Junta de compensación

Derecho Urbanístico

Regulada en los artículos 126 a 130 de la Ley del Suelo de 1976 (V. sistema de compensación), y en los arts. 157 y ss. del Reglamento de Gestión Urbanística, la Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, a través de la cual son los propietarios que representen, como mínimo, el 60% de la superficie total del polígono o unidad de actuación, quienes asumen la ejecución de la urbanización y proceden a la distribución de beneficios y cargas derivada del planeamiento.

La Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora por disposición del artículo 24.2 del R.G.U. Como tal se regirá por sus Estatutos, por las Normas Especiales sobre las mismas de la Ley del Suelo y del R.G.U. (arts. 126 a 130 de la L.S./76, y arts. 161 y ss. del R.G.U.) y por las Normas Generales contenidas en el R.G.U. (arts. 24 a 30).

Tienen personalidad jurídica propia, pero sólo desde el momento de su inscripción en el Registro de entidades Urbanísticas Colaboradoras (art. 26 del R.G.U.).

Tienen plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, siendo los más importantes la redacción del proyecto de urbanización, la ejecución de las obras de urbanización, la cesión de los terrenos de uso público ya urbanizados al Ayuntamiento, solicitar a la Administración, en su beneficio, el ejercicio de la expropiación forzosa y de la vía de apremio, adjudicar las parcelas resultantes entre sus miembros, etc.

Para que se puedan constituir en Junta los propietarios deberán representar, al menos, el 60% de la superficie total del polígono o unidad de actuación. Sólo los propietarios de terrenos pueden formar parte de la Junta, no pudiendo pertenecer los que no lo sean, aunque hayan sufragado gastos de urbanización en el ámbito de actuación de la Junta de compensación. Si bien, las empresas urbanizadoras -aquéllas que urbanizan a cambio de terrenos en el polígono- si pueden formar parte de la misma. El Ayuntamiento es un propietario más, por ostentar la titularidad pública sobra las calles que forman parte del polígono o unidad de actuación. Por último, pueden formar así mismo parte los propietarios de terrenos que, siendo ajenos al polígono, sean necesarios para la implantación de los sistemas generales.

La incorporación de los propietarios incluidos en la unidad de actuación a la Junta de Compensación se revela como obligatoria, de modo que se procederá a expropiar los terrenos, bienes y derechos del propietario que, siendo requerido para ello, se niegue a incorporarse. Se da también la expropiación como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones y cargas por los propietarios. En otro caso, la titularidad de la Junta sobre las fincas de los propietarios es sólo instrumental, salvo que los Estatutos prevean otra cosa, por lo que su constitución no exige la transmisión del dominio de la finca de los propietarios.

Las Juntas de Compensación ostentan un amplio conjunto de potestades excepcionales, tales como ser titulares fiduciarios de disposición respecto de los bienes de sus miembros, o ser beneficiarias en relación con los propietarios que incumplan sus obligaciones.

En cuanto a la adopción de acuerdos, aunque la regla general es la mayoría de las cuotas, para la aprobación del Proyecto de Compensación será precisa la concurrencia de dos mayorías: mayoría de dos tercios de las cuotas y mayoría del número de propietarios (art. 174.1 del R.G.U.).

Tan sólo cuando la Junta de Compensación intervenga en funciones públicas delegadas de la Administración actuante puede decirse que está revestida de naturaleza administrativa, constituyendo una figura típica de autoadministración. En los demás casos actúan como entidades privadas y, no tratándose de actos de la Administración Pública, las actuaciones que realicen en este ámbito -adjudicación de parcelas, venta de solares, etc.- quedan excluidas del análisis de la jurisdicción contencioso-administrativa. Ello es así porque tales actuaciones tienen un carácter instrumental respecto de la finalidad última de la ejecución del planeamiento, sin implicar el ejercicio directo de funciones públicas.

La composición de la Junta de Compensación integra una Asamblea o Junta General, de la que forman parte todos sus miembros, un órgano ejecutivo, que incluye un representantes de la Administración actuante, y un órgano unipersonal con funciones ejecutivas.