Garantías de la urbanización

Derecho Urbanístico

Esta voz no es unívoca pues realmente alude a diversos instrumentos a través de los cuales la legislación urbanística procura asegurar la realización material, y en sus precisos términos, de las determinaciones genéricas y abstractas contenidas en los Planes correspondientes, por lo que, aunque no exclusivamente, se centran en los Planes y proyectos de iniciativa particular.

Un primer grupo de medidas que tienden a garantizar la viabilidad de la actuación son las que se articulan como condiciones del acto de aprobación de los correspondientes Planes, y que se refieren a compromisos tales como los relativos al propio modo de ejecución de las obras, los asumidos luego por el propio promotor con los posteriores adquirentes de parcelas o la conservación ulterior de la urbanización, y entre ellos los mecanismos de afianzamiento estricto de tales compromisos y condiciones que giran en torno a un porcentaje sobre el total del coste de las obras, que hoy no se aleja mucho en las distintas Comunidades del 6%, establecido en el Derecho estatal histórico.

Un segundo grupo de medidas atañe a la configuración de determinados documentos de los Planes urbanísticos como mecanismos precisamente dirigidos a garantizar la seriedad y solvencia de las actuaciones proyectadas, típicamente el denominado Estudio Económico-Financiero o análogo.

En este plano, hay que reiterar el distinto tratamiento que merece este documento en el caso del planeamiento general -paradigmáticamente, de iniciativa pública- y en el caso del planeamiento de desarrollo, y, en éste, a su vez, según que la iniciativa sea privada o pública.

Cuando el planeamiento es de carácter general, el contenido y precisiones de este documento pueden ser más genéricos y abstractos, partiendo del dato de que vienen respaldados por la propia identidad jurídico-pública del promotor y por la garantía tácita representada por el Presupuesto público correspondiente -municipal, típicamente-, y, sobre todo, precisamente, del propio carácter cuasi programático de gran parte de las determinaciones de aquel nivel del planeamiento, necesitadas en gran medida de ulterior precisión y desarrollo mediante Planes Parciales o Especiales o equivalentes.

Cuando el planeamiento es de desarrollo, dado que ya su misión inmediata es viabilizar la materialización de las determinaciones del superior, se exige una cuantificación rigurosa del coste de las actuaciones propuestas y una clara definición de los medios económicos directamente afectos a la tarea de su realización.

Los Tribunales son extraordinariamente severos a la hora de calibrar el efecto de un documento de este tipo defectuosamente cumplimentado -o, puramente, obviado-, pues sancionan con la nulidad del planeamiento de que se trata, sin que quepa apreciar más que algún leve matiz en sentido de mayor condescendencia cuando la iniciativa de ese planeamiento es pública.

Finalmente, la legislación urbanística regula tradicionalmente un supuesto específico de garantía estricta de la urbanización en el caso de su ejecución simultánea a la obra edificatoria, partiendo del esquema en su día establecido por el R.G., con leves variantes, girando en torno al porcentaje sobre el coste de las obras que debe garantizarse.