Obras abusivas

Derecho Urbanístico

Cuando se esté ejecutando algún acto que requiera licencia urbanística, sin que haya sido otorgada dicha licencia o en su caso una orden de ejecución, o bien sin respetar las condiciones de la licencia u orden se puede decir que se ha realizado o se está realizando una obra abusiva. La licencia urbanística es el punto de partida de la legalidad de todo acto de edificación o uso del suelo y se presenta como una medida típica de intervención a priori, para evitar una posible disconformidad con el ordenamiento urbanístico.

La realización de obras abusivas puede provocar dos tipos de consecuencias jurídicas: (i) la adopción de las medidas para la restauración del orden jurídico infringido y de la realidad física alterada o transformada como consecuencia de la actuación ilegal, y (ii) la imposición de sanciones, cuando la actuación, además de ser ilegal, ha sido objeto de la necesaria tipificación como infracción.

I. Actos ilegales en curso de ejecución.

La construcción o uso del suelo realizados sin la preceptiva licencia o, en su caso, orden de ejecución, provoca como reacción inmediata de la Administración la suspensión de las obras. La suspensión es la primera reacción de la Administración en el momento que constate la ejecución de las obras abusivas, sin título habilitante o excediéndose del mismo, y es una potestad específica, distinta de la suspensión de la eficacia de los actos administrativos, con la cual sólo tiene en común su naturaleza básica de medida cautelar para evitar la ulterior consolidación de situaciones fácticas, en tanto se decide definitivamente sobre su legalidad.

La suspensión viene caracterizada por (i) tener por objeto actos de edificación materiales reconducibles a la categoría de actos de edificación y no actos administrativos, cuya eficacia, en modo alguno, puede condicionar. La validez de la suspensión dependerá de la previa comprobación de la realización de actos de edificación o uso del suelo que se estén ejecutando sin licencia o excediéndose de sus condiciones y, además, es compatible con la continuación de las obras en aquella parte de las mismas legitimada por licencia, no siendo, por tanto, una media de contenido único, debiendo adecuarse éste a las características que presenta el supuesto de hecho. Además, (ii) tiene un alcance puramente cautelar, por cuanto su finalidad se limita a evitar la prosecución de los actos materiales no debidamente legitimados, dejándolos en suspenso hasta que se decida definitivamente sobre su legalidad.

La competencia para la adopción de la medida suspensiva se otorga al órgano municipal competente que se significa en la figura del alcalde y subsidiariamente, el órgano autonómico competente en el momento en que aquel no pusiera en marcha las medidas después de requerido a tal efecto.

Una vez acordada la suspensión de las obras procede verificar si las obras suspendidas son legalizables, para lo cual deberá darse un plazo desde la notificación de la suspensión para que el interesado pueda solicitar la oportuna licencia o ajuste las obras realizadas a la licencia concedida. En el caso de no solicitud de la licencia o en el supuesto de ser imposible el otorgamiento de licencia por ser las obras contrarias al contenido del Plan o de las Ordenanzas, el Ayuntamiento o la Consejería competente en caso de inactividad del primero, acordará la demolición de las obras, a costa del interesado, y prohibirá de manera definitiva los usos que provocaron la acción constructora.

También para los casos en que la actividad ilegal no esté en construir sino en destruir, la legalidad urbanística exige, de igual forma (competencial y procedimental) que para el caso contrario, la reposición de lo indebidamente demolido o destruido.

II. Actos ilegales finalizados.

La falta de licencia o la desconsideración de sus contenidos se predican también respecto de los actos de edificación o uso del suelo ya concluidos. Se entiende que la terminación total se alcanza cuando la edificación está ultimada y dispuesta a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material, salvo las posibles obras de adaptación, porque la conclusión de las obras ha de entenderse referida a la obra en su conjunto, no a sus distintas partes.

Para estos casos, el Ordenamiento Urbanístico faculta a las anteriores Administraciones, y de igual manera que para el presupuesto precedente, para fiscalizar la legalidad de las construcciones y usos del suelo dentro de los cuatro años posteriores a la terminación de las obras.

En este supuestos, el alcalde (o el Consejero competente en caso de inactividad del primero) deberá requerir al promotor de las obras, para que, de igual forma que en el supuesto anterior, solicite la licencia o ajuste las obras a las condiciones de la efectivamente otorgada. En el caso de no solicitar la licencia o ser imposible su otorgamiento, se procederá a la demolición, en los mismos términos que para los supuestos anteriores, de lo ilegalmente construido.

III. Régimen especial de zonas verdes, suelo no urbanizable protegido y espacios libres.

Para estas categorías de suelo de actúa de igual manera que para el resto de los terrenos, con la salvedad de que, dada las características de los mismos, no se tiene en cuenta la limitación del plazo para su inspección, por lo que para estos terrenos las condiciones de legalidad exigibles por el planeamiento son de aplicación en todo momento.