Sistema de compensación

Derecho Urbanístico

El sistema de compensación se define como aquel en el que los propietarios llevan a cabo la urbanización de toda la unidad de ejecución o ámbito de gestión, aportando los terrenos de cesión obligatoria, con solidaridad de beneficios y cargas (art. 126.1 T.R.1976 y 157.1 R.G.U.).

Constituye, por tanto, un sistema de gestión urbanística privada a cargo de los propios propietarios, que no sólo deben costear la urbanización (lo que es común a todo sistema que implique el mantenimiento de la titularidad privada de los terrenos afectados por la ejecución del planeamiento), sino llevarla a cabo por sí mismos, dando lugar a un supuesto de autoadministración (S.T.S. de 11 de marzo de 1.989).

El protagonismo privado en la ejecución del plan alcanza aquí su máxima expresión, manifestándose tanto en su aspecto jurídico (formulación del proyecto de compensación) como en el material (responsabilidad en la urbanización íntegra de la unidad de ejecución), sin perjuicio de las facultades de dirección y control del proceso que corresponden a la Administración actuante (art.4.1 L.R.S.V.).

La edificación de las parcelas resultantes del Proyecto de compensación, sin embargo, constituye un deber imputable ya a los adjudicatarios de las indicadas parcelas, individualmente considerados, no siendo objeto de cumplimiento colectivo, sin perjuicio de que, puedan reservarse en el Proyecto de Compensación terrenos para hacer frente a los gastos de urbanización y de que pueda atribuirse a la entidad que agrupa a los propietarios, a la que posteriormente se aludirá, la facultad de edificar.

La aplicación del sistema de compensación exige que propietarios que representen un determinado porcentaje de la superficie afectada o del aprovechamiento urbanístico de la unidad (diversas leyes autonómicas reducen el 60% de la legislación estatal al 50%) asuman dicha iniciativa o presten su conformidad en la forma establecida.

Piezas fundamentales.

En el sistema de compensación existen cuatro piezas esenciales: Estatutos, Bases de Actuación, Junta de Compensación y proyecto de Compensación.

Los Estatutos contienen las normas de organización y funcionamiento de la futura entidad que se constituirá, denominada Junta de Compensación.

Las Bases contienen los criterios sustantivos a los que debe sujetarse la actuación de la Junta, tanto en lo referente a las operaciones vinculadas a la ejecución jurídica del planeamiento (equidistribución, como a su ejecución material (urbanización). En relación con la equidistribución, las determinaciones fundamentales de las bases son las siguiente: a) criterios para valorar las finas iniciales o aportadas; b) criterios para valorar las fincas resultantes del proyecto, y c) criterios para adjudicar las parcelas resultantes a los propietarios del ámbito de la actuación, en proporción a sus bienes y derechos aportados (art. 167.1 R.G.U.).

La Junta de Compensación es la personificación del sistema. Ha de constituirse salvo en los supuestos de propietario único. Tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

La Junta quedará integrada por los propietarios que hayan aceptado el sistema, entidades públicas titulares de bienes demaniales o patrimoniales en la unidad, empresas urbanizadoras que hubieran podido incorporarse de conformidad con los Estatutos y propietarios de terrenos exteriores a la unidad afectos a dotaciones públicas que deban hacer efectivos sus derechos en ésta.

Los propietarios no incorporados a la Junta serán expropiados a favor de ésta, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria de la expropiación.

La Junta de Compensación posee facultades fiduciarias de disposición sobre las fincas pertenecientes a sus miembros, con las limitaciones establecidas en los Estatutos. Cuando se transmite a la Junta la propiedad de los terrenos, por estar así previsto en los Estatutos, se estaría en presencia de una titularidad fiduciaria.

La transmisión de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución llevará consigo la subrogación en los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la Entidad a partir del momento de la transmisión (art. 28 R.G.U.).

El Proyecto de Compensación es el documento en el que, con sujeción a las Bases de actuación, plasma una concreta propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes, para hacer efectivo el principio del justo reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico. El proyecto de compensación es, por tanto, desde un punto de vista material, equivalente al proyecto de reparcelación (la legislación navarra sólo regula como instrumento de equidistribución la reparcelación, aplicable también al sistema que se analiza) en cuanto a su finalidad esencial y efectos (cesión a la Administración e los terrenos afectos a dotaciones públicas, subrogación de las antiguas fincas por las nuevas parcelas resultantes y afección registral de éstas en garantía del pago de los gastos de urbanización imputables).

El procedimiento del sistema de compensación es complejo, si bien para el caso de conformidad de los afectados se regulan procedimientos abreviados.

Al esquema del sistema que acaba de exponerse se ajustan, aunque con algunas especialidades, las legislaciones autonómicas, salvo, claro está, aquellas que para las actuaciones integrales o sistemáticas sólo prevén la gestión mediante la aprobación de programas de actuación y selección del correspondiente urbanizador (casos de Valencia y Castilla La Mancha).