Aprovechamiento de referencia

Derecho Urbanístico

1. En 1990, el Estado dicta la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y de Valoraciones del Suelo (L.R.R.U.), que se centra en los aspectos típicos de la dimensión subjetiva del urbanismo (V. urbanismo), es decir, la de los derechos y deberes de los propietarios de terrenos.

En efecto, la L.R.R.U. concibe el derecho de propiedad del titular de terrenos susceptibles de ser urbanizados y edificados con una estructura «desagregada», según célebre calificación (GARCÍA-BELLIDO), en el sentido de que las distintas facultades urbanísticas inherentes a aquel derecho («agregadas» al mismo) sólo se van adquiriendo de modo gradual y a medida que se va cumpliendo con los correlativos deberes inherentes a cada fase del proceso urbanizador y edificatorio, y en el plazo respectivo asignado al efecto.

Así, por ejemplo, el derecho a urbanizar se alcanza con la aprobación del planeamiento urbanístico más específico según la clase de suelo en la que se opere, el derecho al aprovechamiento urbanístico (esencialmente, derecho a patrimonializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente al terreno) se logra con el cumplimiento de los deberes de ejecución material (urbanización) y jurídica (cesión de terrenos correspondientes a la Administración, y reparto equitativo de las cargas y los beneficios con los demás propietarios afectados), el derecho a edificar se obtiene con el otorgamiento de la licencia, etc.

El estatuto jurídico del propietario de suelo se completa coherentemente al regular las valoraciones que le corresponden (a los diversos efectos en que son operativas), y también las indemnizaciones que nacen a su favor cuando se modifica el planeamiento y se reduce el aprovechamiento urbanístico previsto en el mismo, en función del grado de adquisición de facultades urbanísticas alcanzado, solución más justa y racional que la derivada del sistema legal anterior (sobre todo, en la reformulación jurisprudencial de la misma) con el cual era posible que un propietario de suelo urbanizable con plan parcial aprobado viera desclasificado su terreno sin tener derecho a indemnización alguna; con el nuevo sistema, tiene adquirido ya el derecho a urbanizar, y esto implica una valoración para su terreno mayor que la correspondiente al estadio anterior, antes de esa aprobación, y análogamente una indemnización en el caso de que no pueda proseguir con la urbanización que atenderá al dato de tener ya obtenido ese derecho.

El estatuto así reelaborado (en gran medida, ya está latente en el sistema anterior y en su exégesis jurisprudencial; ya antes el propietario debía cumplir deberes de urbanizar y edificar y hacerlo en plazos determinados, so pena de ser expulsado del proceso edificatorio, al menos teórico-legalmente) se completa con la previsión de que el incumplimiento de los deberes inherentes a cada fase determina no sólo la no adquisición de las facultades sucesivas sino la reducción (y eventualmente extinción) de las ya alcanzadas. El sentido de ello es espolear a los propietarios para que sean ellos los que asuman de modo efectivo la iniciativa del proceso urbanizador y edificatorio, penalizando las actitudes especulativas, en un momento (1986-1989) en que el precio de las viviendas en las grandes ciudades españolas ha experimentado un aumento desenfrenado sin precedentes, haciendo cada vez más lejano el acceso a las mismas para las nuevas generaciones.

2. Así pues, el legislador estatal se considera legitimado para regular tales aspectos del estatuto jurídico de la propiedad del suelo que van desde la definición del aprovechamiento susceptible de apropiación por el propietario (el 85% se dice, en suelo urbano o urbanizable) hasta la regulación de técnicas que hagan posible la concreción de éste, lo que enlaza directamente con la definición de la voz aquí comentada.

Y es que el 85% juega, no sobre el «aprovechamiento real» de la parcela, lo cual sólo daría satisfacción al deber de ceder una parte para la comunidad, sino sobre el «aprovechamiento tipo», que es un aprovechamiento promediado, que viene a equivaler a la media de aprovechamientos de todos los propietarios de terrenos incluidos en el mismo espacio considerado, espacio al que se denomina «área de reparto» -hoy, en la legislación autonómica, se mantiene esta denominación o se usan otras equivalentes para estos ámbitos de equidistribución, como la de «sector»-, lo cual sirve para dar satisfacción al principio de igualdad en este terreno, es decir, para que el reparto de cargas y beneficios sea igual para todos los propietarios incluidos en el mismo espacio delimitado, lo que se conoce en el urbanismo como «equidistribución» o distribución equitativa de aquéllos entre todos los afectados.

En el sistema legal anterior, existía un mecanismo igualador semejante (no idéntico) denominado «aprovechamiento medio», pero que sólo se preveía para el suelo urbanizable. En el de la L.R.R.U.-T.R.L.S.-1992, se extiende al suelo urbano, en el cual más frecuentes e insalvables son las diferencias entre los propietarios de terrenos, adscritos unos en el Plan respectivo a un uso dotacional (zona verde) y otros a un uso residencial con altura permitida de veinte plantas, con una separación de escasos metros entre ellos, por lo que las cargas de aquéllos y los beneficios de éstos podrán distribuirse ahora equitativamente al asignarse a cada uno, como aprovechamiento subjetivo o patrimonializable, un aprovechamiento, tipo, igual (por ejemplo, 1,5 metros cuadrados construibles por cada metro de suelo que se posea), con independencia, pues, de los concretos usos y condiciones de edificación asignados a su terreno, aprovechamiento objetivo o real.

El propietario de un terreno de 1.000 metros cuadrados sabe, así, por ejemplo, que el contenido económico de su derecho equivale al resultado de multiplicar esos 1.000 metros por el aprovechamiento tipo de su área de reparto, que es 1,2 metros cuadrados construibles del uso predominante en el área por cada metro cuadrado de suelo, es decir, 1.000 × 1,2 = 1.200 metros cuadrados de ese uso lucrativo, si bien una parte de ese aprovechamiento, según veremos, corresponderá a la comunidad y deberá «cederla» a la respectiva Administración. Con esa tranquilidad, le dará igual que el planeamiento califique su terreno como zona verde y no pueda construir sobre él nada en absoluto. La técnica del aprovechamiento tipo sirve, así, al principio de igualdad, a la igualdad de trato de todos los propietarios de suelo desde el planeamiento urbanístico.

3. Hoy, las diversas legislaciones autonómicas han asumido bien el aprovechamiento medio bien el aprovechamiento tipo, que sustancialmente funcionan igual, a efectos de que el porcentaje de aprovechamiento lucrativo que corresponde al propietario de suelo urbano o urbanizable en su respectivo territorio (como máximo hoy el 90% -V. cesiones obligatorias-) se calcule por referencia a dicho aprovechamiento medio o tipo, que por eso se conoce doctrinalmente como aprovechamiento referencial o de referencia, y que opera, en sus grandes rasgos, en el sentido antes expuesto.