Condominio

(Derecho Internacional Público) Régimen de cosoberam\'a de dos o más Estados sobre un mismo territorio (ej.: condominio francobritánico sobre Nuevas Hébridas hasta su declaración de independencia en 1980 bajo el nombre Vanuatu).

Derecho Civil

Relacionado con el concepto de comunidad que hemos considerado en otro lugar, se encuentra el de copropiedad o condominio que es «aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas». Partiendo de esta base, el condominio aparece como una especie dentro de la comunidad que es el género.

El Código Civil, sin embargo, establece una regulación conjunta para ambas situaciones que parece, no obstante, ceñirse a la copropiedad, tal vez suponiendo que es la situación más habitual.

La mencionada regulación, artículos 392 a 406 (incluyéndose el art. 396 y el 401.2 dedicados a la propiedad horizontal y que se contemplarán en su lugar correspondiente), comienza, tras la definición de la comunidad, con las fuentes de donde se extraerán las normas que han de regir esta figura (art. 392.2) situándose a continuación todas aquellas que han de regir la reseñada institución en defecto de pacto o de disposiciones especiales.

Las características que señalamos en su lugar como aplicables a la comunidad de bienes, incluso haciendo referencia a concretos artículos de esa regulación, son, evidentemente, aplicables al condominio, que sigue el sistema romano de acuerdo con nuestra tradición histórica. Hay entonces una unidad en el objeto y una pluralidad subjetiva que manifiesta su autonomía de la voluntad a través del ya mencionado artículo 392.2.

Existe, de acuerdo con el sistema romano, una cuota que es disponible, de acuerdo con el artículo 399 (sin perjuicio del derecho de retracto establecido en el art. 1.522) y teniendo en cuenta sus límites, que marca el concurso de los partícipes en el objeto (art. 393) y que se presume igual iuris tantum; objeto en su conjunto, del que pueden servirse los comuneros con las limitaciones señaladas en el artículo 394.

Es la cuota, así mismo, la que marca un límite en cuanto a la administración y mejor disfrute de la cosa común (art. 398.1), considerándose obligatorios los acuerdos de la mayoría, que lo será, entonces, no de personas, sino de cuotas («intereses», dice el art.) y regulándose un sistema para el caso en que no se llegue a ella, o en que ésta sea perjudicial para el resto de los interesados, siendo el perjuicio una cuestión de hecho que habrán de apreciar los tribunales.

Si el acto excede de la administración y es dispositivo, el régimen ya no será entonces de mayorías, sino de unanimidad (art. 397); unanimidad que se exige también en sede de servidumbre sobre cosa común, aunque con las particulares señaladas en el artículo 597 del Código Civil.

La cuota implica también unas obligaciones en cuanto a la conservación de la cosa común, pero el comunero se puede eximir de ellas renunciando a la parte que le pertenece en el condominio (art. 395), siendo ésta una posibilidad que remarca el carácter individualista procedente del Derecho romano, de la figura jurídica que estudiamos.

Ello aparece reforzado con la facultad que se concede a cada comunero para en cualquier momento pedir la división de la cosa objeto del condominio (actio communi dividundo), siendo además imprescriptible (art. 1.965) e irrenunciable, lo que subraya la consideración del condominio como una situación transitoria, incidental y antieconómica.

Ciertamente, esa posibilidad de dividir tiene límites señalados en los artículos 400.2, 401 y 404, pero son límites que manifiestan una vez más la autonomía de la voluntad y que no impiden la división ni aun cuando la cosa sea esencialmente indivisible (art. 404) ni cuando al dividirla se haga inservible para el uso a que se destina (según la jurisprudencia en base al art. 400, porque en esos casos se aplicaría la solución del citado art. 404).

La división se puede llevar a cabo de común acuerdo entre los comuneros, por árbitros o amigables componedores (que evitarán en cuanto fuera posible los suplementos en metálico) o mediante la reseña actio communi dividundo. En todos los supuestos (o cuando se reúnan las cuotas en una misma mano, o en otros no particulares del condominio), se concreta la cuota en una parte material que se entiende la única poseída en la indivisión (art. 450) y no se perjudica a los terceros que conservarán sus derechos, reales y personales (art. 405), y pueden impugnar la división que se lleve a cabo en caso de fraude o a pesar de su formal oposición (art. 403).

En los Derechos Forales existen también algunas especialidades en tema de condominio (comunidad de bienes), si bien no es aplicable esta afirmación a todos los casos. Así, por ejemplo, en la actual Compilación Catalana no se puede decir que haya ninguna especialidad en esta materia.

Sí la hay, sin embargo, en Aragón en sede de comunidad de pastos (o servidumbre de pastos, como ya vimos anteriormente), constituyéndose la llamada institución de la alera foral y la de los boalares (trozo de terreno vedado que se destina al pasto de las caballerías de labor de los vecinos de un pueblo).

Pero donde más variantes se encuentran en este tema es en la Compilación navarra de 1973, que contiene una regulación amplia y minuciosa en cuanto a estas especialidades (Leyes 370 a 392, ambas inclusive) y que se basa, al igual que el C.C., en la autonomía privada, considerándose la comunidad romana como aplicable supletoriamente a las comunidades especiales que regula (entre las que se encuentra la comunidad germánica o en mano común).

Se parte de la existencia de la cuota que es disponible, pero que genera un derecho de retracto de los comuneros (de la misma forma que el C.C. al que se remite), pero en cuanto a la administración no se sigue el sistema mayoritario, sino que cualquier comunero puede oponerse a los actos de administración que intente realizar otro de ellos.

En cuanto a la división de la comunidad, cabe aquí el pacto de renunciar a la actio communi dividundo, sin que pueda sobrepasar los noventa y nueve años pero la división deberá pedirse con buena fe, pues, caso contrario, habrán de indemnizarse los perjuicios causados. Se exige la unanimidad cuando haya convenio en cuanto a la división y, caso contrario, se acudirá al juez, que será el que lo hará, teniendo éste facultades amplias en caso de que la cosa sea indivisible.

Como comunidades especiales se contemplan: las llamadas pertenencias comunes (sobre elementos al servicio de varias fincas); la comunidad en mancomún que es indivisible salvo pacto unánime y cuyo origen se encuentra en la costumbre o en la voluntad; la comunidad solidaria en la que cada comunero puede utilizar íntegramente el Derecho y disponer de él «sin perjuicio de la responsabilidad frente a los demás titulares»; las corralizas o comunidad que se constituye como indivisible sobre los aprovechamientos especiales de pastos, hierbas, aguas, leñas y otros similares; la facería o servidumbre recíproca entre varias fincas de propiedad colectiva o privada; comunidad facera o comunidad sobre un aprovechamiento solidario, muy cercana la comunidad en mancomún a la que se remite; helechales o derechos de aprovechamiento de las producciones espontáneas de helecho en montes comunes; dominio concellas, término a las propiedades, derechos o aprovechamientos que pertenezcan a las Juntas Generales de los Valles de Roncal y Salazar; y la vecindad forana que implica la participación en el disfrute de bienes comunales y que la conceden los municipios.

Por último, también contiene especialidades la Compilación gallega, si bien los artículos 88 y 89 sobre comunidad en los montes han sido derogados por la ley sobre montes vecinales en mano común, que su vez se organiza desde postulados próximos a la comunidad germánica. Así se regulan la comunidad en materia de aguas o de torna a torna o aguas de pillota; el agro, agra o vilar que es una comunidad de los dueños de predios sitos en dicho agro sobre el muro, cercado o cierre que la circunda; y los muiños de herdeiros o propiedad común indivisa dirigida a la molturación de grano para consumo familiar y alimentación del ganado de los condueños del molino.

Cuando la situación de comunidad de bienes se proyecta sobre el derecho de propiedad se habla de condominio o copropiedad, siendo condóminos, copropietarios o condueños las personas a las que pertenece la cosa o bien pro indiviso. Es una comunidad por cuotas divididas idealmente y que recaen sobre un objeto unitario. Armoniza los dos tipos clásicos: la romana y la germánica. Los condueños no son titulares independientes, ni miembros de un grupo vinculante. Tienen derecho al uso y disfrute de la cosa común, debiendo velar por su conservación, y todo ello en proporción a las cuotas que tengan. Ningún condueño puede alterar la cosa común sin consentimiento de los demás. Si quiere enajenar su parte a un tercero, los demás tienen un derecho de adquisición preferente.

Código civil, artículos 393, 394, y 397 a 399.

Del lat. cum, con, y dominium, dominio. Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más personas. El art. 2.673 del Cód. Civ. Arg. lo define diciendo que "el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble".