Cierre del registro

Derecho Hipotecario

El concepto de cierre del Registro puede ser entendido de dos formas; como una exigencia que la Ley impone para la llevanza de un libro diario de presentación de documentos y como efecto fundamental de uno de los principios que rigen el sistema cual es la prioridad.

En el primer sentido, al no pasar de ser más que una formalidad, la Ley se limita a decir que todos los días no feriados, a la hora previamente señalada para cerrar el Registro, en la forma que determina el Reglamento, se cerrará el diario por medio de una diligencia que extenderá y firmará el Registrador inmediatamente después del último asiento que hubiere hecho. En ella se hará constar el número de asientos extendidos en el día, o la circunstancia, en su caso, de no haberse practicado ninguno. Así lo dispone el artículo 251 de la L.H. complementado por los artículos 416 a 425 del R.H. que determinan la forma, manera, circunstancias e incidencias que puede tener la extensión de esta diligencia.

Desde otro punto de vista, el cierre del Registro es uno de los efectos que produce el principio de prioridad y que recoge el artículo 17 al disponer que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento». La norma legal del artículo 17 debe entenderse que comprende no sólo los títulos traslativos y declarativos, sino también los constitutivos, modificativos y extintivos. Para que el cierre se produzca, el título ha de estar inscrito, anotado o presentado, siendo definitivo en el supuesto de la inscripción, mientras que en los otros casos el cierre solamente es provisional o temporal mientras dure la vigencia de la anotación preventiva o hasta que transcurran los sesenta días del asiento de presentación. Por último, es fundamental precisar que para que el cierre se produzca ha de haber una «incompatibilidad u oposición» entre los títulos, pues si fueran compatibles, la prioridad solamente provoca una prelación o concesión de rango preferente y no un cierre registral.