Complejos inmobiliarios privados

Derecho Civil

I. Sus antecedentes.

Los cambios producidos por el aumento de población y el progreso en la vivienda humana nos llevan por una camino que, a partir de la casa unifamiliar, pasando por el edificio con pisos para alquilar, la propiedad horizontal y la urbanización que al tiempo de facilitar habitación más cómoda permita su disfrute con la seguridad que a su tenencia y mantenimiento le confiera una adecuada ordenación jurídica, esto es, la normativa de los derechos y obligaciones de la Administración y de los particulares, propia del Derecho público en el orden urbanístico, así como la de éstos entre sí, que al Derecho Civil corresponde.

La última figura que para alcanzar estos fines se regula en nuestro Derecho es la que se acuña con el sustantivo de complejo o conjunto y los adjetivos de urbano o inmobiliario, a la par o de modo indistinto, en el Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 20 de octubre de 1989 (que vino a ser como un desarrollo en ampliación del referente -también abortado- a las Urbanizaciones Privadas de 1971) y en el cual se incluían los complejos urbanísticos, es decir, lo que hasta entonces se denominaba como urbanizaciones privadas, y la propiedad horizontal, que el Código Civil reguló en su artículo 396, hace más de un siglo, y la Ley de 1960 trató y desarrolló acertadamente.

II. Su regulación legal.

Con una rapidez que no es corriente en el orden legislativo, se ha contemplado la situación jurídica de todos aquellos bienes inmuebles, pertenecientes o destinados a pertenecer a distintos propietarios, como viviendas o locales, que requieren, para su adecuado disfrute, una regulación especial de los necesarios complementos de uso común. Esto se ha hecho del modo más simple, incluyendo a todos ellos en la Ley de 1960 que había desarrollado y completado el, novedoso en su tiempo, artículo 396 del Código Civil, el cual, según los comentarios de MUCIUS SCAEVOLA, siguió la pauta marcada por los Códigos de Bélgica, Francia, Guatemala, Italia, México y Portugal, si bien, con todo acierto y, como cuestión fundamental, la consideraba caso especial de la propiedad en comunidad y no servidumbre como fijaban dichos cuerpos legales.

Así lo ha hecho la Ley de 8/1999, de 6 de abril, modificando la expresada Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, extendiendo y clarificando la aplicación de la misma a todos los supuestos de fincas urbanas en que concurran los requisitos antedichos, al tiempo que modifica y amplía casi todo el texto anterior, para lo cual, tomando como punto de referencia dichos artículos 396 y Ley de 1960, esto es, en la línea aceptada ya por la doctrina y la jurisprudencia ordinaria y registral, de la «propiedad horizontal» tumbada, de sus artículos 21 y 24, resulta que dicha Ley en su nueva redacción es aplicable:

1.º. A los edificios con pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, objeto de propiedad separada, por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, es decir, al edificio en propiedad horizontal a que se refiere el art. 396 del Código Civil.

2.º. Al conjunto de parcelas edificadas o edificables que requieran o dispongan para su servicio de una serie de elementos comunes, esto es, las llamadas hasta hoy urbanizaciones privadas, cuya composición puede ser de lo más variada: un edificio con una sola o varias viviendas o locales por parcela; dos o más edificios en cada uno; grupos de parcelas separadas en cuanto a la utilización de cualesquiera servicios, etc.

3.º. Y finalmente, en la progresión acelerada del hecho que se regula, ya que conforme pasa el tiempo, crece la población y se condensa más en su habitación, aumentan los edificios en propiedad horizontal, generalmente compleja por la diversidad de accesos, patios, garajes, etc., y a la vez relacionados entre sí por el uso de unos elementos comunes para todos ellos, de modo similar, siquiera con mayor amplitud y complicación al caso de las urbanizaciones privadas. Supuesto éste para el que resulta más apropiada la denominación de complejos inmobiliarios privados que el legislador ha consagrado.

III. La comunidad y la agrupación de comunidades.

Mientras que para la propiedad horizontal de un edificio el legislador mantiene la existencia de la comunidad única, tal como resulta de los artículos 5 al 22 de la Ley vigente, en cuanto a los complejos inmobiliarios, comprendiendo en ellos a las urbanizaciones privadas, como conjuntos que son unos y otras de distintas parcelas o edificios, permite:

«Constituirse en una sola comunidad de propietarios» como el edificio único en propiedad horizontal, quedando sometidos a las disposiciones de la Ley «que les resultarán íntegramente de aplicación» (art. 24.2.a).

O bien «constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios» (íd. b). Esto es, una supracomunidad de modo inverso, por suma y no por división, a como surgen subcomunidades en la comunidad única.

Pero si bien las subcomunidades, como las de cada zaguán de un edificio que tenga varios o los grupos de parcelas con elementos comunes propios, distintos de los generales, deben ser reguladas en el título constitutivo o su pertinente modificación, las supracomunidades, o «agrupación de comunidades de propietarios», precisan que se constituyan por el propietario único del complejo o por el presidente de todas ellas, lo cual presupone y requiere la previa existencia de cada una de las mismas, con su propia regulación, lo que no obsta para que en una sola escritura y por fases dentro de ella se creen y regulen al mismo tiempo las comunidades y la agrupación de las mismas.

Para su constitución se requiere:

A) El título constitutivo, necesariamente la escritura pública, otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que la integren, con la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y la de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, así como la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, del siguiente modo como regula el art. 24.2.b:

1.º El presidente de cada comunidad ha de estar previamente autorizado por acuerdo mayoritario de la misma, que no puede consistir en la facultad de actuar a su libre discreción, pues ésta implicaría la dejadez de sus derechos por los comuneros, sino en los términos y con las limitaciones que su Junta haya establecido. Lo más apropiado será la aprobación por ésta del texto del acuerdo a tomar en la agrupación, transcribiéndolo en la certificación que justifique la actuación del presidente.

2.º La agrupación de comunidades requiere el acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios de cada una. Dudoso resulta entender que estamos ante una norma imperativa, superior a la del art. 17.1, que permite la exigencia de la unanimidad o de mayorías cualificadas según el caso, y que para el nuestro pudiera entenderse aplicable, cuestión a decidir por la jurisprudencia en su día, si una norma reglamentaria no lo dilucida antes.

3.º Para la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, entendemos que bastará con la delimitación del perímetro dentro del cual se encuentran y las descripciones generales de los edificios o de las urbanizaciones privadas ya existentes, sin precisar la de las viviendas, locales o parcelas que las integran, pues no se trata de la agrupación de estas partes sino de lo que es objeto en su totalidad de cada comunidad agrupada.

No se ordena por esta ley el modo de inscribir en el Registro de la Propiedad la agrupación de comunidades, como la misma permite y necesario será. La vía actual para la inscripción de los conjuntos hasta ahora más amplios, las urbanizaciones privadas, es la de practicarla en tres tipos de folios, a saber: uno general de toda la urbanización, otro separado de cada edificio o parcela y otro también separado por cada piso o local del edificio (o cada edificio unifamiliar en su caso por analogía con lo antedicho), como aceptó y detalladamente reguló la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 2 de abril de 1980.

Estamos ante tres generaciones de la familia urbanística a la que ahora se añade otra por la parte superior. No se trata de agrupar todas las fincas ya de por sí complejas, pues continúan siendo independientes, sin la trabazón propia de la propiedad horizontal y de las urbanizaciones, pero interesa su constatación registral así como la de los elementos comunes, si ex novo aparecieren. Y esto podría hacerse con la descripción perimetral del conjunto, con referencia a las partes que lo componen, junto con la de los elementos comunes, aportados por sus propietarios si fincas separadas fueren, segregándolas de la comunidad agrupada de que se tomen fijando su relación de uso, a modo de servidumbre en su caso.

4.º La Junta de propietarios de la agrupación sólo tiene competencia sobre los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes de la misma. Sus acuerdos podrán tomarse por simple mayoría, pues los presidentes de las comunidades integradas ostentan la representación del conjunto de propietarios de cada una de ellas. Pero si se trata de aquellas para los que la Ley requiera mayores cualificaciones, precisarán del acuerdo favorable de las Juntas de cada una de las comunidades.

En cuanto a la contribución a los gastos generales a que se refiere el art. 9.1.e, continúan siendo de competencia de los órganos de la comunidad correspondiente, que no se altera por la agrupación y, por consiguiente, su Junta es la que podrá proceder contra el propietario moroso. Los gastos de los elementos, viales e instalaciones comunes de la agrupación, aunque sean bienes de la competencia de su Junta, deberán repartirse entre las comunidades integradas conforme a su participación, y éstas responderán conjuntamente de las mismas, como una carga a distribuir entre los comuneros de cada una, por lo que a sus respectivas Juntas corresponderá la acción para su cobro, y así lo demuestra que no sea obligatoria la constitución del fondo de reserva creado por el artículo 9.1.f.

Ciertamente que la innovación que supone la agrupación de comunidades, con una Junta de limitada competencia, sin personalidad jurídica, es algo que chirría en el concepto que de la figura comunitaria se tiene, pero fácilmente salvable con un adecuada ordenación en los estatutos que la Ley impone, aunque gramaticalmente sólo los presuponga al tratar de la inscripción del título, y que son necesarios siquiera fuere para fijar la cuota de participación de cada comunidad en la agrupación.