Inadmisión de documentos

Derecho Hipotecario

La Ley que reformó la legislación hipotecaria en 1944-46 introdujo lo que se ha denominado ineficacia procesal absoluta de los documentos no inscritos. Justificaba la medida, considerando que si bien la inscripción es voluntaria, potestativa y con efectos declarativos, salvo en casos excepcionales, es premisa ineludible, con las limitaciones que establece, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles. De esta forma quedan debidamente tuteladas las relaciones jurídicas inmobiliarias, de acuerdo con su naturaleza y transcendencia social, obteniéndose la seguridad de que las declaraciones judiciales o administrativas descansan sobre la base sólida y segura del Registro de la Propiedad. Consecuentemente con ello estableció el artículo 313 la prohibición, por parte de los juzgados y tribunales ordinarios y especiales, los consejos y las oficinas del Estado de no admitir ningún documento o escritura que no se haya tomado razón en el Registro de la Propiedad y por los que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción siempre que el objeto de la presentación fuese hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si los derechos hubiesen tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualesquiera que sea la persona, contra los que se intente hacerlos valer ante los tribunales, consejos y oficinas expresados.

Los diferentes autores que se han ocupado de esta disposición que establece un criterio de inscripción estimulada distinguen los dos casos que contempla el artículo: a) Si se trata de fincas que estén inmatriculadas y el documento se refiere a las mismas, la inadmisión procede en todo caso con carácter genera, cualquiera que sea la persona frente a quien ha de hacerse valer el derecho. b) Cuando se trate de fincas no inmatriculadas entonces la inadmisión se limita a los supuestos del ejercicio de ese derecho solamente contra tercero, es decir, frente a cualquier persona ajena a la formación del acto jurídico que el documento contiene (así dice LACRUZ BERDEJO).

Son excepciones a esta normativa general la que establece el artículo 314 de la L.H. cuando la representación del documento tuviera únicamente la misión de corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro. Conforme al artículo 315 de la misma Ley Hipotecaria también podrá admitirse el documento cuando se presente para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento, y conforme al mismo artículo 313 de la L.H. se exceptúan de la prohibición de inadmisión la presentación de documentos o escrituras a efectos fiscales o tributarios y en los expedientes de expropiación en los que tampoco es necesario que los bienes estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Conforme dispone el artículo 586 del R.H., son admisibles los documentos en aquellos casos en que el objeto de la presentación no afecte a tercero, siempre que no constare que la finca o derecho a que se refiera la escritura o documento no hubieran tenido acceso al Registro. Completan esta regulación los artículos 585 a 588 del R.H. que establecen el procedimiento que ha de seguirse para la inadmisión de los documentos o escrituras a que se refiere el precepto legal.