Case per abitazione

locazione di case per abitazione: il canone di case per abitazione case per abitazione era stato sottratto alle leggi di mercato della domanda e dell’offerta, sul presupposto che la case per abitazione case per abitazione soddisfacesse un bisogno primario dell’uomo, qual è appunto il bisogno di una abitazione. Al canone di mercato era stato sostituito un canone determinato secondo criteri di legge (cosiddetto equo canone), che miravano a contemperare l’esigenza del non proprietario di prendere in locazione case per abitazione a canone ragionevole con l’interesse del proprietario a ritrarre una adeguata rendita dalla proprietà . Era stabilito che il canone non poteva superare il 3,85% del valore dell’immobile, calcolato anche questo secondo criteri di legge, che tenevano conto del tipo di immobile (signorile, civile, economico e così via), della sua ubicazione, dello stato di conservazione ecc.. Il canone così determinato poteva essere ogni anno aggiornato in base all’aumento del costo della vita, ma solo entro il limite del 75% di questo aumento. Nel 1992 si è posto termine all’applicazione dell’equo canone per i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di nuova costruzione, mentre per le nuove locazioni su immobili costruiti in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge si è ammessa la validità di patti in deroga alle norme sull’equo canone, purche´ il locatore rinunci alla facoltà di disdetta alla prima scadenza (art. 11, l. 8 agosto 1992, n. 359). Alla autonomia contrattuale è stata sottratta la durata del contratto: questo ha la durata minima di quattro anni, ed è tacitamente rinnovato di quattro anni, se nessuna delle parti comunica disdetta all’altra con il preavviso di almeno sei mesi. Inoltre, è disposto che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui stabilmente conviventi, nonche´ , secondo quando ha statuito la Corte Costituzionale, il suo convivente more uxorio. Questo sistema ha preso il posto del precedente sistema, detto vincolistico, con il quale venivano periodicamente prorogati con legge i contratti di locazione e così bloccati i relativi canoni, salvo limitate rivalutazioni monetarie (cosiddetto blocco degli affitti). Il sistema vincolistico riguardava solo i contratti in corso, escluse perciò le nuove locazioni; inoltre, valeva solo a favore degli inquilini a basso reddito: di qui la coesistenza di canoni diversi a parità di valore degli immobili, con sperequazione a danno sia dei proprietari (chi aveva dato in locazione in epoca remota oppure a inquilini a basso reddito riceveva una rendita resa irrisoria alla svalutazione monetaria) sia degli inquilini. Il nuovo sistema, che ha teso a superare questi inconvenienti, ha dato anch’esso non buona prova: l’equo canone è , paradossalmente, eccessivo rispetto alle possibilità economiche degli inquilini meno abbienti; ed è , al tempo stesso, non sufficientemente produttivo per la proprietà (ciò che ha provocato una diminuzione degli investimenti nell’edilizia abitativa). La legge non fu concepita con carattere di definitività : l’art. 83 c.c. rimette al parlamento, su relazione annuale del governo, di valutarne tutti gli effetti, ai fini di ogni necessaria tempestiva modifica.

trattamento fiscale delle case per abitazione: il reddito medio ordinario calcolato catastalmente della case per abitazione concorre al reddito complessivo del possessore come reddito fondiario e più precisamente come reddito dei fabbricati (v.). Tale reddito è ridotto del 20% per le abitazioni di nuova costruzione per 18 mesi dalla data del certificato di abitabilità o, in mancanza, dalla data in cui sono divenute effettivamente abitabili. Per le abitazioni ulteriori rispetto all’abitazione principale del possessore o dei suoi familiari, che siano utilizzate direttamente o comunque siano tenute a propria disposizione e quindi non locate a terzi, il reddito è aumentato di un terzo: questa norma è volta a disincentivare il mantenimento di case sfitte in base ad un evidente giudizio di opportunità sociale. Si fa riferimento al canone di locazione qualora esso ridotto forfettariamente di un 10%, nonche´ di un ulteriore 15% per spese documentate di manutenzione e riparazione, superi il reddito medio ordinario. Le plusvalenze derivanti dalla cessione delle case di abitazione rientrano tra i redditi diversi a condizione che non siano trascorsi più di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, escluse in ogni caso le case adibite ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione. Quanto all’Iva la cessione di case di abitazione non di lusso effettuata nei confronti di persone fisiche a determinate condizioni previste legislativamente è agevolata con un’aliquota ridotta.