Procomunal

Derecho Civil

1. El departamento procomunal: Introducción.

La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye sobre el piso o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular un derecho exclusivo sobre ellos y un derecho de copropiedad sobre los elementos del inmueble que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquéllos. Así resulta del artículo 396 del Código Civil y del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, no afectado en la reciente modificación de la L.P.H., Ley 8/1999 de 6 de abril.

Deriva ya del concepto la existencia de dos clases de elementos, los privativos y los comunes. Unos y otros se unen para configurar esta particular institución jurídica que es la propiedad horizontal, plegándose los elementos comunes en una relación interdependiente al servicio o utilidad de los elementos privativos.

Ahora bien: al lado de estos dos tipos de elementos surge en la mente del legislador de 1960 una nueva figura, especie de tertium genus, que ha recibido el nombre de «procomunal». Se regula en el artículo 4 L.P.H., a cuyo tenor «la acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un piso o local determinado circunscrita al mismo, y siempre que la pro indivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios».

Este artículo fue incluido en la L.P.H. por la Comisión de Justicia de las Cortes que partió de la base de que en la propiedad horizontal no cabe la acción de división, sin perjuicio de su procedencia en cuanto a los departamentos que pertenezcan a varios pro indiviso; pero al lado de esta premisa introdujo dicha comisión el supuesto de que la pro indivisión haya sido establecida de intento para el servicio de utilidad común de todos los copropietarios.

El artículo citado constituye la única fuente de regulación de la figura, lo cual ya de por sí es problemático en la medida de que deja sin solucionar la mayoría de las cuestiones que se plantean en torno a ella.

Surgió la propiedad horizontal para solucionar, entre otros, el problema del coste de la vivienda, lo que lleva aparejada la idea de la existencia de los elementos comunes para evitar el aislamiento de la construcción. Pero la evolución de la figura no se detuvo ahí, en la medida de que los propietarios comienzan a plantearse otras necesidades, bien sean económicas como es obtener un capital o una renta periódica destinados a mantener el edificio o incluso a terminarlo, bien sean de recreo o de mejora de los servicios del edificio; necesidades en fin que es difícil pensar que hubieran surgido en 1960, lo cual confirma que esta figura nació con una vocación de futuro si bien huérfana de regulación. De esta forma, supuestos como el de configurar la vivienda del portero como elemento privativo que en el futuro cuando desaparezca el servicio pueda ser vendido, o bien como el de cesión del uso de toda la planta de garaje para obtener un beneficio económico, encuentran su amparo en esta figura. Pero al lado de estos casos, quizá sea el más importante junto con el del garaje citado, el de la construcción del edificio en comunidad que se da cuando perteneciendo el solar a varias personas en comunidad, éstas deciden construir un edificio y dividirlo en propiedad horizontal, produciéndose la diferenciación ab initio (exposición de motivos L.P.H.) y concretándose cada persona al piso y local, que en definitiva, es el que construye. Existiendo esta relación entre estas personas y viendo cómo se configura el edificio, no es de extrañar que al construir cada uno «su propio piso», se cuide más de los servicios comunes, así como tampoco lo es el hecho de que intenten que la construcción del edificio sea lo más económica posible, buscando para ello obtener un rendimiento patrimonial de un piso o local que siga perteneciendo a los condueños.

2. Características.

Sobre ellas ha existido discusión doctrinal: partiremos de ellas para acabar dando un concepto de la figura.

a) Departamento independiente.

El propio artículo 4 L.P.H. nos inclina a pensar que estamos ante un elemento privativo al referirse a «un piso o local determinado» que es la forma en que la ley se expresa siempre que se quiere referir a otros elementos (art. 396.1 C.C.).

Por otro lado, si fuese un elemento común, el artículo 4 L.P.H. sería repetitivo, pues basta con el artículo 396 C.C. para mantener la indivisión y además por ser elemento común ya sería indivisible, por lo que no cabría excepcionar la norma del citado artículo 4.

Considerando la atribución procomunal como elemento privativo, la consecuencia que se deriva es que tiene que describirse en el título constitutivo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y la Legislación Hipotecaria, y además hay que señalarle cuota. (Resoluciones Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de noviembre de 1968, 20 de diciembre de 1973 y 19 de diciembre de 1974).

Frente a esta postura, otro sector doctrinal caracteriza al departamento procomunal como un elemento común accidental que está caracterizado por su destino. Para ello se apoya en los antecedentes legislativos, así como en que el artículo 4 L.P.H. se está refiriendo a un piso o local configurado como elemento común accidental, lo que no está excluido por la ley, y que el artículo 396 C.C. contempla los elementos comunes y esenciales y no accidentales. Consecuencia de esta postura es la no fijación de cuota en el título constitutivo.

Ahora bien, esa no fijación de cuota va a suponer, cuando el elemento procomunal pierda su utilidad común y se tenga que desafectar, una modificación, por reducción de las cuotas, lo que va a suponer una minoración de los derechos de los interesados sobre el solar, lo cual es importante, por ejemplo, en el hipotético caso de destrucción del edificio (art. 23 L.P.H.).

b) En pro indivisión de varios titulares.

Estos cotitulares, ¿tienen que ser todos los del edificio o pueden ser solamente algunos? Parece que se puede resolver el problema en este último sentido, pues el artículo 4 L.P.H. al hablar de «todos los propietarios» se refiere a todos los propietarios pro indiviso del departamento procomunal con independencia de que sean o no todos los del edificio. Además, hay que tener en cuenta la posibilidad de que existan elementos comunes de uso parcial de varios propietarios, y si se consiente para aquéllos lo mismo se puede decir para estos elementos.

¿Debe ir ligada la titularidad de la atribución procomunal a la de un elemento privativo? Nada dice la ley sobre esa materia, lo que permite pensar que serán los interesados los que le darán una u otra configuración, vinculándolo o no ob rem con la titularidad de un elemento privativo. En todo caso, y si ello es así, la vinculación no es esencial a la figura (resoluciones D.G.R.N. citadas en la característica anterior).

En contra se han manifestado quienes configuran la atribución procomunal como un elemento común accidental que tendrá que ir ligado obligatoriamente ob rem con la titularidad de un piso o local en la proporción señalada por la cuota de estos últimos.

Tampoco respecto de esta asimilación de cuotas entre elementos privativos y procomunal la doctrina está de acuerdo, pues frente a la postura señalada en el párrafo anterior, cabe sostener la no equivalencia entre ambos tipos de cuota (partiendo de configurar el elemento procomunal como privativo), puesto que la materia se configura en la L.P.H. con criterios orientativos (art. 5), idea ésta que también debe regir en este campo.

c) Para el servicio y utilidad común.

Es éste un requisito esencial de esta figura, debiendo este carácter figurar en los estatutos, así como el que es un elemento procomunal, conforme sostiene la D.G.R.N. Tan es así que hay que entender que una vez desaparecido este servicio común también desaparece la configuración como elemento procomunal.

d) Sin que se pueda dividir.

Es éste uno de los escasos caracteres que se derivan de la regulación legal de esta figura y parece que tiene carácter esencial por lo que no se podrá admitir pacto en contrario.

De acuerdo con estas características se puede definir el departamento procomunal como «aquel piso o local que integrado en una propiedad horizontal y perteneciendo a varios titulares pro indiviso es indivisible por haberse establecido la pro indivisión de intento para el servicio o utilidad común de aquéllos».

Por otro lado, y de acuerdo con lo dicho hasta aquí, el régimen de la figura será el que se derive de los estatutos, sin olvidar el respeto a las disposiciones imperativas de la Ley y complementados por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, en las disposiciones relativas al condominio, siempre que no contraríen la naturaleza peculiar de la figura que nos ocupa.

3. Administración.

En conformidad con lo señalado, serán los estatutos los que la regulen. Por tanto, corresponderá al presidente de la comunidad o a otra persona en ellos designada la administración del elemento procomunal (art. 13 L.P.H.).

4. Disposición.

Configurada la atribución procomunal como elemento privativo y partiendo de la base de la desvinculación de la misma con el piso o local, salvo acuerdo, es lógico que se pueda disponer de la cuota que cada condueño tiene en dicho departamento. Y si ello es así, podemos cuestionarnos acerca de la existencia del derecho de retracto ex artículo 1.522 C.C. Todo parece indicar que no existe, puesto que son aplicables por analogía las normas de la propiedad horizontal que excluyen estos derechos. Por otro lado, el derecho de retracto parte de la consideración de que la comunidad se configura como una situación no querida, inestable, transitoria y antieconómica, lo cual choca con el elemento procomunal que es una situación voluntariamente querida para el servicio o utilidad común de todos los condueños.

Por otro lado, si se vincula ob rem la cuota de este elemento con la titularidad de un piso o local, como derecho anejo inseparable, la cuota solamente se podrá enajenar conjuntamente con aquél y no se da el derecho de retracto, puesto que al no darse para el piso o local, sería incongruente que existiese ese derecho para la cuota en la medida en que en este caso dicho elemento procomunal está en relación de dependencia y utilidad con aquél, habiéndose así configurado.

Lo mismo cabría señalar si se concibe la figura que nos ocupa como un elemento común accidental, puesto que aparte de la vinculación ob rem el artículo 396 C.C. prohíbe la enajenación separada.

Respecto del departamento procomunal en su conjunto es evidente que se puede disponer del mismo, toda vez que la venta puede ser su finalidad. Si es así, ¿puede hacerse por mayoría o es necesaria la unanimidad? Si su finalidad es la enajenación, no es necesaria la previa desafectación de su destino, por lo que se puede afirmar que el acuerdo estatutario de que basta la mayoría para poder enajenarlo y en el que se faculta al presidente de la comunidad para llevarlo a cabo, otorgando la correspondiente escritura pública, es válido. La justificación de esta postura es diversa según los autores, pues unos acuden al dominio solidario para justificarla y otros autores a la naturaleza de las cosas unida a la especialidad del supuesto de hecho en la medida en que se protege un interés legítimo. Pero si no hay pacto estatutario o si la finalidad es otra, parece que debe exigirse la unanimidad del artículo 17 L.P.H.

En parecidos términos se manifiesta la D.G.R.N. en RR. de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973. Ambas se refieren a supuestos en los que se desafecta un elemento común accidental (la vivienda del portero) y se faculta al presidente de la comunidad para su enajenación; la Dirección General señala que al no haberse inscrito en el Registro de la Propiedad el elemento común desafectado a nombre de todos los copropietarios, la enajenación corresponde a la junta, siendo de aplicación las normas contenidas en los artículos 12 y 13.5 L.P.H. (lo cual incide en la idea relativa a la existencia o no de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios).

En cuanto a la renuncia, se puede admitir su posibilidad siempre que no se configure la atribución procomunal como ob rem, con los efectos del acrecimiento previstos en el artículo 395 del Código Civil y siempre que los condueños lo acepten o esté previsto estatutariamente.

5. Extinción.

Al nacer el departamento procomunal por voluntad de los interesados para cumplir un fin, dicho carácter procomunal podrá perderlo por esa misma voluntad, por haberse cumplido el fin o ser imposible o incluso por transcurso del plazo de la propiedad horizontal. El acuerdo extintivo, cuando fuera necesario, se adoptará por unanimidad, si bien un sector doctrinal admite el acuerdo estatutario de mayoría en atención a un interés lícito.

El efecto de la extinción será la pérdida del carácter procomunal y su conversión en elemento privativo, en copropiedad o en propiedad única, según los casos y siempre salvo el caso de extinción de la propiedad horizontal (V. propiedad horizontal; propiedad; condominio).