Superficie vuelo sobreedificación y subedificación derecho de

Derecho Civil

El ius aedificandi es una facultad ínsita en el derecho de propiedad (arts. 348, 350, 358...). Por ello el dominus soli puede convenir con un tercero que sea éste el que edifique en o sobre el suelo de aquél o en el subsuelo, adquiriendo la propiedad de lo construido (y con las debidas adaptaciones y atendiendo a la posibilidad real lo mismo plantaciones o siembras, art. 30 R.H.), en base a un derecho real in re aliena, a un derecho de vuelo o de superficie y con inaplicación por tanto del principio «superficies solo cedit» (V.). Estamos ante un derecho a edificar en suelo ajeno con diversas modalidades, así: la superficiaria y la no superficiaria (a la primera y al derecho de vuelo se refiere el art. 16 R.H., núms. 1 y 2, respectivamente), derecho que al ejercitarlo convierte a su titular en propietario de lo construido, con un régimen jurídico que exponemos en lo esencial a continuación.

Caracteres del derecho de vuelo, de sobreedificar y subedificar:

1. Es un derecho real, inmobiliario, que da derecho a construir, sobre o bajo suelo ajeno, un volumen determinado: es claro en este sentido el artículo 16 R.H. (en el caso del derecho de vuelo o sobreelevación no cabe respecto a un solar no edificado previamente conforme a dicho precepto). En este último caso, además, el derecho a elevar o sobreelevar constituye medio para llegar a la constitución de propiedad horizontal, con lo que entonces el sobreelevante tiene la propiedad definitiva sobre las nuevas plantas -en base al derecho otorgado, construidas- unida a una cuota de copropiedad en los elementos comunes, y entre ellos el suelo, lo que no se produce en el derecho de superficie: la propiedad superficiaria es una propiedad separada del suelo siempre, y además -por mor de las disposiciones hipotecarias y de la Ley del Suelo en su caso- de carácter temporal y sujeta a reversión a favor del concedente o dominus soli. Diferencias las señaladas tan importantes, que llevan a parte de la doctrina a exponer separadamente ambas figuras: derecho de vuelo o de sobreelevación y derecho de superficie, respectivamente, y no a partir de una única figura jurídica con modalidades.

2. Derecho inscribible, transmisibles e hipotecable: con este enfoque se regulan hoy estos derechos de modo general y uniforme en la Compilación Navarra, Leyes 427 y 28, con separación luego del propio derecho de superficie (Ley 430) y de los derechos de sobreedificar y subedificar no superficiarios (Leyes 435 y 55).

3. Si se delimita en su extensión volumétrica y se configura adecuadamente, el derecho en estudio es inscribible, sin confusión con el de servidumbre y alejado del principio de accesión y de las consecuencias del «superficies solo cedit»: en un caso de concesión del derecho a realizar construcciones bajo el suelo de la parcela colindante, haciendo suyas o de los futuros titulares las edificaciones resultantes hasta una profundidad de 3,5 m como máximo, sin conexión física alguna entre las fincas, la D.G.R.N. tiene declarado que no se trata de un derecho de superficie al no existir elementos comunes entre ambas edificaciones -la invadida y la por construir-, sino de un derecho real inmobiliario a favor de un tercero, perpetuo y limitado, muy similar al reconocido en la Ley 428 Compilación navarra. Con lo que se configura la posibilidad de un derecho de subedificación no superficiario, con amplitud efectiva más allá también del derecho de vuelo o sobreelevación, el cual -como se ha expuesto- culmina en el régimen de propiedad horizontal, lo que en el supuesto apuntado no acaece. (Resolución 14 de mayo de 1984).

En definitiva, el fecundo campo real de la autonomía de la voluntad posibilita que por convenio entre los interesados las incorporaciones en, sobre o bajo suelo ajeno puedan existir con independencia o desconexión mayor o menor de éste, dando lugar a la configuración de supuestos que cabe enmarcar dentro de lo que se denomina principio de superficie, alejado de las reglas legales de la accesión por partir de premisas diferentes (V. superficies solo cedit; accesión).

BIBLIOGRAFÍA:

DOMENGE AMER: El derecho de sobreedificación y subedificación. 1983.

GARCÍA-GRANERO, F.: «Derechos de sobreedificación y subedificación», Conferencias Derecho Foral. Facultad de San Sebastián, Universidad Bilbao, 1978.