Distanze legali

I confini del fondo segnano, in senso orizzontale, il limite entro il quale ciascun proprietario esercita la facoltà di godimento insita nel suo diritto di proprietà . In linea di principio, l’attività di godimento di ogni proprietario deve essere contenuta entro i propri confini. Significativa è la norma in materia di stillicidio: il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non in quello del vicino (art. 908 c.c.). Sempre in linea di principio, il proprietario deve astenersi dal compiere sul fondo, o nel sottosuolo (art. 849 c.c.), opere che possano recare danno al vicino, ossia ledere il suo diritto. Così chi scava un pozzo per estrarre acqua dal sottosuolo deve farlo in modo da evitare (arrivando, ad esempio, ad una vena o falda più profonda) di togliere acqua al preesistente pozzo del vicino (art. 911 c.c.). Ma fra proprietari confinanti è spesso inevitabile che il godimento di uno interferisca con il godimento dell’altro, limitandolo o pregiudicandolo. Per alcuni aspetti queste interferenze trovano nella legge specifici criteri di contemperamento: alla facoltà di godimento di ciascun proprietario fondiario sono imposti limiti atti a conciliare il godimento del suo fondo con il godimento del fondo confinante. Un primo limite alla facoltà di godimento è nelle norme che impongono, a protezione del diritto del vicino, di rispettare determinate distanze minime nell’eseguire costruzioni, scavare pozzi o fosse, piantare alberi: a) le costruzioni. Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o in aderenza tra loro, debbono essere tenute a distanza di almeno tre metri, salve le maggiori distanze previste dai regolamenti locali (art. 873 c.c.): a distanza ritenuta il minimo indispensabile perche´ le costruzioni vicine non si tolgano reciprocamente aria e luce, non creino condizioni insalubri per gli abitanti e non pregiudichino la sicurezza reciproca; e bisogna aggiungere che i regolamenti comunali prescrivono, di solito, distanze di gran lunga maggiori. Gli interessi protetti dall’art. 873 c.c. non sono solo interessi privati: è protetto anche l’interesse alla pubblica igiene; perciò , i diritti che nascono da questa norma non sono disponibili; ed il proprietario non può validamente costituire sul proprio fondo una servitù che abiliti il vicino a costruire in deroga alle distanze legali fra costruzioni. Risulta favorito, fra due proprietari, quello che costruisce per primo (principio cosiddetto della prevenzione temporale): egli può costruire a meno di un metro e mezzo dal confine o sullo stesso confine, costringendo l’altro, se intende costruire a sua volta, o ad arretrare il fronte della propria costruzione, in modo da rispettare la distanza di legge, o ad avanzarlo per costruire in appoggio al muro del vicino (pagando la metà del valore del muro, che diventa muro in comproprietà ) o in aderenza ad esso e pagando il valore del suolo del vicino che abbia occupato con la sua costruzione (artt. 874 – 77 c.c.). Se il secondo, invece, costruisce in modo da violare la distanza legale dalla preesistente costruzione, il primo può esigere la riduzione in pristino (art. 872, comma 2o, c.c.), ossia la demolizione di quella parte della costruzione che eccede le distanze consentite. Il favore legislativo per chi costruisce per primo si manifesta anche nel fatto che il vicino, costretto ad arretrare il fronte della propria costruzione, non ha diritto di farsi indennizzare per il valore del suolo rimasto inedificabile. L’art. 873 c.c. parla di fondi finitimi, non di fondi confinanti: è , perciò, applicabile anche quando fra i fondi in questione intercorra una striscia di terreno di un terzo, di larghezza inferiore alla distanza legale; ma in tal caso non opera il principio della prevenzione. Qualora due fondi siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, di ampiezza inferiore alla misura del distacco tra fabbricati imposto dal c.c. o dai regolamenti locali, non è oggettivamente configurabile l’ipotesi di una costruzione sul confine, secondo la disciplina degli artt. 874 – 877 c.c., in quanto quella eretta sulla demarcazione fra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all’altro fondo, come distaccata dal confine; in tale situazione, pertanto, deve escludersi un’attuazione del diritto di prevenzione, nella forma della costruzione sul confine, e deve affermarsi l’applicabilità della disciplina delle costruzioni con distacco maggiore della metà di quello totale, e, quindi, si può pretendere che quella costruzione del vicino rispetti la stessa distanza dal medesimo confine, mentre resta irrilevante, nel rapporto in questione, l’eventuale lucro che il primo costruttore venga così a conseguire rispetto al terzo proprietario della striscia di terreno (avvantaggiandosi nel computo del suddetto distacco, della larghezza di tale striscia. Del muro già esistente sul confine il vicino può servirsi, oltre che per costruire in appoggio o in aderenza, anche per innestare un capo del proprio muro: in tal caso non dovrà però pagare la metà del valore del muro, ma solo corrispondere un’indennità per l’innesto (art. 876 c.c.). I regolamenti comunali, oltre che prevedere distanze fra le costruzioni maggiori dei minimi di legge, talvolta prescrivono distanze non fra le costruzioni, bensì dal confine, con il risultato di rimuovere il principio della prevenzione temporale: sarà così soggetta alla riduzione in pristino anche l’opera di chi costruisca per primo. I regolamenti spesso prescrivono anche limiti massimi di altezza o di volume delle costruzioni, in rapporto alla diversa classificazione urbanistica del territorio; e prescrizioni di tal genere sono contenute anche in leggi, nazionali o regionali. La violazione di queste ulteriori prescrizioni da parte del singolo proprietario non attribuisce al vicino, come nel caso di violazione di norme sulle distanze, il diritto alla riduzione in pristino, ma solo, a norma dell’art. 872, comma 2o, c.c., l’azione per il risarcimento del danno che provi di avere subito; b) pozzi, cisterne, tubi e fossi. Pozzi, cisterne e simili debbono essere aperti e i tubi debbono essere collocati ad almeno due metri dal confine (art. 889 c.c.); i fossi debbono essere ad una distanza dal confine uguale alla loro profondità (art. 891 c.c.); c) alberi. Gli alberi di alto fusto (il cui tronco, prima di ripartirsi in rami, superi l’altezza di tre metri) debbono essere piantati ad almeno tre metri dal confine, salvi i diversi regolamenti o usi locali; gli altri alberi ad un metro e mezzo; le viti e le siepi a mezzo metro (art. 892 c.c.). Il vicino, comunque, può recidere le radici o chiedere al proprietario di tagliare i rami che superino il confine (art. 896 c.c.). Il muro, il fosso, le siepi, gli alberi posti sul confine si presumono, fino a prova contraria, comuni ai proprietari confinanti (artt. 880, 897 – 99 c.c.). Più in particolare, se i due edifici hanno altezze diverse, la presunzione cessa riguardo alla porzione di muro che si innalza oltre l’edificio più basso (art. 880 c.c.). La presunzione di comunione viene meno in altri due casi: se il muro divide campi, cortili, giardini od orti, si presume che esso appartenga al proprietario verso il fondo del quale sia diretto il piovente del muro; e, se manca il piovente e ci sono sporti o vani che si addentrano oltre la metà dello spessore del muro e sono stati costruiti con esso, si presume che questo appartenga al proprietario del fondo, dalla parte del quale si trovano gli sporti od i vani (art. 881 c.c.). Ciascuno dei comproprietari del muro di confine potrà sopraelevarlo (in tal caso il vicino ha diritto di rendere comune anche la soprelevazione), appoggiarvi una costruzione, immettervi travi, chiavi e catene fino a cinque centimetri dalla superficie che guarda sul fondo vicino; il proprietario di questo può fare altrettanto obbligando l’altro a ridurre la trave fino alla metà del muro (artt. 884 – 85 c.c.). Le spese di riparazione o di ricostruzione, se sono necessarie e non sono state cagionate dal fatto di uno dei due comproprietari, gravano su entrambi, salvo che uno dei due non rinunci al muro e alla porzione di terreno sottostante (art. 882 c.c.). I fossi e le siepi, come il muro divisorio, si presumono comuni ai proprietari confinanti, salvo prova contraria. Quando poi soltanto uno dei proprietari confinanti si serva del fosso per gli scoli delle acque o quando dalla parte del suo terreno si trovi da almeno tre anni il getto di terra, ammucchiato per scavare o per approfondire il fosso, o lo spurgo estrattovi per pulirlo, si presume che il fosso appartenga solo a lui. La siepe, se recinge uno solo dei fondi, si presume che appartenga al proprietario di esso (artt. 897 – 98 c.c.). Analogamente, gli alberi situati sul confine tra due terreni si presumono comuni e non possono essere tagliati senza il consenso di entrambi i proprietari confinanti, che riconoscono necessario od opportuno il taglio (art. 899 c.c.). Ciascun proprietario può , negli abitati, edificare un muro di cinta dell’altezza di tre metri (se i regolamenti locali non dispongono diversamente), costringendo il vicino a contribuire per la metà alle spese (art. 886 c.c.). V. anche luci e vedute.