Locazione

La locazione è il contratto mediante il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, detta locatario o conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Ev un contratto consensuale (v. contratti, locazione consensuali e reali): si perfeziona, cioè , con il solo consenso delle parti; ed è , inoltre, un contratto con effetti solo obbligatori (v. contratti, locazione con effetti obbligatori): il conduttore non consegue alcun diritto reale sulla cosa, ma solo un diritto di credito (v. obbligazione) nei confronti del locatore, avente ad oggetto il godimento della cosa altrui. Ev , infine, un contratto a titolo oneroso (v. contratto, locazione a titolo oneroso): essenziale, perche´ si abbia locazione, è la pattuizione di un corrispettivo. La facoltà di godere delle cose rientra nel contenuto del diritto di proprietà (o di altri diritti reali come l’usufrutto o l’enfiteusi). Con il contratto di locazione il proprietario (o l’usufruttuario o l’enfiteuta) concede ad altri il godimento della propria cosa, ma solo per un dato tempo (art. 1571 c.c.) e solo per un uso determinato (art. 1587 n. 1 c.c.); egli continua, tuttavia, a godere della cosa data in locazione: non ne gode, finche´ dura il contratto, facendone uso; ne gode, invece, percependo quel frutto civile che è il corrispettivo della locazione. La locazione assolve una funzione altrettanto utile per il proprietario e per il non proprietario: consente al non proprietario di utilizzare i beni altrui; permette al proprietario di ricavare dai propri beni una rendita in danaro. Nello scambio fra concessione del godimento di un bene e corrispettivo del godimento è la causa (v.) della locazione. Il locatore trasferisce al conduttore il godimento della cosa, ma non perde ogni potere di disposizione materiale della stessa. Gli è inibito di compiere innovazioni, ma solo se queste diminuiscono il godimento da parte del conduttore (art. 1582 c.c.); gli spettano, in ogni caso, poteri di controllo e di custodia della cosa locata, giacche egli è chiamato a rispondere, in quanto proprietario, dei danni che i terzi subiscono a causa del cattivo stato di conservazione della cosa. La locazione può avere per oggetto qualsiasi bene, mobile o immobile: può trattarsi di una casa o di un terreno come di una automobile o di una nave o di una macchina industriale. Può trattarsi, inoltre, di una cosa produttiva, ossia di una cosa di per se´ idonea a procurare frutti (un fondo, una miniera, una azienda industriale, un albergo, un esercizio di vendita), e allora la locazione assume un nome specifico, quello di affitto (v.), ed è soggetta alle norme particolari. Norme particolari valgono per la locazione di immobili urbani (v.). Per la conclusione del contratto non è richiesta la forma scritta, neppure se si tratta di locazione immobiliare. La forma scritta è però richiesta, a pena di nullità , per le locazioni immobiliari ultranovennali (art. 1350 n. 8 c.c.), le quali sono altresì soggette a trascrizione (v.) (art. 2643 n. 8 c.c.). Con il contratto di locazione il locatore si obbliga (art. 1575 c.c.): 1) a consegnare la cosa al conduttore; 2) a mantenerla in condizioni tali da servire all’uso convenuto nel contratto. Spetta al locatore di eseguire le riparazioni necessarie a tal fine, mentre è a carico del conduttore la piccola manutenzione (art. 1576 c.c.); 3) a garantire il conduttore dai vizi della cosa, che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito. Le norme dettate al riguardo (artt. 1578 – 79 c.c.) si modellano secondo i principi della corrispondente garanzia nella vendita: il locatore risponde, come il venditore, dei danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di averli senza colpa ignorati al momento della consegna (art. 1578, comma 2o, c.c.); ma la locazione è contratto di durata (v. contratti, locazione di durata) e, perciò, vengono in considerazione anche i vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione (art. 1581 c.c.); 4) a garantire il pacifico godimento della cosa da parte del conduttore. Questa garanzia opera nel caso in cui terzi arrechino molestie che diminuiscano l’uso o il godimento della cosa; ma opera solo se i terzi, che arrecano molestie, pretendano di avere diritti sulla cosa (art. 1585, comma 1o, c.c.). Ev , ad esempio, il caso del terzo che pretende di avere una servitù di passaggio sul fondo in locazione: il locatore dovrà, per adempiere l’obbligazione di garanzia, agire in giudizio nei confronti del terzo perche´ sia dichiarata l’inesistenza del diritto da lui preteso e sia ordinata la cessazione delle molestie o, se è il terzo ad agire in giudizio contro il conduttore, il locatore è tenuto ad assumere la lite (art. 1586 c.c.). Contro le molestie, invece, che provengano da un terzo che non pretende diritti sulla cosa (è , ad esempio, il caso del terzo che scarica rifiuti sul fondo in locazione o del coinquilino che disturba con le proprie immissioni rumorose) (v. immissioni), il conduttore dovrà difendersi da se´ e agire in proprio nome (art. 1585, comma 2o, c.c.), esercitando l’azione di manutenzione (v. azione, locazione di manutenzione), qui eccezionalmente data al detentore (v. detenzione). Il conduttore è , a sua volta, obbligato: 1) a prendere in consegna la cosa ed a servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia (v. diligenza, locazione del buon padre di famiglia) per l’uso stabilito nel contratto (art. 1587, n. 1 c.c.). Il che implica l’obbligazione del conduttore di custodire con diligenza la cosa e di vigilare sulla sua integrità, in vista della sua restituzione al termine della locazione. Se la cosa ricevuta in locazione perisce o subisce deterioramento, il conduttore ne risponde, a meno che non provi che il perimento o il deterioramento è dovuto a causa a lui non imputabile (v. inadempimento) (art. 1588 c.c.). Non risponde, ovviamente, del perimento o del deperimento dovuto a vetustà (art. 1590, comma 3o, c.c.), ossia al logoramento derivante dal tempo. Se apporta miglioramenti alla cosa (ad esempio, rifà i pavimenti dell’appartamento), non ha diritto a farsi indennizzare dal locatore; può però opporre il loro valore in compensazione (v.) dei deterioramenti; se esegue addizioni, ossia aggiunte, e queste sono separabili dalla cosa (ad esempio, ha installato nell’appartamento un impianto di riscaldamento), potrà toglierle alla fine della locazione, salvo che il locatore non preferisca tenerle, pagando la minor somma fra il valore e la spesa; se non sono separabili (ad esempio, ha costruito un nuovo muro di cinta intorno alla villa), vale la stessa norma prevista per i miglioramenti (artt. 1592 – 93 c.c.); 2) a dare il corrispettivo nei termini stabiliti (art. 1587 n. 2 c.c.); 3) a restituire la cosa al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall’uso (art. 1590 c.c.). Se la restituisce in ritardo, dovrà dare il corrispettivo anche per il periodo del ritardo, salvo l’obbligo di risarcire al locatore il maggior danno (art. 1591 c.c.), consistente qui nel più alto prezzo che il locatore avrebbe ottenuto, nelle mutate condizioni di mercato, da altro conduttore. Il diritto del conduttore al godimento della cosa ricevuta in locazione è opponibile al terzo acquirente, purche´ la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento (art. 1599 c.c.). Il nuovo proprietario della cosa è, a questo modo, vincolato dal contratto di locazione concluso dal suo dante causa: egli subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto (art. 1602 c.c.). La regola vale, naturalmente, per il caso di trasferimento della cosa a titolo derivativo (v. acquisto, locazione a titolo derivativo); non nel caso in cui un terzo ne consegue la proprietà a titolo originario (v. acquisto, locazione a titolo originario) e, perciò , libera da ogni vincolo ad essa afferente. Il conduttore può , a sua volta, sublocare, ossia dare in locazione ad altri l’immobile locato, anche senza il consenso del locatore, salvo che la sublocazione non fosse vietata nel contratto. Occorre, invece, il consenso del locatore per la sublocazione di cose mobili (art. 1594 c.c.). Il locatore, non pagato dal conduttore, può agire direttamente nei confronti del subconduttore ed esigere il corrispettivo della sublocazione (art. 1595 c.c.).

locazione a tempo determinato: la locazione locazione cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria preventiva disdetta. La locazione locazione è suscettibile di rinnovazione tacita: se, dopo la scadenza del termine, il conduttore resta nella detenzione della cosa con il consenso del locatore, il contratto è tacitamente rinnovato a tempo indeterminato (art. 1597 c.c.). Norme particolari valgono per la durata delle locazioni di immobili urbani (v. locazione di immobili urbani).

locazione a tempo indeterminato: la locazione locazione cessa per effetto della disdetta, ossia della dichiarazione di recesso (v.) di una delle parti, comunicata all’altra con il preavviso previsto dal contratto (art. 1596 c.c.).

canone di locazione: v. corrispettivo della locazione; locazione di case per abitazione.

corrispettivo della locazione: il locazione locazione consiste in una somma di danaro commisurata, di regola, alla durata del godimento della cosa: tot all’anno o al mese per gli immobili o per le macchine industriali o d’ufficio; tot al giorno per le camere d’albergo; tot al giorno più tot al chilometro per le automobili e così via. I corrispettivi determinati ad anno o a mese vengono corrisposti periodicamente (ogni anno, ogni mese) ed assumono, comunemente, il nome di canoni; gli altri sono dati, generalmente, al termine del contratto.

locazione della nave: è il contratto con cui il proprietario di una nave si obbliga a concedere la stessa in godimento ad un altro soggetto, l’armatore (v.), per un periodo determinato e dietro corrispettivo. Tale contratto ha forma scritta per la prova (artt. 376 ss. c. nav.). Il contratto di locazione locazione consente all’armatore di assumere l’esercizio di una nave altrui. La locazione locazione ha per oggetto l’utilizzazione della nave come cosa mobile con le relative pertinenze: è l’armatore locatario a dotarla di un equipaggio ed a farla viaggiare sotto il proprio nome e sotto la propria responsabilità. L’armatore, nell’utilizzazione della nave, deve rispettarne le caratteristiche tecniche e non può sublocarla.

locazione dell’immobile aziendale: è il contratto di locazione avente ad oggetto un bene immobile in cui il locatario svolge, in tutto o in parte, la propria attività di impresa. Pertanto, il bene assume la caratteristica di bene aziendale (v. beni, locazione aziendali). Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche´ venga ceduta o locata, insieme con il bene, l’azienda (v.), dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Se il locatore non ha liberato il cedente, può agire contro di lui se il cessionario non paghi il canone di locazione (art. 36 l. 1978, n. 392). Il contratto di locazione locazione è considerato un contratto di impresa (v.).

locazione di aeromobile: contratto (che nella pratica assume la denominazione di bare hull charter o di charter di aeromobile) con il quale una delle parti si obbliga a far godere all’altra, per un dato tempo, l’aeromobile verso un dato corrispettivo (art. 939, 376 c. nav.). Il c. nav. non prevede una distinta disciplina rispetto a quella predisposta per la locazione di nave (v. locazione, locazione della nave) (art. 376 a 383 c. nav.), le cui disposizioni si applicano anche alla locazione locazione, con la differenza tuttavia che la forma del contratto deve sempre essere scritta ad probationem (v. forma, locazione scritta ad probationem) (art. 939 c. nav.). La locazione locazione si inquadra nel contratto di locazione di cosa; all’istituto in esame, conseguentemente, sono applicabili le disposizioni ad esso compatibili dell’art. 1571 ss. c.c.. A differenza di quanto avviene per la locazione di nave, che non prevede alcuna forma di pubblicità del contratto, per la locazione locazione di durata non inferiore a sei mesi l’art. 1, n. 1, lett. c della Convenzione di Ginevra del 19 giugno 1948 sul riconoscimento internazionale dei diritti su aeromobili (resa esecutiva con l. 1o maggio 1952, n. 545) prevede l’obbligo di iscrizione nel registro di immatricolazione dell’aeromobile e impegna gli Stati contraenti a riconoscere il diritto di utilizzazione dell’aeromobile così reso pubblico. Nell’ambito della locazione locazione è andata sviluppandosi la figura dei c.d. aircraft interchange agreements (v. interchange agreements), accordi tra vettori aerei impegnati in servizi di linea (v. servizi di trasporto aereo, locazione di linea) che consentono ai passeggeri o alle merci di effettuare voli su rotte finitime servite da diverse compagnie senza trasbordi da un aeromobile all’altro. Lo stesso aeromobile compirà perciò l’intero viaggio, ma dopo aver effettuato un primo tratto, corrispondente ad una linea servita da una compagnia, il suo esercizio viene trasferito alla compagnia che serve la linea inerente al tratto successivo. L’aeromobile (v.), in forza di tali accordi, viene consegnato all’equipaggio (v. equipaggio, locazione di aeromobile) della compagnia che serve la linea sulla quale si vuole far proseguire il viaggio, la quale si impegna a versare alla locatrice un compenso per il suo uso

locazione di case per abitazione: v. case per abitazione, locazione di locazione.

locazione di immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione: la locazione locazione è sottratta ai principi generali stabiliti dal c.c.: è regolata dalla l. 27 luglio 1978, n. 392. La locazione locazione riguarda gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali, culturali ecc. Per questo tipo di locazione c’è una sola parziale sospensione delle leggi di mercato, suggerita dall’esigenza di evitare che la rendita immobiliare incida negativamente sulle attività economiche o sociali, aumentandone i costi. Non c’è un criterio di legge per la determinazione iniziale del canone, che perciò si determina secondo le leggi di mercato. Ev però sottratta all’autonomia privata la durata della locazione: questa non può essere inferiore, di regola, a sei anni (nove anni per gli immobili a destinazione alberghiera); e si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o di nove anni in nove anni), salvo disdetta di ciascuna delle parti. Ancora: il diniego di rinnovazione del canone alla prima scadenza è consentito solo se il locatore intende adibire l’immobile ad abitazione o ad esercizio proprio, del coniuge, dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o intenda demolire l’immobile per ricostruirlo oppure intenda procedere alla sua ristrutturazione integrale. Il canone inizialmente pattuito resta invariato per i primi tre anni; successivamente può essere aumentato a intervalli di due anni, in misura non superiore al 75 per cento dell’aumento del costo della vita.

locazione di immobili urbani: il contratto di locazione soddisfa, ad un tempo, l’interesse del non proprietario a godere della cosa altrui e l’interesse del proprietario a godere della cosa propria. Il primo, quale conduttore, gode della cosa altrui utilizzandola per l’uso convenuto nel contratto; il secondo, quale locatore, gode della cosa propria percependo dal conduttore il canone pattuito e, a questo modo, ricavando una rendita dalla cosa. Il locatore mira, ovviamente, a ricavare dalla cosa propria la più alta rendita possibile; il conduttore, all’opposto, tenderà a pattuire un canone il più basso possibile. Nella comune locazione l’ammontare del canone è rimesso all’accordo delle parti, secondo i principi generali sull’autonomia contrattuale. Esso dipenderà, di fatto, dalla legge di mercato della domanda e dell’offerta: se di quella data specie di bene c’è , sul mercato, una domanda superiore all’offerta, il proprietario riuscirà ad ottenere un alto canone di locazione (gli aspiranti conduttori gareggeranno fra loro, e vincerà chi sarà disposto a pagare il canone più alto); se l’offerta, invece, prevale sulla domanda, accadrà il contrario (saranno gli aspiranti locatori a gareggiare fra loro nell’abbassare i canoni). Sugli opposti interessi delle parti influisce anche la durata della locazione: il canone pattuito resta immutato per tutta la durata del contratto; e, se le condizioni di mercato mutano nel corso della sua esecuzione, provocando un innalzamento dei canoni di locazione di quella data specie di beni, risulterà avvantaggiato il conduttore, che continuerà a pagare il canone convenuto. Nel caso contrario, risulterà avvantaggiato il locatore. Ai principi generali sono sottratte le locazioni di immobili urbani.

durata della locazione: essenziale alla locazione è la temporaneità del godimento. Non può essere stipulata per una durata superiore a trenta anni e, se stipulata per una durata superiore, si riduce a questo periodo (art. 1573 c.c.). Non è previsto un termine minimo: la locazione, come accade per le autovetture, può essere pattuita anche per un tempo determinato ad ore. La locazione può essere a tempo determinato (v. locazione a tempo determinato) o a tempo indeterminato (v. locazione a tempo indeterminato).

effetti del fallimento sulla locazione: v. fallimento, contratti pendenti nel locazione.

locazione finanziaria: v. leasing.

regime vincolistico della locazione: v. case per abitazione, locazione di locazione.

successione nella locazione: di regola, come si desume dagli artt. 1614 e 1627 c.c., si trasmettono al successore del conduttore e dell’affittuario i contratti di locazione e di affitto; ma, per le locazioni urbane ad uso abitativo, la legge sull’equo canone richiede che si tratti di erede convivente (art. 6, comma 1o, l. n. 392 del 1978), mentre per le locazioni urbane ad uso diverso dall’abitazione gli eredi del conduttore succedono nel contratto solo se, per successione o per precedente rapporto risultante da data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto di continuarne l’attività (art. 37, comma 1o, l. cit.). V. anche famiglia, locazione di fatto.