Superficie

Ev il diritto di edificare e di mantenere sul suolo altrui, o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione (artt. 952, comma 1o, c.c., 955 c.c.). La costituzione di questo diritto, per contratto intervenuto fra il proprietario del suolo e il superficiario, vale a sospendere l’operatività del principio dell’accessione (v.), per il quale ogni opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo (art. 934 c.c.). Si determina così la situazione, non rara, per la quale il proprietario della costruzione e il proprietario del suolo sono soggetti tra loro diversi: il primo ha la proprietà della costruzione (cosiddetta proprietà superficiaria) e, inoltre, il diritto di superficie sul suolo, come diritto reale su cosa altrui; il secondo è (nudo) proprietario del suolo. Una simile situazione può anche verificarsi quando il proprietario di un suolo sul quale già insiste una sua costruzione alieni la costruzione, ma non il suolo (art. 952, comma 2o, c.c.): in tal caso, l’alienazione della proprietà della costruzione comporta la costituzione, a favore dell’acquirente, del diritto di superficie sul suolo. Il diritto di superficie può essere costituito in perpetuo o a tempo determinato (v. superficie a tempo determinato). Al diritto di superficie sul suolo si fa ricorso, oltre che per costruire edifici, per installare stazioni di distribuzione di carburante, chioschi ecc.; il sottosuolo è utilizzato per autorimesse e simili. In questi casi ci si limita, più frequentemente, a costituire a favore dell’utilizzatore del suolo un diritto personale di godimento; opera il principio di accessione, e al termine del rapporto si applicheranno le norme degli artt. 1592 – 93 c.c. (v. locazione). Ev anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio e che la proprietà superficiaria abbia ad oggetto solo la parte superiore di una costruzione. Il diritto di costruire si prescrive (v. prescrizione), come ogni diritto reale su cosa altrui, per non uso ventennale; ma, una volta che il superficiario abbia costruito, non si potrà più parlare di prescrizione. Se la costruzione perisce, il superficiario ha diritto di ricostruire (art. 954, comma 3o, c.c.); ma dal momento del perimento della costruzione ricomincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione. Il diritto di superficie temporaneo è anche uno strumento di politica urbanistica, largamente usato in alcuni paesi del nord Europa, da noi utilizzato piuttosto raramente. Alcune leggi, come la l. n. 865 del 1971, l’hanno previsto: i suoli espropriati per fini di edilizia economica e popolare, anziche´ essere ceduti ai costruttori, possono restare proprietà dei comuni, mentre ai costruttori viene solo concesso il diritto di superficie per un tempo determinato. La perdurante proprietà pubblica del suolo ha lo scopo di evitare le private speculazioni sull’incremento del valore del suolo; mentre il costruttore, acquistando solo il diritto di superficie, paga per il suolo un prezzo minore, e ciò influisce positivamente sul costo delle costruzioni e, quindi, sul loro prezzo di vendita. Una controindicazione lamentata nei paesi dove questo sistema è praticato è la scadente qualità delle costruzioni, eseguite in modo da non durare oltre il diritto di superficie, nonche´ la trascurata manutenzione in prossimità delle scadenze del diritto. Non è più consentito, come per il c.c. previgente, il diritto di superficie per le piantagioni: queste appartengono necessariamente al proprietario del suolo (art. 956 c.c.).

acquisto del diritto di superficie a titolo originario: v. acquisto del diritto di superficie per usucapione.

acquisto del diritto di superficie per usucapione: il diritto di superficie si può acquistare anche a titolo originario, per usucapione (v.): più esattamente, si può a questo modo acquistare non il diritto di costruire, ma il diritto di mantenere una costruzione propria su suolo altrui. Al momento della costruzione opera, immancabilmente, il principio di accessione (v. accessione, superficie di cosa mobile a cosa immobile), e la costruzione su suolo altrui entra nel patrimonio del proprietario del suolo. L’usucapione opera successivamente: in forza del possesso ventennale della costruzione da parte del costruttore, o del suo avente causa, che riconosca l’altruità del suolo. Il che appare evidente tutte le volte in cui si sia acquistata a titolo derivativo (v. acquisto, superficie a titolo derivativo) una costruzione con la menzione, nel titolo, della altruità del suolo. Senza atti di riconoscimento di questa altruità il possesso ventennale della costruzione farebbe usucapire anche la proprietà del suolo.

superficie a tempo determinato: quando il diritto di superficie è costituito a tempo indeterminato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione (v.), con la conseguenza che il proprietario del suolo acquista la proprietà della costruzione (art. 953 c.c.).

superficie e comproprietà: nei condomini (v. condominio) accade che i condomini siano comproprietari dell’area su cui insiste l’edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà solitaria. Un problema si è posto per l’ipotesi in cui la comproprietà dell’area preesistesse all’edificazione: si dovrà ritenere che, per il principio di accessione (v.), il costruendo edificio apparterrà in comunione ai comproprietari del terreno, e che solo a seguito di un apposito atto di divisione le singole porzioni potranno essere trasferite in capo ai singoli condomini? Il fisco era per la risposta affermativa, potendo tassare simili trasferimenti con l’imposta di registro. Diversa risposta ha dato la giurisprudenza: i proprietari del terreno da edificare sono soliti attribuirsi reciprocamente, sulla base del progetto dell’edificio, la proprietà solitaria delle singole future porzioni; e l’atto da essi sottoscritto è stato qualificato come attributivo, dai comproprietari pro indiviso ai proprietari uti singuli, di un diritto di superficie, in forza del quale ciascuno acquisterà automaticamente la porzione assegnatagli non appena l’edificio sarà costruito. V. anche condominio, superficie precostituito.