Tabelle millesimali

tabelle millesimali nel condominio: l’art. 68, comma 1o, disp. att. c.c. richiede che il regolamento condominiale (v. condominio, regolamento di tabelle millesimali) precisi il valore proporzionale di ciascuna porzione dell’immobile di proprietà esclusiva dei singoli condomini; questi valori, ragguagliati a quelli dell’intero edificio, debbono per l’art. 68, comma 2o, disp. att. c.c., essere espressi in millesimi in apposita tabella annessa al regolamento di condominio. Questi millesimi rappresentano, in una parola, la quota di partecipazione dei singoli alla comproprietà delle cose comuni: alla stregua di essi si determina il concorso di ciascuno alle spese, agli effetti degli artt. 1123, 1124, 1125 c.c., e si calcolano le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. per la costituzione dell’assemblea dei condomini e per l’adozione delle relative deliberazioni. Le determinazioni regolamentari al riguardo non hanno natura dispositiva, bensì dichiarativa: non creano diritti o obblighi in capo ai condomini, ma accertano, con effetto vincolante per i singoli condomini, la misura della loro quota di partecipazione al condominio. L’art. 68, comma 3o, disp. att. c.c., offre criteri per la determinazione: non si deve tenere conto del canone di locazione, dei miglioramenti apportati e dello stato di manutenzione. Il che val quanto dire che il valore di ciascuna porzione di proprietà individuale si determina allo stato grezzo, tenendo conto cioè del suo valore al momento della costruzione. Ovviamente si tiene conto del maggior valore che, a parità di volumetria, hanno le porzioni adibite a negozi rispetto a quelle adibite ad abitazione, le porzioni che godono di migliore esposizione e così via. La natura dichiarativa, e non dispositiva, di queste clausole regolamentari è rilevata dall’art. 68 disp. att. c.c., per il quale i valori proporzionali suddetti possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse del singolo condomino, solo se risulta che sono conseguenza di un errore o per sopravvenute modificazioni dell’edificio (sopraelevazioni, espropriazioni, innovazioni ecc.) che alterino notevolmente il valore proporzionale originario delle singole porzioni. L’assemblea deve procedere, nella determinazione dei millesimi, con gli stessi criteri con i quali procederebbe un perito: se la determinazione è arbitraria o è errata, ciascun condomino potrà impugnarla e ottenere dal giudice, in sede contenziosa, una corretta determinazione. Alla revisione delle tabelle millesimali, necessaria per correggere errori o per tenere conto delle predette sopravvenienze, può eventualmente provvedere la stessa assemblea, in sede di modificazione del regolamento. Se, tuttavia, è intervenuto accertamento giudiziale, l’assemblea è privata dei poteri di accertamento al riguardo. Può accadere che le tabelle millesimali siano fissate contrattualmente: in quanto determinate dal costruttore dell’intero fabbricato negli atti di vendita delle singole porzioni, oppure in quanto determinate dai condomini con convenzioni intervenute fra di essi. Si dovrà ritenere, in tal caso, di essere in presenza di un contratto di accertamento (v. accertamento, tabelle millesimali contrattuale) vincolante per i singoli condomini e per la stessa maggioranza: il regolamento votato dall’assemblea non potrà modificarlo, salvo che questa non deliberi con il consenso unanime dei condomini, una tale deliberazione dovendo essere apprezzata come contratto modificativo del precedente contratto di accertamento. Ciascun condomino potrà però lamentare in giudizio l’erroneità della determinazione contrattuale e ottenere una sentenza che la corregga; potrà , del pari, far valere gli eventi sopravvenuti che ne esigono la revisione. Tutto ciò non discende dall’applicazione dell’art. 1138, comma 4o, c.c., giacche´ non vengono qui in considerazione i diritti di ciascun condomino; deriva, piuttosto, dall’applicazione dei principi propri del contratto di accertamento, che è vincolante per le parti del rapporto accertato, salva l’impugnazione per difformità dell’accertamento contrattuale rispetto alla realtà . Giova sottolineare che oggetto del contratto non sono qui i diritti dei condomini: non è perciò di ostacolo all’effetto vincolante di questo contratto di accertamento il noto principio secondo il quale i diritti reali non sono suscettibili di accertamento contrattuale (v. accertamento, tabelle millesimali della proprietà ), come non sono suscettibili di riconoscimento unilaterale, fuori dei casi espressamente previsti dalla legge.