Inexactitud registral

Derecho Hipotecario

El concepto de inexactitud registral, como muchos otros, no resulta pacífico dentro de la doctrina que se ha ocupado del mismo. La opinión más generalizada se apoya en el artículo 39 de la Ley Hipotecaria que define la inexactitud registral diciendo que se entiende por tal todo desacuerdo en orden a los derechos inscribibles que exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Ello lleva a la configuración de la inexactitud como una «falta de concordancia» entre la realidad y el mundo registral. Esta equiparación de conceptos, sin embargo, entre concordancia y exactitud o discordancia e inexactitud, exige una matización, pues existen en la legislación hipotecaria bases suficientes para distinguir la concordancia como concepto genérico, muy amplio, en el que no solamente juegan los datos de derecho, sino también los de hecho (sirvan de ejemplo los arts. 198 y ss. de la L.H. en los que al lado de los medios de inmatriculación se admite la forma de hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas). La exactitud registral, por el contrario, solamente se refiere a derechos, viniendo a ser un concepto mucho más restringido. Esta opinión surge de los comentarios que en su día hiciera ROCA SASTRE a la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria que entendía por inexactitud toda discordancia entre el Registro y la realidad, no afectando a la exactitud de los asientos los derechos no protegidos por la fe pública, ni aquellos otros cuya registración no se considere necesaria por razones sociales o por su intrínseca exteriorización.

Las causas que dan lugar a la inexactitud pueden ser no sólo originarias, sino sobrevenidas, y de ahí que a la hora de expresar las mismas podríamos, siguiendo a SANZ FERNÁNDEZ y ROCA SASTRE, concretarlas en las tres siguientes: a) Realidad jurídica que se modifica sin que se traduzca la misma en el Registro, lo cual supone la no inscripción de algún título de constitución, modificación o extinción de los derechos reales. b) El Registro sufre una modificación frente a la realidad que permanece inalterable, que supone casos de registración de títulos nulos, falsos o defectuosos. c) El Registro se modifica sin que se refleje exactamente la modificación que ha sufrido la realidad jurídica, que supone aquellos casos en los que inscribiéndose un título válido y perfecto, el Registro no lo recoge exactamente por razones de error, omisión de elementos del negocio, inclusión de elementos que no resulten del título o reproducción inexacta o equivocada del mismo. El problema que suscita la inexactitud registral es el de su rectificación, que es recogida en forma exhaustiva por el artículo 40 de la Ley, el cual regula no sólo las causas de inexactitud, sino la forma de llevar a cabo la rectificación registral, y así la inexactitud debida a falta de inscripción se rectificará por la toma de razón, por la reanudación del tracto sucesivo o por la resolución judicial que ordene la rectificación; la debida a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, mediante la correspondiente cancelación efectuada conforme a lo dispuesto en el título correspondiente de la Ley o en virtud del procedimiento de liberación de gravámenes que se regula en otro de los títulos de la misma; la inexactitud debida a nulidad o error de algún asiento deberá rectificarse por el sistema que establecen los arts. 211 y ss. de la L.H., que regula la rectificación de errores de los asientos y, por último, la inexactitud que procede de la falsedad, nulidad o defecto del título, y que comprende cualquier otra causa de las que no han sido especificadas anteriormente, exige en todo caso el consentimiento del título registrando la correspondiente resolución judicial.