Anotación preventiva

Derecho Hipotecario

Entre las clases de asientos que pueden practicarse en los libros del registro de la Propiedad están las llamadas «anotaciones preventivas», conforme al artículo 41 del R.H. La procedencia alemana de la figura hizo difícil el concepto de este asiento registral, pero actualmente se destacan dos claras notas que caracteriza al mismo y que son: la «provisionalidad», pues su destino primordial es o convertirse en un asiento definitivo o caducar, y significar una «garantía registral» para derechos en formación, situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta que, por diversas razones, no pueden optar a la inscripción definitiva. Doctrinalmente ROCA SASTRE señala tres grandes finalidades que la anotación puede tener al ser extendida en los libros registrales. 1.ª Las que reflejan una «pretensión procesal» referida a bienes inmuebles y procedente de una acción real o derivada de un ius ad rem para asegurar el resultado de la misma. 2.ª Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen anotaciones que aseguran derechos «aún no consumados». 3.ª En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay que no están plenamente consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que las asegure frente a todos, está la anotación preventiva que garantiza esta situación.

En el estudio de las anotaciones preventivas cabe hacer una exposición de las clases, efectos, circunstancias y extinción:

a) Clases. LA RICA MARITORENA acertadamente precisa las que pueden reconocerse en nuestro derecho que, si bien enumera el artículo 42 de la L.H., permite la admisión de otras recogidas en la misma legislación o en otras especiales, ya que el criterio es el de numerus apertus como lo demuestra la frase final del citado artículo al hablar de anotaciones «conforme a lo dispuesto en ésta o en otra ley». Pueden admitirse las siguientes clases: 1) Las que aseguran la eficacia de las relaciones que generan derechos reales o personales. 2) Según las entidades registrales a que afectan (fincas o derechos determinados o las comprenden todos los que pueda tener una persona). 3) Por los efectos registrales de carácter formal (convertibles o no convertibles en inscripción). 4) Las que atienden al origen de las mismas (rogadas, que comprenden las voluntarias, judiciales y gubernativas y de oficio, que debe practicar el registrador, como los casos del 161, 164 y 171 R.H.). 5) Por sus efectos (de mera publicidad, que sirven para publicar una determinada situación, constitutivas de una garantía semejante a la hipoteca, como la de embargo, crédito refraccionario, legado; sustitutivas de otros asientos registrales). 6) por sus fines (las de mera afección basada en el efecto publicitario y las que provocan el cierre registral, como las de su suspensión y prohibición de enajenar).

b) Circunstancias. Parte la legislación hipotecaria del principio de que las anotaciones deben contener las mismas circunstancias que las inscripciones, pero siempre que resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas y, en todo caso, las de embargo y secuestro deben expresar la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que las origina (art. 72 L.H.). Específicamente el Reglamento Hipotecario en el artículo 166 completa esta doctrina aclarando las circunstancias especiales que debe contener cada anotación. Lo que resulta importante destacar es que la omisión de las circunstancias que, en materia de inscripciones es causa de nulidad (art. 30 de la L.H.), aquí sólo se produce cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte o de la fecha de ésta (art. 75 L.H.). El artículo 372 del R.H., desde el punto de vista de la ordenación de los asientos, dispone que las «anotaciones preventivas se señalarán con letras por riguroso orden alfabético».

c) Efectos. DÍEZ-PICAZO atacó la idea de que la anotación significaba una «forma especial de garantía», que era la tesis tradicional de ROCA SASTRE, pero cabe apuntar que si bien la anotación preventiva no altera ni modifica el derecho, sí atribuye al titular una especial y singular garantía de su posible derecho, que de otra forma no tendría. De otra parte, la anotación preventiva provoca el efecto negativo del enervamiento de la fe pública registral. No puede predicarse de ella el efecto legitimador y tampoco cabe considerar tercero protegido al que anota, ya que para ambos casos es preciso la inscripción. Conforme al artículo 17 de la L.H., el cierre del registro es provisional, y la preferencia formal de la presentación tiene desviaciones en cuanto que en ciertas anotaciones, como las de embargo del artículo 44 L.H., la preferencia se refiere solamente a actos posteriores a la anotación. Doctrina que los artículos 145 R.H. (anotaciones de prohibición de disponer) y 198 R.H. (de demanda) aplican a los actos anteriores en fecha, aunque la resolución de 6 de septiembre de 1988 sostenga un criterio contrario y discutible.

d) Extinción. Las tres causas que la Ley Hipotecaria señala para la extinción de las anotaciones son las de la cancelación, caducidad y conversión en inscripción (art. 77 L.H.). La caducidad la señala el artículo 86 de la L.H. en forma general y en base de su carácter de «provisionalidad», dando como vida a las mismas la de cuatro años prorrogables por otros cuatro, sin perjuicio de otros plazos más breves para algunas anotaciones. La cancelación es el asiento que se practica en los casos en que se extingue la anotación y que debe solicitarse, según dice el artículo 86 de la L.H., aunque del artículo 206 del R.H. y 353 del mismo se admite la cancelación de oficio. La conversión en inscripción definitiva solamente se admite en ciertos casos (anotación por defectos subsanables, legados de bienes inmuebles propios del testador, legatario de rentas de prestaciones periódicas y créditos refraccionarios, artículos 88, 93 y 94 L.H.). La forma de la conversión la determina el artículo 196 del R.H. (inscripción de referencia) y la fecha desde la que debe surtir efectos es discutida, pues el artículo 70 L.H. considera que lo es la de la anotación; Dirección General (Resolución de 28 de mayo de 1968) entiende que es la del asiento de conversión.