el primer apartado del art. 5 de la Directiva. Pero en un punto se ha apartado -haciendo uso de la facultad de «adoptar disposiciones más favorables al adquirente» (art. 11 Dir.)- del tenor literal de la Directiva: ha extendido el ámbito de las omisiones que determinan la posibilidad de resolución unilateral (el contenido del art. 9 de la Ley «Contenido mínimo del contrato») es más amplio que los puntos del Anexo a los que se remite el art. 5.1, guión 2, de la Directiva, con lo que el carácter de resolución-sanción resulta más evidente en el texto español.

d) La prohibición del pago de anticipos tiene por objeto simplificar las consecuencias de un eventual desistimiento. El efecto liquidatorio de toda resolución quedaría así limitado a la restitución del inmueble. La ley no se ha limitado a trasladar la norma comunitaria -estableciendo que «queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior»-, sino que añade una regla para el caso de que, a pesar de la prohibición, ese anticipo hubiese tenido lugar: «si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir, en cualquier momento, la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento».

e) La resolución de préstamos vinculados lleva los efectos liquidatorios del desistimiento más allá del negocio mismo del que se desiste, hasta alcanzar a un negocio que tiene por causa el negocio desistido.

Por préstamo vinculado se entiende sólo el concedido al adquirente por el vendedor o un tercero que hubiese actuado de acuerdo con el vendedor. Es decir, no se trata únicamente de una vinculación económica, sino también de una vinculación jurídica: explícita o implícitamente -pero siempre en la voluntad de los contratantes- la causa del préstamo vinculado es el contrato de transmisión del derecho de aprovechamiento por turno.

La ley extiende la resolución a los créditos del vendedor en que se haya subrogado el comprador. Esta cesión de la deuda es también una forma de financiar la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos, por lo que es lógico que le alcance también el efecto resolutorio. Naturalmente, la resolución no implica la extinción del préstamo, sino el traslado de éste a la persona del deudor originario, el vendedor.