Comunidad de bienes

[DCiv] Cotitu- laridad del derecho de propiedad que se produce cuando ésta pertenece a una pluralidad de personas. ifSSi CC, arts. 392 ss.
Vease Comunidad en mano común; Comunidad por cuotas.

Derecho Civil

La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho corresponde en conjunto y proindiviso a varias personas.

Estamos ante un concepto que abarca una pluralidad de situaciones, distintas, stricto sensu, de aquella en que el objeto de la figura es, puramente, una cosa. La pluralidad de elementos subjetivos recae, no necesariamente sobre una cosa en sentido jurídico, sino también puede hacerlo sobre otra serie de derechos diferentes del de dominio. Es, por tanto, la copropiedad o condominio una variante o especie, aunque la más común, de una situación genérica, la comunidad, que no se circunscribe solamente a ese caso.

Naturaleza jurídica. Independientemente de la naturaleza de la división de la cosa común, se han mantenido diversas posturas en cuanto a la naturaleza jurídica de la situación comunitaria que, a la postre, se remiten al concepto y a la naturaleza jurídica de la cuota.

Así para explicar la comunidad se ha acudido a una teoría, conocida fundamentalmente en tema de derechos subjetivos, como es la de la interinidad. En ella, y partiendo de la base de que existe una pluralidad de sujetos que se relacionan con una cosa, se llega a la conclusión de que no hay un verdadero derecho de propiedad, sino que éste, al estar condicionado por la pluralidad de sujetos, origina una situación especial e interina que hace decaer el propio derecho.

Se trata, en suma, de una situación en la que concurren diversidad de derechos y titularidades, lo cual hace decaer, no sólo la tesis anterior, sino también aquellas que configuran la comunidad, bien como un único derecho de propiedad del que son titulares varias personas, bien como un conjunto de derechos igual al de personas o titulares que existan.

Ciertamente existe una pluralidad subjetiva, pero ello no implica que exista un único derecho, en la medida en que en la comunidad romana hay facultades de disposición sólo de la cuota, ni que existan tantos derechos como personas formen la comunidad, pues las facultades que se deriven de la comunidad pueden ser individuales, pero también las hay conjuntas, como se demuestra en el propio C.C. cuando se regula la administración y mejor disfrute de la cosa común (art. 398), y sobre todo cuando se plantea la posibilidad de disponer de la cosa en su conjunto (art. 397).

Y es que, al haber una concurrencia de facultades y derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera una situación particular en la que cada comunero tiene en su poder un derecho igual al derecho de propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su ejercicio se halla limitado por la existencia de derechos iguales al suyo que pertenecen a los demás comuneros.

¿Cómo se marca el límite derivado de la existencia de esos derechos? A través de la cuota que se convierte así en la medida de la concurrencia de los derechos, en el verdadero árbitro de la situación, en sentido figurado. Es esta teoría de la propiedad plúrima total, que es la más seguida en esta materia, frente, principalmente, a las teorías de la unificación, de la división, o de la situación interina.

Clases. Nuestro Código Civil en su regulación acerca de la comunidad, o más concretamente del condominio, establece con amplitud de criterio una configuración abierta de la situación. De esta manera, el acuerdo de voluntades llega a ser importante en la existencia y regulación de la comunidad (art. 392.2 C.C.) y, además, el propio cuerpo legal contempla situaciones varias de pluralidad de titulares en las que el interés del grupo prevalece.

Esta referencia a ese artículo permite distinguir dos tipos de comunidad, convencional e incidental, según derive del acuerdo de voluntades o de un hecho ajeno a la voluntad.

También puede ser la comunidad por su objeto, singular o universal, y según pueda pedirse o no la división, ordinaria o forzosa.

Pero sin lugar a dudas, los dos tipos de comunidad más importantes son la comunidad romana y la germánica. Tipos que si bien tenían alguna concomitancia en un principio, la diferente evolución histórica de uno y otro pueblos se encargó de separar radicalmente. En el Derecho germánico el concepto de patrimonio siguió alejado de la noción ontológica del individuo único y centrado, probablemente a través de la familia en el conjunto (SIPPE), facilitándose en el propio sistema económico la indivisión. Por el contrario, en el Derecho romano, la historia marcó un alejamiento de los miembros de la familia que derivó en un debilitamiento del apego a la tierra, manifestado en un sistema económico esencialmente agrícola: en suma, el consortium evolucionó hasta admitir una figura a priori contradictoria, que fue la comunidad incidental, de marcado carácter individualista.

Dos sistemas que nos llevan a dos formas de comunidad: romana y germánica.

La primera se caracteriza por la existencia de porciones ideales o cuotas que marcan el goce y la participación concreta de cada uno de sus miembros en el objeto, pudiendo disponer cada uno de la suya y considerándose como una situación incidental y transitoria, por lo que cada comunero puede pedir en cualquier momento la división (mater discordiarum). Por el contrario, en la comunidad germánica lo verdaderamente importante es la relación personal que la sustenta, siendo la cuota el elemento que determina la inclusión en la comunidad y que, probablemente, funcionaría como límite en las relaciones internas de los miembros al mismo tiempo que como expectativa a una futura situación divisoria. Pero no da lugar, a diferencia del Derecho romano, a una posición jurídica particular del comunero que permita su disposición separadamente del resto del grupo comunal. La disposición corresponde a todos (propiedad en mano común) y no es posible una acción individual de división mientras subsista el vínculo personal que generó la situación comunitaria.

Pero ¿qué situación acoge nuestro C.C.? Hay que partir de dos afirmaciones:

a) Que el Código Civil en los artículos 392 y ss. parece centrarse exclusivamente, tras definir la comunidad, en la figura de la copropiedad o condominio, aunque también pudiera pensarse que reguló la comunidad centrándose en su forma más habitual que es la copropiedad.

b) Y centrado en la copropiedad, el único sistema que se sigue es el modelo romano, como lo demuestra fundamentalmente la existencia de cuotas ideales, como veremos en otro apartado de esta obra.

Y es esa configuración de la comunidad como romana lo que permite establecer unas características básicas de la regulación en el C.C. de la misma (arts. 392 y ss.):

- Unidad, en sentido no cuantitativo, del objeto y pluralidad de sujetos.

- Autonomía de la voluntad (art. 392).

- Existencia de la cuota como elemento que marca la participación de los sujetos (art. 393) y de la que se puede disponer (art. 399), y que señala un límite en cuanto a la administración y mejor disfrute del objeto (art. 398).

- Posibilidad de pedir la división en cualquier momento (art. 400), lo que basa la comunidad en el principio individualista.

Y es teniendo en cuenta esas características cómo se puede observar el problema que se plantea con asiduidad en algunos casos del Derecho, relativo a la distinción de la comunidad con figuras afines, como es el caso de la comunidad hereditaria, de la sociedad civil, de la sociedad de gananciales..., casos que veremos en otros vocablos de la presente obra, dada su entidad.

Pero al lado de estos casos en los que se puede discutir si la comunidad es romana o germánica, hay otros en los que lo que se contempla no es la clase de comunidad, sino la ubicación de la figura o su distinción. Tal es el caso de la comunidad de pastos y leñas regulada en el C.C. en los artículos 600 a 603 C.C., ambos inclusive. Evidentemente, y de ser considerada como comunidad, teniendo en cuenta su finalidad, ésta sería comunidad germánica, dadas, además, las particularidades de su origen, sus componentes y su funcionamiento. Pero el Código Civil, al hablar indistintamente en su regulación de comunidad y de servidumbre, ha planteado el problema de si la figura jurídica pertenece a uno u otro sector del Derecho. Sin embargo, la doctrina, prácticamente de forma unánime, suele considerar que serán las circunstancias de cada caso las que permitirán situar a esta figura en una u otra posición, y señalan que la diferencia entre comunidad y servidumbre radica en que en el segundo caso, una persona (o una comunidad) utilizan en su provecho productos de un fundo que no les pertenece, mientras que en el primero los propietarios de varias fincas rústicas utilizan comunitariamente los productos de sus predios.

En general, y con esa puerta abierta que deja el C.C. en el artículo 392, no parece ofrecer duda el hecho de que cualquier finalidad colectiva puede llevarse a cabo a través de la forma comunitaria. Así, y a título de ejemplo, tenemos el caso de las comunidades cuyo fin es construir un edificio, o la posibilidad de llevar cualquier tipo de empresa mercantil a través de una comunidad, que regulan en cuanto a su funcionamiento interno y externo los propios interesados; o la comunidad sobre un buque. Y en esta misma línea y sin perjuicio de un estudio en otra parte de este trabajo, se plantea la diferencia entre comunidad y sociedad.

Ambas figuras responden a unos fines diferentes y a unas orientaciones prácticas diversas; se trata de conseguir un lucro común partible, en el supuesto de la sociedad, lo que le da un carácter dinámico y activo que recuerda lo que es una explotación y en la que se juntan varias personas para hacer algo que no es en sí mismo lo que aportan, puesto que es sólo un medio; por el contrario, en la comunidad, y tal como se contempla la ley, e incluso históricamente, se trata de mantener íntegra una cosa para su conservación, lo que nos evoca algo estático, así como que lo que se aporta es per se lo más importante.

Sin embargo, estos criterios distintivos, como otros del origen, la personalidad jurídica, la affectio societatis o el que sitúa la diferencia en la aportación, no son definitivos. De lege ferenda pueden ser más o menos sugestivos, pero de lege data nos encontramos ante dos regímenes distintos, si bien en algunos casos complementarios, que regulan dos distintas formas de plasmarse un interés colectivo (V. sociedad civil).

Por último, es importante apuntar el problema que se plantea en la distinción entre comunidad y medianería, partiendo de la base del Derecho que existe sobre los muros o setos medianeros y de su naturaleza jurídica, si bien en este caso la doctrina es coincidente en su mayoría en afirmar que se trata de restricciones al dominio inmersas en el campo de las relaciones de vecindad derivadas de la contigüidad de las propiedades y dirigidas a una mejor utilización de éstas (V. condominio; comunidad hereditaria; sociedad civil).

Es la situación en que se encuentra un derecho cuando su titularidad corresponde en común a varias personas. Se trata de un estado de cotitularidad que, si bien puede proyectarse sobre toda clase de derechos subjetivos, lo hace habitualmente sobre derechos reales. Los derechos reales susceptibles de comunidad son: propiedad, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca y prenda. La comunidad es el género, y la copropiedad o condominio la especie. Mientras la primera puede recaer sobre toda clase de derechos, la segunda recae sólo sobre cosas específicas susceptibles de propiedad o dominio. Cuando la cotitulareidad recae sobre derechos determinados, se denomina comunidad singular. Y si recae sobre un patrimonio, integrado por diversidad de derechos, se habla de comunidad universal. Los miembros de la comunidad, en cualquier caso, se denominan cotitulares, partícipes o comuneros.

Código civil, artículos 392 a 406.

Ver Comunidad.