Ruina

Derecho Urbanístico

Es el estado en que se puede encontrar una edificación debido a defectos en sus elementos constructivos, que afecta a la seguridad y salubridad pública tanto de personas como de cosas y que produce determinados efectos jurídicos cuando se procede a la declaración de la misma.

La ruina urbanística actualmente se encuentra regulada por la normativa de cada Comunidad Autónoma, y en caso de que estas no hayan dictado legislación al respecto, por la Ley del Suelo de 1976.

La declaración legal de ruina es un acto administrativo que tiende a prevenir y a evitar un peligro cierto que produce una edificación y que puede ser actual, inminente o futuro.

Así lo explican sentencias como la del 27 de junio de 1975.

El estado o situación de ruina es un concepto que deberá ser definido y aplicado en cada caso por la Administración Pública de manera objetiva, ya que para declarar su procedencia es indiferente la causa que la motiva. En este sentido podemos encontrar sentencias como la de fecha 17 de diciembre de 1978.

La finalidad de la declaración de ruina, además de la de evitar perturbaciones graves en personas o bienes, es la de eliminar construcciones antiguas que debido a su estado de deterioro suponen una solución antieconómica e injusta para el propietario de las mismas, y la de reconstruir, conforme a la ordenación urbanística, edificaciones que por el paso del tiempo han quedado fuera de la misma.

La declaración de ruina es un concepto que está íntimamente ligado al deber de conservación por parte de los propietarios de edificaciones en suelo urbano y al derecho de la Administración a exigir a los propietarios de las edificaciones que las mismas se encuentren siempre en adecuadas condiciones de conservación. Este deber de conservación implica que los terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificaciones deberán mantenerse por parte de los propietarios en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público.

Existen varios supuestos de ruina que aunque sean diferentes tienen los mismos efectos:

a) La ruina económica. Es la que se declarara el estado ruinoso cuando el coste de las obras necesarias para la conservación del edificio sea superior al 50 por 100 del valor actualizado del edificio o plantas afectas, excluido el valor del terreno.

b) La ruina física. Se declara cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.

c) La ruina urbanística. Se produce en los casos en los que se requiera la realización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.

Las consecuencias de la declaración de ruina serán la demolición y sustitución de la edificación.