Obligación ambulatoria O "propter rem"

Una hipótesis muy interesante de indeterminación relativa de sujeto, activo o pasivo, es la de las obligaciones propter rem, también llamadas ambulatorias.

Lo característico de estas obligaciones reside en que se constituyen en función de cierta relación de señorío que tiene una persona indeterminada sobre una cosa determinada. En rigor, no hay indeterminación del sujeto sino ausencia de su individualización porque ello dependerá del momento de la vida de la obligación en que se la haga valer: según que ello ocurra en tal o cual momento,
el acreedor o deudor, será a, b o x, quienquiera fuere el poseedor de la cosa con motivo de la cual se ha generado la obligación. Bien
ha dicho Alsina Atienza, que "el crédito o deuda, nace, subsiste o se
extingue, junto con la relación de señorío mencionada:

si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en dicha relación con la cosa, sea porque la abandonen, o porque la enajenen, o porque otro venga a entrar en ella originariamente, o porque la cosa desaparezca haciéndose imposible la relación de señorío
respectiva, el acreedor o deudor quedan desligados, por lo menos para lo sucesivo, de la obligación propter rem. Y esta se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor; por lo que se habla a menudo de
que la obligación es ambulatoria".

Se trata de obligaciones concernientes a una cosa, que no gravan a una o mas personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. De ahí que la obligación viaje, tanto activa como pasivamente, con la cosa a la cual accede, lo que se explica muy facilmente, porque siendo una obligación que comprende al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasa al sucesor universal y al sucesor particular.

Por lo demás, el crédito propter rem debe ser considerado como un accesorio del objeto adquirido, que pasa con este del autor de la transmisión a su sucesor.

Entre las obligaciones propter rem pueden citarse, como las más frecuentes, las siguientes: la deuda de medianería proveniente de la utilización de un muro divisorio ajeno, y el crédito correlativo; la deuda por expensas comunes para el mantenimiento de un edificio constituido en propiedad horizontal; la contribución a los gastos de conservación de la cosa, en el condominio sea este ordinario o de

indivisión forzosa; la obligación por mejoras necesarias o útiles; las cargas reales; etcétera.