Exceso de cabida

Derecho Hipotecario

Para la delimitación e identificación de la finca inscrita se utilizan diversas circunstancias se señala el artículo 51 del R.H., siendo una de ellas la medida superficial que, conforme establece la Sentencia de 9 de noviembre de 1949, es uno de los datos de la identificación de las fincas. Circunstancia ésta que es estimada por el artículo 9.1 de la L.H., como «no esencial», y que dice que se hará constar en la inscripción «si constare del título», aunque el Reglamento Hipotecario, base de la práctica registral, establece en el artículo 51.4 que se hará constar «en todo caso». Por exceso de cabida hemos de entender aquellos supuestos en los que la superficie titulada exceda de la inscrita. El concepto de exceso de cabida se apoya en la resolución de la Dirección General de los Registros de 20 de febrero de 1972, que considera que no viene a ser más que aumento superficial de la medida que registralmente reflejan los libros en los que la finca está inscrita. Es decir, los linderos de la finca que limitan la misma, definen la superficie a que se extiende el dominio, y caso de error cuantitativo él mismo podrá ser modificado. Al hilo de esta Resolución de la Dirección General de los Registros, SANZ FERNÁNDEZ y también LACRUZ BERDEJO estiman que los casos de exceso de cabida no supone una inscripción, ni una inmatriculación de superficie no inscrita, ya que la misma figura en el Registro, si bien mal expresada en el asiento: lo que hay es una rectificación de una medida superficial. La Resolución citada dice que «la constatación registral de los excesos de cabida no puede entenderse como una esencia de inmatriculación, aunque a primera vista así pudiera parecerlo en cuanto ingresa en el Registro una superficie que antes no figuraba inscrita, pero un examen más profundo revela que simplemente se trata de rectificar una medida superficial de fincas ya inscritas en su totalidad».

Los medios por los cuales pueden llevarse a cabo la rectificación registral y por tanto hacer constar en el registro la mayor cabida de las fincas, los establece el artículo 200 de la L.H. que arbitra el acta de notoriedad o el expediente de dominio y el título público de adquisición que señala el artículo 205 de la L.H. como medio inmatriculador. El expediente de dominio se regula por el artículo 201 de la L.H. con las especialidades referentes a los excesos de cabida y se complementa por los artículos 272 a 287 del R.H. El acta de notoriedad se regula en los artículos 203 de la L.H. y 288 a 297 del R.H. Por último, el título público de adquisición, como medio de hacer constar el exceso de cabida en el Registro, exige el cumplimiento de los requisitos que establece el artículo 298 del R.H. y que aparte de no provocar dudas del Registrador sobre la identificación de la finca y manifestarse por quien es su titular, exige: a) Que se trate de fincas de linderos fijos o que excluyan la posibilidad de terceros colindantes. b) Que tengan su base y justificación en datos catastrales. c) Que no excedan de la quinta parte de la cabida inscrita. d) las que resultan de los cuatro primeros números del artículo 298 del R.H., si reúnen los requisitos exigidos en los mismos y que singularmente se refieren a títulos públicos, con más de una año de antigüedad o que se apoyen en documentos de fecha fehaciente de esa misma antigüedad.

Cabe añadir un cuarto medio, pues con los artículos 384 y ss. del Código Civil así debe considerarse al documento notarial o judicial acreditativo del deslinde con comparecencia de los colindantes que consientan en la rectificación de superficie, aunque, según ROCA SASTRE, ello podría encubrir una agregación o agrupación de fincas.

Es una de las modificaciones físicas que pueden afectar a una finca inmatriculada, justificando la oportuna rectificación registral en su descripción. Consiste en un aumento de la superficie de la finca en relación con la que consta en el Registro. Hay que rectificar una medida de superficie, lo que no supone una inscripción o inmatriculación de superficie no inscrita. Los excesos de cabida se hacen constar, en general, por los medios inmatriculadores normales. En este sentido, las circunstancias esenciales de los distintos supuestos de exceso de cabida que señalan las disposiciones legales se acreditarán de una de estas formas: presentación del documento adquisitivo anterior; o bien por acta de notoriedad complementaria. La primera forma admite la variante siguiente: su sustitución por su transcripción o relación suficiente, hecha por el Notario autorizante, exhibiendo ante éste el documento adquisitivo mencionado antes.

Reglamento Hipotecario, artículo 298.