Superficies solo cedit

(Derecho Civil) “La superficie cede al suelo”: Todo cuanto se incorpora a un inmueble (vegetal, edificación) se considera que forma parte de él y pertenece al propietario.

Derecho Civil

Partiendo del presupuesto del artículo 350 C.C.: el propietario de un terreno es dueño de su superficie (super facies) y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan (ius aedificandi)..., el artículo 358 ante la incorporación en suelo ajeno, parte del principio de que: lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos... («S.S.C».) (V. accesión).

El principio enunciado, con todo, si se desconecta de la función económico-social de la propiedad puede llevar a consecuencias injustas en unos casos, y si no se tiene en cuenta el fecundo campo de la autonomía de la voluntad, a resultados desajustados con la realidad de la vida en otros. Basta exponer como demostración:

Primero: caso de incorporación en suelo ajeno con buena fe y mala del dominus soli, ¿en justicia debe aplicarse el artículo 361 C.C.?

Segundo: El supuesto de construcciones extralimitadas; la incorporación en suelo propio que invade parte del ajeno, con buena fe. Doctrina y jurisprudencia han apreciado una laguna legal, considerando no aplicable sin más el artículo 361. Así, por ejemplo, la Sentencia 10 de diciembre de 1980 en su supuesto de construcción que no respeta la distancia de dos metros del articulo 583, estima aplicable la accesión invertida: no hay que demoler parte de lo edificado, sino que el propietario invasor tiene que adquirir una franja de terreno de dos metros de ancho de la finca invadida, no aplicándose por tanto tampoco el artículo 583 C.C. (es el criterio del C. portugués caso de extralimitador en general de buena fe, artículo 21.343 y del C. italiano, artículo 938).

Tercero: los supuestos en que -por convenio así las partes- se constituye un derecho real sobre lo incorporado (edificación, plantación o siembra) en suelo ajeno, como el derecho de superficie, el de sobreedificación o subedificación, el de propiedad horizontal o el de plantación (expresamente lo reconoce y regula el Fuero Navarro, Leyes 427 y ss.).

Con lo que la inaplicabilidad del principio «S.S.C.» queda patente, dando lugar a lo que ha podido denominarse principio de superficie (V. superficie, vuelo, sobreedificación y subedificación, derecho de; accesión; propiedad).

BIBLIOGRAFÍA:

CARRASCO PERERA: Ius aedificandi y accesión. Ed. Montecorvo, 1986.

GARRIDO DE PALMA, V. M.: «¿Superficies solo cedit? El principio de accesión y el principio de superficie», Revista de Derecho Notarial, 1969. Enero-marzo, págs. 89 y ss.