Sistemas hipotecarios

Derecho Hipotecario

Los diferentes modos de organización del régimen jurídico de la publicidad inmobiliaria se pueden clasificar en dos grandes categorías: 1.ª No registrales; 2.ª Registrales. No registrales son los sistemas del Derecho romano y del Derecho germánico antiguo. En los sistemas registrales, los actos traslativos de bienes inmuebles se conectan con la institución del Registro de la Propiedad. Pero, como el valor o eficacia que se asigna al Registro no es uniforme en todos ellos, cabe distinguir tres modalidades:

1.ª De Registro con efecto de oponibilidad. Los actos registrables no registrados no pueden oponerse a nadie.

2.ª De Registro con efectos de presunción de exactitud y plena protección de terceros y, a veces, como elemento constitutivo de la transferencia. El Registro expresa la verdad. Su contenido se presume exacto mientras no se demuestre lo contrario y con presunción iures et de iure cuando se trata de terceros adquirentes que confiaron en sus asientos. Los sistemas de este apartado ofrecen, a su vez, dos variantes, según que el Registro tenga o no el valor de requisito constitutivo de las adquisiciones derivadas de actos jurídicos. En la primera variante se incluyen las legislaciones alemana y suiza; en la segunda, la española;

3.ª De Registro con plena eficacia formal y sustantiva, según el cual el contenido del Registro se reputa exacto de un modo absoluto, es decir, sin distinción entre partes y terceros.